Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to jeden z kluczowych etapów przygotowania inwestycji, który w praktyce często bywa traktowany jako formalność. W praktyce jednak błędy popełnione na tym etapie mogą okazać się wyjątkowo kosztowne. W skrajnych przypadkach inwestor może zostać zobowiązany do uiszczenia opłaty sankcyjnej w wysokości dwukrotnej należności. Co więcej, mimo jej uiszczenia nadal nie uzyska możliwości legalnego prowadzenia inwestycji.
Kiedy wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest bezprawne?
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przez wyłączenie gruntów z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Może to być przykładowo utwardzenie terenu, zabudowanie go itd.
Wyłączenie gruntu z produkcji wymaga spełnienia wymogów określonych w ustawie, przy czym różnią się w zależności od klasy wyłączanego gruntu. Na potrzeby niniejszej analizy skupimy się przykładowo na gruntach ornych klasy IIIb.
Przed wyłączeniem gruntu rolnego klasy IIIb z produkcji wymagana jest zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, po udzieleniu zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Następnie, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów, wyłączenie z produkcji użytków rolnych klasy IIIb może nastąpić po wydaniu przez starostę decyzji zezwalających na takie wyłączenie.
Jeżeli inwestor pominie którykolwiek z tych etapów i rozpocznie wykorzystywanie gruntu na cele nierolnicze, organ może uznać, że doszło do bezprawnego wyłączenia z produkcji rolnej. W konsekwencji może pojawić się sankcja.
Sankcja za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Konsekwencje finansowe mogą być bardzo dotkliwe. Ustawa o ochronie gruntów przewiduje bowiem, że w razie stwierdzenia, że grunty wyłączono z produkcji niezgodnie z przepisami ustawy, sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, ma obowiązek uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Wysokość należności określa art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów. W przypadku gruntów ornych klasy III b zależność za wyłączenie z produkcji 1 ha wynosi 262 305 zł. Oznacza to, że sankcyjna opłata może wynieść ponad 524 tys. zł za każdy hektar gruntu.
Co istotne, inaczej niż przy „standardowym” wyłączeniu z produkcji, sankcyjna opłata nie podlega pomniejszeniu o wartość rynkową nieruchomości. Potwierdza to również orzecznictwo sądów administracyjnych. Obowiązku zapłaty sankcyjnej dwukrotnej należności nie można uchylić dalszymi czynnościami, np. przywróceniem do stanu poprzedniego, przyznaniem się do działania niezgodnego z prawem.
Przykład
Spółka z o.o. na nieruchomości rolnej o pow. 2,5 ha, składającej się z gruntu ornego klasy IIIb, postawiła budynek, a pozostałą część terenu utwardziła. Przeznaczenie nieruchomości w MPZP jest rolne. Spółka nie uzyskała wymaganej decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym przypadku organ może wszcząć z urzędu postępowanie w przedmiocie niezgodnego z przepisami wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W rezultacie może wydać decyzję ustalającą sprawcy wyłączenia opłatę w wysokości dwukrotnej należności, tj. kwotę: 665 762,50 zł. Opłata powinna być uiszczona w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Osobnym wątkiem jest samowola budowlana, jeżeli inwestycję zrealizowano bez wymaganego pozwolenia na budowę. Obok sankcji związanych z wyłączeniem gruntu z produkcji, inwestor naraża się również na konsekwencje wynikające z prowadzenia procesu inwestycyjnego bez spełnienia wymogów prawnych.
Czy zapłata podwójnej należności legalizuje inwestycję?
Wielu inwestorów zakłada, że skoro organ nalicza „karę”, to po jej zapłaceniu stan prawny zostaje zalegalizowany. Jednak nie zawsze tak będzie. Jeżeli MPZP nadal przewiduje rolne przeznaczenie nieruchomości (nie zmieniono go np. na przemysłowe czy usługowe), samo naliczenie i zapłacenie podwójnej należności nie prowadzi do legalizacji wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W dalszym ciągu niemożliwe pozostaje legalne prowadzenie inwestycji niezgodnej z MPZP. Nawet naliczenie i zapłacenie kary nie zalegalizuje tego stanu. Jeżeli MPZP określa przeznaczenie gruntu jako rolne, nie można na nim prowadzić inwestycji.
Oznacza to, że w takich stanach faktycznych, dopiero po zmianie MPZP na cele nierolne, można wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Mając na uwadze analizowany grunt (grunt orny klasy IIIb) z wyłączeniem będzie wiązał się obowiązek uzyskania decyzji oraz zapłaty jednorazowej opłaty i należności rocznych. Należność będzie nieco niższa, gdyż będzie stanowiła jednokrotność, a dodatkowo będzie mogła zostać pomniejszona o wartość rynkową nieruchomości.
Dodatkowo, można wyobrazić sobie, że po niezgodnym z prawem wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, a bez zmiany MPZP, starostwo nałoży na właściciela obowiązek rekultywacji gruntu, czyli obowiązek przywrócenia do możliwości rolniczego wykorzystywania.
Przykład
W analizowanym przez nas przykładzie nawet, jeżeli spółka z o.o. zapłaciła opłatę sankcyjną, nie zalegalizowało to wyłączenia z produkcji. Spółka z o.o., po zmianie MPZP, może wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Z tym będzie wiązał się obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych. Jednak w tym przypadku mogą być pomniejszone o wartość rynkową gruntu. Wcześniejsze uiszczenie opłaty sankcyjnej pozostaje tu bez znaczenia.
Podsumowanie
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej nie stanowi jedynie formalności administracyjnej. W przypadku omawianych powyżej gruntów ornych klasy III b uiszczenie opłaty sankcyjnej w wysokości dwukrotnej należności, nie prowadzi do legalizacji bezprawnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. (Zasada ta nie ma zastosowania w przypadku gruntów niższej klasy.) W konsekwencji błędy popełnione na tym etapie mogą znacząco zwiększyć koszty inwestycji i uniemożliwić legalne prowadzenie zamierzonego przedsięwzięcia.
Obsługę prawną w zakresie ukur i prawa rolnego zapewnia Kancelaria Radców Prawnych Bieluk i Partnerzy.
