Zmiana formy prowadzonej działalności gospodarczej w związku z nabyciem nieruchomości rolnej była tematem czerwcowego artykułu. Przedstawione studium przypadku dotyczyło przekształcenia przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w kontekście nabycia nieruchomości rolnych, będących własnością tego przedsiębiorcy. Pozostając przy tym samym stanie faktycznym, poddajmy analizie kolejne zagadnienia związane z tego rodzaju przekształceniem.
Stan faktyczny
Przedsiębiorca złożył wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnych w trybie przepisu art. 2b ust. 3 UKUR. Wykazał, że zbycie w drodze przekształcenia w spółkę z o.o. jest uzasadnione ważnym interesem nabywcy w znaczeniu obiektywnym. Organ przychylił się do wniosku i wydał decyzję pozytywną. Wyraził zgodę na zbycie. Następnie, przedsiębiorca wystąpił z kolejnym wnioskiem w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
Stanowisko KOWR
Dyrektor Generalny KOWR, 24.09. 2020 r. umorzył w całości postępowanie wszczęte na podstawie wniosku złożonego przez przedsiębiorcę w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR. W uzasadnieniu wskazał, że brak jest merytorycznych podstaw do spełnienia przesłanek, do których zobowiązany jest nabywca nieruchomości rolnych, czyli:
- zobowiązania się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- wykazania, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnych nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.
Przed podjęciem rozstrzygnięcia, organ, żądał od przedsiębiorcy przedłożenia konkretnych dokumentów. Umowa spółki z o.o. oraz uchwała zarządu spółki z o.o. miały wyrażać zgodę na nabycie nieruchomości rolnych. Ponadto powinny zawierać informację na temat przedmiotu prowadzonej działalności przez tę spółkę. Przedsiębiorca złożył projekt umowy spółki z o.o. oraz oświadczenie przyszłego członka zarządu. Mimo to, Dyrektor Generalny KOWR uznał, że nabywca w żaden sposób nie wykazał by posiadał interes prawny w myśl art. 28 KPA, do którego posiadania był zobowiązany. Organ uznał, że postępowanie jest bezprzedmiotowe i umorzył je w drodze decyzji.
Czy praktyka KOWR jest uzasadniona?
Stanowisko Dyrektora Generalnego KOWR przedstawione w decyzji było błędne. Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 r. (sygn. akt: II OSK 306/18) wynika, że okoliczność niewpisania nabywcy nieruchomości rolnej do rejestru przedsiębiorców KRS, na etapie składania wniosku o wyrażenie zgody na nabycie takiej nieruchomości, nie powoduje, że wniosku takiego nie można rozpatrzyć. W konsekwencji, organ nie powinien odmawiać wszczęcia postępowania z tej przyczyny. Spółka prawa handlowego, która dopiero ma powstać w wyniku przekształcenia, może być stroną postępowania w przedmiocie udzielenia zgody na zbycie nieruchomości rolnych. NSA wskazał, że sporządzenie planu przekształcenia spółki, poddanie go badaniu biegłego rewidenta oraz wskazanie osób upoważnionych do reprezentowania spółki przekształconej, niewątpliwie pozwalają̨ na zbadanie czy spółka przekształcona (nabywca nieruchomości rolnej) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. W związku z tym, Sąd uznał, że brak jest przeszkód prawnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę̨ przekształcaną.
Dwa reżimy prawne
Przytoczone orzeczenie zostało wydane na gruncie poprzedniego stanu prawnego, tzn. przed nowelizacją dokonaną w drodze ustawy z dnia 30 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Wówczas nabywca musiał dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Obecnie warunek ten został zastąpiony koniecznością złożenia stosownego oświadczenia przez nabywcę nieruchomości rolnej. Musi się w nim zobligować do prowadzenia takiej działalności. Niezależnie od tego, należy uznać, że orzeczenie w całości zachowuje swą aktualność, również na gruncie aktualnego stanu prawnego. Zatem do wykazania spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR wnioskodawca powinien przedłożyć:
- oświadczenie Spółki, w którym, przyszły zarząd zobowiążę się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie – w ten sposób spełni warunek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b UKUR,
- oświadczenie Spółki, w którym, przyszły zarząd złoży oświadczenie o powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych, których jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem oraz dzierżawcą – w ten sposób spełni warunek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. c UKUR.
Właściwe rozstrzygnięcie
Mając na uwadze przytoczone powyżej orzeczenie i stan faktyczny, KOWR powinien w drodze decyzji wydać rozstrzygnięcie, co do istoty sprawy. Na podstawie przedłożonych dokumentów zmierzających do przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę z o.o. (m.in. plan przekształcenia sporządzony w formie aktu notarialnego wraz z projektem oświadczenia o przekształceniu w spółkę z o.o., projektem aktu założycielskiego spółki z o.o. oraz sprawozdaniem finansowym sporządzonym dla celów przekształcenia) miał realną możliwość zweryfikowania tego, czy spełniono warunki, od których uzależnione jest wyrażenie zgody w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR.
Niezależnie od tego przedsiębiorca uzyskał już jedną pozytywną decyzję administracyjną wydaną w trybie art. 2b ust. 3 UKUR, a zatem KOWR ocenił już stan faktyczny leżący u podstaw złożonego wniosku w postępowaniu o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnych. Uznał również, że istnieje ważny interes nabywcy w postaci przekształcenia w spółkę z o.o. Przekształcenie powoduje jednocześnie powstanie spółki w drodze jednej czynności prawnej, na mocy której również dojdzie do nabycia nieruchomości rolnych przez powstałą spółkę. Ocena dokonana przez KOWR w postępowaniu wszczętym na podstawie przepisu art.2a ust. 4 pkt 1 UKUR była sprzeczna z uprzednią oceną dokonaną przez organ.
Jedna czynność prawna
Stanowisko KOWR w praktyce uniemożliwia przeprowadzenie przedsiębiorcy procesu przekształcenia w spółkę z o.o. Spółka nie może najpierw powstać, po to aby uzyskać osobowość prawną i uczestniczyć jako podmiot prawny w postępowaniu o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych, ponieważ powstanie spółki oraz nabycie nieruchomości rolnych następuje w drodze jednej czynności prawnej.
[BiP1]https://ukur.pl/studia-przypadkow/przeksztalcenie-przedsiebiorcy-prowadzacego-jednoosobowa-dzialalnosc-gospodarcza-w-spolke-z-ograniczona-odpowiedzialnoscia/
