Wyobraźmy sobie nieruchomość ewidencyjnie oznaczoną jako las, o powierzchni 2,5 ha, oddaną na długi okres w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty chce sprzedać przysługujące mu prawo. Pojawia się wówczas praktyczne pytanie: czy w takiej sytuacji Skarb Państwa, reprezentowany przez Lasy Państwowe, może skorzystać z prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu i prawo nabycia w ustawie o lasach
Z przepisów ustawy o lasach wynika, że w przypadku sprzedaży, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:
- oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
- przeznaczonego do zalesienia określonego w MPZP albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
- o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3
– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.
W przypadku natomiast, gdy nabycie takiego gruntu następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej – Lasy Państwowe mogą złożyć oświadczenie o tzw. prawie nabycia gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej.
Jeżeli natomiast nabycie gruntu następuje na podstawie innej czynności prawnej niż umowa sprzedaży albo w drodze jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe mogą skorzystać z prawa nabycia za zapłatą równowartości pieniężnej.
Co istotne, art. 37a ust. 4 ustawy o lasach przewiduje pewne wyłączenia od prawa pierwokupu i prawa nabycia, ale żadne z nich nie odnosi się wprost do użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste
Kluczowe pytanie nie brzmi: czy grunt jest lasem, ale czy sprzedaż użytkowania wieczystego można utożsamiać ze sprzedażą gruntu w rozumieniu ustawy o lasach?
Ustawa o lasach, w przeciwieństwie np. do UKUR, nie określa wyraźnie, iż prawem pierwokupu objęta jest również sprzedaż użytkowania wieczystego. W sytuacji gdy ustawodawca ma zamiar objąć prawem pierwokupu również grunty znajdujące się w użytkowaniu wieczystym, wyraźnie to wskazuje. Przykładowo w art. 2c pkt 1 UKUR przewidziano, że przepisy UKUR dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej.
Uznać zatem należy, iż prawo pierwokupu nieruchomości stanowiącej las odnosi się tylko do sprzedaży własności nieruchomości, nie ma natomiast zastosowania w przypadku użytkowania wieczystego.
Co prawda w doktrynie pojawiały się stanowiska (zob. G. Mikołajczuk, P. Biernacki, Prawo pierwokupu oraz prawo nabycia przysługujące Skarbowi Państwa na podstawie ustawy o lasach, Rej. 2016, Nr 10, s. 12), iż prawo pierwokupu przysługuje również w przypadku obrotu prawem wieczystego użytkowania gruntu, zaś brak wyraźnego na to wskazania jest wynikiem raczej niedbalstwa legislacyjnego, niż świadomej decyzji ustawodawcy. Niezależnie od tego przyjąć należy, że użytkowanie wieczyste nie podlega pierwokupowi z ustawy o lasach. W tym zakresie nie można, wobec milczenia prawodawcy, zastosować wykładni rozszerzającej. Taki pogląd przedstawia również m.in. K. Maj (Prawo pierwokupu i prawo nabycia za zapłatą równowartości pieniężnej w ustawie o lasach, Krakowski Przegląd Notarialny, Nr 3, 2016, s. 65), czy też K. Grabicki (Notariat. Czynności Notarialne, część IX-XVIII, red. A. J. Szereda s. 426).
Podsumowanie
Wobec tego w praktyce obrotu nieruchomościami istotne jest, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej las nie daje Lasom Państwowym podstawy do skorzystania z prawa pierwokupu przewidzianego w ustawie o lasach.
Oznacza to, że nie każda transakcja dotycząca „gruntu leśnego” będzie podlegała kontroli Lasów Państwowych. Decydujące znaczenie ma rodzaj zbywanego prawa, a nie wyłącznie charakter nieruchomości.
