Załóżmy, że nieruchomość w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową lub usługową. Faktycznie jest jednak lasem. W ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako las. Właściciel uzyskał decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej w celu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz drogi dojazdowej. Czy w takiej sytuacji kupujący może bezpiecznie nabyć nieruchomość i skorzystać z wydanej decyzji? A może Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?
Czy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu działki leśnej?
Do oceny, czy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu kluczowe znaczenie ma oznaczenie gruntu w ewidencji gruntów i budynków. Sama zmiana funkcji w planie miejscowym nie eliminuje tego uprawnienia. Bez znaczenia pozostaje również dysponowanie przez właściciela decyzją zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, jeżeli właściciel nie rozpoczął jeszcze innego niż leśne wykorzystania gruntu.
W takiej sytuacji, jeżeli nabywca zdecyduje się na zakup nieruchomości, musi mieć na uwadze, że konieczne będzie zawarcie umowy warunkowej sprzedaży. Następnie, w przypadku nieskorzystania przez Lasy Państwowe z prawa pierwokupu, umowy przenoszącej własność.
Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej a zmiana właściciela
Nieruchomość ewidencyjnie jest lasem. Zatem, aby wykorzystać ją na inne cele niż leśne, konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej. Wiąże się to z obowiązkiem zapłaty należności, opłat rocznych oraz ewentualnego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu.
Właściciel, który uzyskał decyzję – uzyskał ją na konkretny cel – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz droga dojazdowa.
Ustawa o ochronie gruntów leśnych i rolnych wiąże decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z tymi gruntami, a nie z osobą ich właściciela. Oznacza to, że uprawnienia i obowiązki wynikające z decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji przejdą na nabywcę, który będzie mógł ją wykorzystać, ale wyłącznie zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli nabywca chciałby wykorzystać nieruchomość w innym celu, również zgodnym z MPZP (np. zabudowa usługowa), to musiałby uzyskać nową decyzję zezwalającą.
Kiedy następuje faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji leśnej? Procedura krok po kroku
Należy pamiętać, że uzyskanie decyzji zezwalającej stanowi dopiero pierwszy etap realizacji inwestycji. Z wyłączeniem gruntu z produkcji leśnej wiąże się konieczność uiszczenia należności, opłat rocznych, jak również odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Uzyskanie takiej decyzji nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę bądź dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót. Decyzję zezwalającą załącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo do zgłoszenia – jest to obligatoryjne. Wyrąb drzewostanu może nastąpić dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po dokonaniu zgłoszenia. Dopiero wtedy może dojść do faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji leśnej, czyli rozpoczęcia innego niż leśne użytkowania gruntu.
Pozyskane drewno podlega cechowaniu. Inwestor jest zobligowany do niezwłocznego zawiadomienia na piśmie Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o dokonaniu faktycznego wyłączenia, wraz z przedstawieniem dokumentacji świadczącej o wartości rynkowej nieruchomości w dniu rozpoczęcia realizacji inwestycji). Wówczas zostanie wydana odrębna decyzja, w której zostanie ustalona:
- należność (pomniejszona o wartość gruntu),
- kwota i moment uiszczenia pierwszej opłaty rocznej oraz terminy płatności opłat rocznych,
- kwota jednorazowego odszkodowania w przypadku dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.
Jakie są opłaty związane z wyłączeniem gruntu z produkcji leśnej?
Należność oblicza się w zależności od typu siedliskowego lasów oraz równowartości ceny 1 m3 drewna w wysokości ogłaszanej przez GUS. Jednak jeżeli las jest jednocześnie lasem ochronnym – to stawka wzrasta o 50 %.
Należność, która jest określana w pierwszej wydanej decyzji, po faktycznym wyłączeniu gruntu zostaje pomniejszona o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.
Kwota kolejnej opłaty – opłaty rocznej (płatnej przez 10 lat) zależy od należności ustalonej w pierwszej decyzji. Wynosi ona 10 % należności. Przy jej wymiarze uwzględnia się należność bez jej pomniejszenia.
Podmiot wyłączający grunt z produkcji leśnej może mieć jeszcze obowiązek uiszczenia odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Opłata zależy w szczególności od gatunku drzewa, jego wieku, zadrzewienia i bonitacji.
Sankcje i kary za niezgodne z przepisami wyłączenie gruntów z produkcji leśnej
Warto pamiętać, że niezgodne z przepisami wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się z konsekwencjami na różnych płaszczyznach. Przede wszystkim może pojawić się sankcja za niezgodne z przepisami wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. W przypadku stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne wyłączono z produkcji bez decyzji zezwalającej, decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.
W przypadku natomiast, gdyby przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego było leśne – sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności.
Praktycznie oznacza to, że przed zakupem takiej nieruchomości trzeba sprawdzić nie tylko plan miejscowy, ale też oznaczenie w ewidencji gruntów, treść decyzji o wyłączeniu oraz to, czy doszło już do faktycznego rozpoczęcia innego niż leśne użytkowania gruntu.
Podsumowanie. Jak bezpiecznie kupić działkę leśną z decyzją o wyłączeniu?
Zakup działki leśnej przeznaczonej w MPZP pod zabudowę może wiązać się z dodatkowymi formalnościami, ryzykami i obowiązkami. Nawet uzyskana decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej nie zawsze oznacza pełną swobodę inwestycyjną. Kluczowe znaczenie ma bowiem status nieruchomości w ewidencji gruntów, zakres wydanej decyzji oraz etap realizacji inwestycji. Przed zakupem warto dokładnie przeanalizować dokumentację. To pozwoli uniknąć problemów z prawem pierwokupu Lasów Państwowych, dodatkowymi opłatami czy koniecznością uzyskania nowych decyzji administracyjnych.
