Kredyt drożeje, pojawia się atrakcyjny kupiec, a właściciel chce szybko sprzedać ziemię rolną. Czy to wystarczy, by uzyskać zgodę na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości rolnej? Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu jednego z wyroków pokazał, że nie każda trudna sytuacja finansowa otwiera drogę do wcześniejszej sprzedaży gruntu rolnego. Sąd przypomniał, że przepisy UKUR mają chronić ziemię przed obrotem spekulacyjnym. Zgoda na sprzedaż przed upływem 5 lat jest wyjątkiem zarezerwowanym dla sytuacji nadzwyczajnych.
W wyroku z 28 lipca 2023 r. (IV SA/Wa 872/23) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na decyzję Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, który odmówił zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem pięcioletniego terminu z art. 2b ust. 3 UKUR.
Kilka miesięcy po zakupie – wniosek o zgodę na sprzedaż
Sprawa dotyczyła nabywców, którzy niecałe 3 miesiące po zakupie gruntu wystąpili o zgodę na jego sprzedaż. Powołali się m.in. na wzrost rat kredytu, trudności finansowe, stan zdrowia jednego ze współnabywców oraz planowaną, korzystną transakcję sprzedaży. Istotne jest, że właściciele kupili nieruchomość w lutym 2022 r., w maju tego samego roku zawarli już umowę przedwstępną sprzedaży. W tym samym miesiącu złożyli również wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości.
„Ważny interes nabywcy” tylko wyjątkowo
Sąd przypomniał, że zgoda na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej ma charakter wyjątku od zasady prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat. „Ważny interes nabywcy” musi zatem oznaczać okoliczności nadzwyczajne, losowe i rzeczywiście uzasadniające odstępstwo od ustawowego zakazu. W ocenie WSA sama potrzeba spłaty kredytu, przy jednoczesnym posiadaniu oszczędności i innych nieruchomości, nie świadczyła o nagłym pogorszeniu sytuacji materialnej. Podobnie za niewystarczające uznano twierdzenia dotyczące stanu zdrowia, skoro nie wykazano, by doszło do jego istotnego pogorszenia po nabyciu gruntu.
Istotne znaczenie ma też akcent położony przez sąd na cel regulacji z art. 2b UKUR. Przepis ten ma przeciwdziałać traktowaniu ziemi rolnej wyłącznie jako lokaty kapitału lub przedmiotu spekulacji. Wcześniejsza sprzedaż może być zaakceptowana tylko wtedy, gdy pozostaje w zgodzie z tym celem. W tej sprawie sąd uznał, że krótki czas między nabyciem a wnioskiem o zgodę, a także pojawienie się korzystnej oferty sprzedaży, potwierdzają raczej motyw ekonomiczny niż nadzwyczajną potrzebę życiową. Dodatkowo WSA wskazał, że dokumenty medyczne były niewystarczające. Oddalił również wniosek dowodowy o dopuszczenie nowych dowodów z dokumentów w postaci zaświadczeń lekarskich.
Podsumowanie
Orzeczenie WSA w Warszawie pokazuje więc, że organy i sądy dość rygorystycznie oceniają przesłankę „ważnego interesu nabywcy”. Sam wzrost kosztów kredytu, pogorszenie opłacalności inwestycji czy pojawienie się atrakcyjnej oferty sprzedaży mogą okazać się niewystarczające, jeżeli właściciel nie wykaże, że dalsze utrzymywanie nieruchomości stało się obiektywnie niemożliwe lub nadmiernie dolegliwe. Będzie to dotyczyło zwłaszcza sytuacji, w których wniosek o zgodę składany jest w krótkim czasie po nabyciu gruntu. Jednym z celów UKUR było bowiem zapobieganie spekulacyjnemu obrotowi gruntami rolnymi.
