Dzierżawa nieruchomości rolnej pod farmę fotowoltaiczną to coraz częstsza praktyka właścicieli gruntów rolnych. Czy zamiar wydzierżawienia gruntów rolnych na cele prowadzenia takiej działalności uzasadnia uzyskanie zgody od Dyrektora Generalnego KOWR? Najnowszy wyrok NSA pokazuje, że nie zawsze.
Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego przypomina, że uzyskanie bezpieczeństwa finansowego poprzez dzierżawę nieruchomości na potrzeby budowy farmy fotowoltaicznej nie stanowi samodzielnej podstawy do uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.
Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej
Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR, nabywca nieruchomości rolnej jest zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła ta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W przypadku osoby fizycznej obowiązek ten obejmuje osobiste prowadzenie gospodarstwa. W tym czasie nieruchomości nie można ani zbyć, ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi.
Jednak na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, Dyrektor Generalny KOWR, w drodze decyzji administracyjnej, może wyrazić zgodę na dokonanie takiej czynności z uwagi na ważny interes nabywcy nieruchomości lub interes publiczny. Jak widać, przesłanki te ujęto w szeroki sposób, a właściciel w postępowaniu administracyjnym powinien wykazać ich spełnienie.
Dzierżawa nieruchomości rolnej pod farmę fotowoltaiczną – orzeczenie NSA
W jednej z ostatnich spraw rozpatrywanych przez Naczelny Sąd Administracyjny, wnioskodawcy zwrócili się do KOWR o wyrażenie zgody na oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej o powierzchni 9,7100 ha. Wnioskodawcy podnosili, że ich ważnym interesem jest uzyskanie bezpieczeństwa ekonomicznego poprzez dzierżawę gruntów na potrzeby budowy farmy fotowoltaicznej i możliwość efektywnego zarobkowania bez ponoszenia nakładów na prowadzenie gospodarstwa.
Dyrektor Generalny KOWR odmówił wydania zgody, uznając, że wnioskodawcy nie wykazali w sposób przekonywujący potrzeby oddania w posiadanie nieruchomości rolnej. Odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie również nie przyniosły rezultatu. Nabywcy nieruchomości wnieśli więc skargę kasacyjną, którą Naczelny Sąd Administracyjny ostatecznie oddalił. Dlaczego?
Ważny interes nabywcy nieruchomości i interes publiczny – stanowisko WSA w Warszawie
WSA w Warszawie uznał, że wyrażenie zgody na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie przed upływem ustawowego terminu powinno być traktowane jako wyjątek. Mogą więc być to okoliczności niezależne od wnioskodawcy, nadzwyczajne sytuacje lub zdarzenia rzeczywiście uniemożliwiające prowadzenie gospodarstwa. Również trudności finansowe mogą przemawiać za ważnym interesem nabywcy nieruchomości. Nie każda jednak pogorszona sytuacja majątkowa będzie na tyle wyjątkowa, by uzasadnić odstępstwo od reguły.
Co do przesłanki interesu publicznego, sąd wskazał, że należy ją rozumieć jako okoliczność korzystną dla społeczności, w tym społeczności lokalnej. Ocena powinna więc polegać na zastawieniu różnych wartości, czyli ograniczenia dostępnego areału gruntów w celu wydzierżawienia ich pod farmę fotowoltaiczną. Sąd przyznał wprawdzie, że farma fotowoltaiczna może przyczynić się m.in. do redukcji zanieczyszczeń i rozwoju ekologii w regionie. Pierwszeństwo należy jednak nadać tej wartości, która legła u podstaw wprowadzenia ograniczenia swobody dysponowania gruntami rolnymi.
Tylko nowe okoliczności po nabyciu – stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z oceną Sądu I instancji. Wskazał, że przesłanka ważnego interesu nabywcy nieruchomości obejmuje zarówno okoliczności obiektywne, jak i subiektywne dotyczące m.in. sytuacji osobistej, majątkowej czy zdrowotnej. Podkreślił jednak, że „chodzi o sytuacje, w których nabywca nieruchomości w dacie nabycia zamierzał i był w stanie osobiście prowadzić gospodarstwo rolne (i taki cel mu przyświecał), a po nabyciu z powodu ważnego interesu nabywcy lub interesu publicznego tę możliwość utracił, co skutkuje koniecznością zbycia nieruchomości, zaś przyjęcie innej interpretacji stanowiłoby przyzwolenie dla obchodzenia przepisów tej ustawy.” Przeciwnie zaś przesłanka interesu publicznego. Ta ma charakter w pełni obiektywny i nie mają na nią wpływu subiektywne okoliczności dotyczące aktualnego właściciela nieruchomości rolnej. Powinna więc dotyczyć zbiorowości lokalnej lub ogólnokrajowej.
Dla przypomnienia, wnioskodawcy wskazywali, że ich ważnym interesem jest zabezpieczenie ekonomiczne poprzez dzierżawę gruntów pod inwestycję oraz możliwość efektywnego zarobkowania. W sprawie ustalono jednak, że już w chwili nabycia nieruchomości rolnej wnioskodawcy planowali przeznaczyć ją pod farmę fotowoltaiczną. O zgodę do Dyrektora Generalnego KOWR wystąpili zaledwie miesiąc po zakupie. Okoliczność ta świadczyła o braku zamiaru prowadzenia działalności rolniczej od momentu nabycia nieruchomości. Zasadnie więc odmówiono wnioskodawcom udzielenia zgody na oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5-letniego terminu.
Podsumowanie
Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat tylko w przypadkach, gdy spełnione są przesłanki wynikające z art. 2b ust. 3 UKUR. Zamiar wydzierżawienia gruntów rolnych na cele prowadzenia farmy fotowoltaicznej nie jest wystarczający, zatem planujący takie przedsięwzięcie powinni zachować ostrożność.
Wyrok NSA z dnia 27 sierpnia 2025 r., sygn. akt I OSK 2347/23, LEX nr 3909549.
Farmy fotowoltaiczne – Prawie wszystko o Ustawie o Kształtowaniu Ustroju Rolnego
