W 2023 r. do KOWR wpłynęły łącznie 7 143 wnioski o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni. Obok wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej (o którym pisaliśmy tutaj), jest to jeden z najpopularniejszych wniosków kierowanych do KOWR. Dlaczego do KOWR wpływa aż tyle wniosków i z czego to wynika? Jakie kroki należy podjąć, aby wystąpić z takim wnioskiem do KOWR?
Kto może nabyć nieruchomość rolną bez zgody KOWR?
UKUR stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (o rolniku indywidualnym pisaliśmy tutaj). Jednak i w stosunku do rolnika indywidualnego ustawodawca przewidział pewne ograniczenia, ponieważ powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Uwzględniane są przy tym grunty będące we własności, użytkowaniu wieczystym, samoistnym posiadaniu lub dzierżawie nabywcy
Jakie są pozostałe wyłączenia?
Podmiotami, które mogą nabyć nieruchomość rolną bez zgody KOWR są również, m. in. osoby bliskie zbywcy. Ograniczenie to nie dotyczy również, np. nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, w wyniku dziedziczenia czy zapisu windykacyjnego, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa czy działu spadku. Pełen katalog wyłączeń znajduje się w art. 2a ust. 3 UKUR. Warto pamiętać, że jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.
Co w pozostałych przypadkach?
Nabycie nieruchomości rolnej w pozostałych przypadkach może nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Wystąpić z wnioskiem może:
- zbywca nieruchomości,
- osoba fizyczna zamierzająca utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne,
- uczelnia,
- nabywca nieruchomości rolnej (jeżeli nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego)
po spełnieniu przez te podmioty określonych warunków wskazanych w art. 2a ust. 4 UKUR.
Co musi wykazać zbywca nieruchomości rolnej?
Najczęściej z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej występuje zbywca, zatem to na nim się skupimy. Aby uzyskać decyzję umożliwiającą nabycie nieruchomości rolnej, zbywca musi wykazać we wniosku, że:
- nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
- nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
- cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.
Aby wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym, złożenie wniosku musi zostać poprzedzone umieszczeniem ogłoszenia zamiaru sprzedaży nieruchomości rolnej na portalu erolnik.gov.pl, o którym szczegółowo pisaliśmy tutaj. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie. Należy również pamiętać, że cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu.
Gdzie złożyć wniosek?
Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej należy złożyć w Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód opłaty skarbowej w wysokości 10 zł od każdego żądania.
Podsumowanie
UKUR wprowadza podstawową zasadę, zgodnie z którą, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, za wyjątkami wskazanymi w ustawie. Inne podmioty z reguły muszą wystąpić z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez Dyrektora Generalnego KOWR. Należy pamiętać, że po nabyciu nieruchomości rolnej, UKUR nakłada obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, oraz zakaz zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości przez okres 5 lat.
Źródła:
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 423),
J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2024.
