Czy uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego może spowodować wyłączenie nieruchomości spod ograniczeń przewidzianych przez UKUR? Okazuje się, że tak. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), jako szczególna forma planu miejscowego, wywołuje takie same skutki jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli ZPI przewiduje przeznaczenie nieruchomości na cele nierolnicze, może sprawić, że nie będzie ona uznawana za rolną w rozumieniu UKUR.
Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?
Zintegrowany plan inwestycyjny to instrument planowania przestrzennego. Wprowadzono go do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ramach reformy z 2023 r. Zgodnie z art. 37ea ust. 3 tej ustawy ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Uchwala go rada gminy na wniosek inwestora. Procedura jego przyjęcia obejmuje między innymi negocjacje inwestora z gminą oraz zawarcie umowy urbanistycznej.
Dodatkowo zgodnie z art. 37n ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w przepisach tej ustawy lub przepisach odrębnych jest mowa o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie miejscowym lub planach zagospodarowania przestrzennego, należy przez to rozumieć również zintegrowany plan inwestycyjny. Oznacza to, że ZPI traktuje się na równi z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego także na gruncie innych ustaw, w tym UKUR.
ZPI służy ustaleniu zasad zagospodarowania terenu na potrzeby określonej inwestycji. Może przy tym prowadzić do zmiany dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, w tym na nierolnicze.
Znaczenie ZPI na gruncie UKUR
Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Oznacza to, że jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie nieruchomości na cele nierolnicze, nie jest ona uznawana za rolną w rozumieniu UKUR.
Taki sam skutek wywołuje wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Ustawodawca wprost uznaje ZPI za szczególną formę planu miejscowego. Jego ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu mają zatem takie samo znaczenie dla oceny rolnego charakteru nieruchomości. Jeżeli nieruchomość w ZPI zostanie przeznaczona na cele nierolnicze, jej obrót nie będzie podlegał ograniczeniom wynikającym z UKUR.
Dodatkowo wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu. Oznacza to, że nawet jeśli dla danej nieruchomości obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ZPI może zastąpić jego dotychczasowe ustalenia.
Podsumowanie
Zintegrowany plan inwestycyjny stanowi kolejną możliwość zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej i wyłączenia jej spod ograniczeń wynikających z UKUR. ZPI może być korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów planujących realizację inwestycji na gruntach rolnych. Umożliwia bowiem zmianę przeznaczenia terenu zarówno w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i wtedy, gdy taki plan już obowiązuje, ale jego ustalenia nie pozwalają na realizację planowanej inwestycji.
Źródła:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 941 z późn. zm.).
