W ostatnich latach sądy coraz częściej przyjmowały, że zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie przed upływem 5 lat od nabycia od osoby bliskiej nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Orzeczenia dotyczące tego zagadnienia prezentowaliśmy m.in. w artykule pod linkiem: https://ukur.pl/orzecznictwo/zakaz-zbycia-nieruchomosci-rolnej/.
Mogłoby się wydawać, że w tym zakresie linia orzecznicza zaczyna się stabilizować w kierunku wyłączającym obowiązek uzyskania zgody. Niestety, nadal pojawiają się rozstrzygnięcia przyjmujące stanowisko przeciwne. Zgodnie z nimi brak zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia – nawet od osoby bliskiej – narusza zakaz określony w art. 2b ust. 2 UKUR i skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Przykładem takiego podejścia jest postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie, sygn. akt IX Ca 1294/24 (niepubl) wydane na skutek apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku. Trudno jednak jest się z nim zgodzić. Jednak ze względu na to, że strona postępowania cofnęła wniesioną apelację, postanowienie to stało się prawomocne.
Czego dotyczyła sprawa?
Postępowanie miało charakter wieczystoksięgowy i dotyczyło wpisu prawa własności po sprzedaży niewielkiej działki rolnej. Nieruchomość nabył mężczyzna, który następnie przekazał ją w drodze darowizny małżonce. Kobieta w krótkim czasie postanowiła nieruchomość rolną sprzedać. Przy tej sprzedaży nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (art. 2b ust. 3 UKUR). Sąd Rejonowy uznał, że w okolicznościach sprawy zgoda taka była wymagana. Jej brak spowodował nieważność czynności prawnej na podstawie przepisów UKUR. W konsekwencji przyjął, że brak jest podstaw do dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Istota sprawy sprowadzała się zatem do odpowiedzi na pytanie, czy ograniczenia wynikające z UKUR, w tym obowiązek uzyskania zgody KOWR na zbycie nieruchomości przed upływem 5-letniego okresu, znajdują zastosowanie również w sytuacji, gdy nieruchomość była wcześniej nabywana i przekazywana w ramach kręgu osób bliskich w rozumieniu przepisów UKUR. Wątpliwość dotyczyła zatem tego, czy wcześniejsze nabycie nieruchomości od osoby bliskiej ma wpływ na zakres obowiązków aktualnego właściciela, który dokonuje jej dalszego zbycia na rzecz osoby trzeciej.
Rozstrzygnięcie sądu
Sąd Okręgowy dostrzegł w tym zakresie poważne rozbieżności interpretacyjne w doktrynie i orzecznictwie. To stało się podstawą skierowania zagadnienia prawnego do Sądu Najwyższego na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Do merytorycznego rozpoznania tego zagadnienia przez Sąd Najwyższy jednak nie doszło. W toku dalszego postępowania apelacja została cofnięta, co spowodowało, że postępowanie przed SN zostało umorzone (pisaliśmy o tym tutaj: https://ukur.pl/opinie/sad-najwyzszy-nie-rozstrzygnie-watpliwosci-dotyczacych-uzyskania-zgody-kowr-na-zbycie-nieruchomosci-rolnej-nabytej-od-osoby-bliskiej/). W ten sposób postanowienie – choć wątpliwe – uprawomocniło się.
Warto jednak zwrócić uwagę, że Sąd Okręgowy, dostrzegając rozbieżności interpretacyjne, powołał się na orzeczenia przemawiające – w jego ocenie, za koniecznością uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. Orzeczenia zapadły na tle spraw związanych z egzaminem notarialnym, gdzie poruszane było analizowane zagadnienie. Sąd Okręgowy powołał się m.in. na wyrok WSA w Warszawie o sygn. VI SA/Wa 2084/21, dotyczący odwołania od wyniku egzaminu notarialnego. Jednak, co trzeba zauważyć, wyrok ten następnie został uchylony wyrokiem NSA z 26 stycznia 2023 r. (II GSK 745/22). Sąd powołał się również na wyrok WSA w Warszawie z 7 września 2021 r. (IV SA/Wa 1471/21), również odnoszący się do egzaminu notarialnego. Co istotne, w uzasadnieniu tego wyroku Sąd w zasadzie nie odnosił się do problematyki dotyczącej konieczności uzyskania zgody w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. Z uzasadnienia wynika natomiast, że komisja egzaminacyjna – zauważając dwa odmienne kierunki interpretacyjne, dostrzegła, że zdający w żadnym fragmencie projektu aktu notarialnego nie dał wyrazu temu, że nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło od osoby bliskiej i że znany jest mu liberalny kierunek wykładni wyłączenia dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej od osoby bliskiej. I z tych względów komisja egzaminacyjna uznała, że brak zgody skutkował uznaniem go za błąd obniżający ocenę o jeden stopień. Dodatkowo z uzasadnienia wynikało wyraźnie, że egzaminujący popełnił szereg innych błędów w pracy, co skutkowało oceną niedostateczną. W tym kontekście trudno uznać, aby przywołane wyroki WSA przemawiały za koniecznością uzyskania zgody w trybie art. 2b ust. 3 UKUR.
Brak stabilnej linii orzeczniczej
Sprawa z Olsztyna pokazuje, że mimo coraz silniejszej linii orzeczniczej, w praktyce nadal nie można mówić o pełnej stabilizacji. Prawomocne rozstrzygnięcie nie zmienia jednak tego, że argumenty przemawiające za brakiem obowiązku uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR przy zbyciu nieruchomości rolnej nabytej od osoby bliskiej, pozostają przekonujące i znajdują oparcie zarówno w wykładni przepisów UKUR, jak i w utrwalającym się orzecznictwie. Mimo tego dopóki ustawodawca albo Sąd Najwyższy nie rozstrzygną tej kwestii jednoznacznie, spór będzie zapewne powracał, a praktyka pozostanie niejednolita.
