Od czerwca 2019 r. KOWR przyjął, że osoby, które nabywają nieruchomości rolne od osób bliskich, są związane obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości innym podmiotom przez 5 lat. Tego kontrowersyjnego stanowiska nie podzielił jednak WSA w sprawie, którą prowadzę.
W praktyce obrotu nieruchomościami rolnymi bardzo kontrowersyjne jest zagadnienie związania osób bliskich 5-letnimi obowiązkami wynikającymi z art. 2b ust 1 i 2 UKUR, tj.:
- osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna oraz
- zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej.
Spory dotyczące osób bliskich
Po nowelizacji UKUR z 2019 r. powstały w tym zakresie spory. KOWR (a w ślad za nim znaczna część notariuszy) stoi na stanowisku, iż wyłączenie od wskazanych obowiązków dotyczące osób bliskich stosuje się w przypadku, gdy obiema stronami transakcji są osoby bliskie (zbycie lub oddanie w posiadanie następuje „na rzecz” osoby bliskiej). W konsekwencji, w przypadku zbycia lub oddania w posiadanie gruntu nabytego od osoby bliskiej na rzecz osoby trzeciej przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia – wymagają zgody Dyrektora Generalnego KOWR wyrażonej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Potwierdza to znaczna część przedstawicieli doktryny, jak również Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 18 maja 2023 r., sygn. akt: I OSK 1105/22). Ale czy wpłynęło to na stanowisko KOWR? Niestety nie.
Case study
Reprezentuję Klienta w jednej z takich spraw. Klient w 2022 r. nabył w drodze umowy darowizny od swojego ojca nieruchomości rolne. Ojciec w podeszłym wieku nie był już w stanie zajmować się gospodarstwem. Klient po zawarciu umowy chciał wydzierżawić grunt lokalnemu rolnikowi.
Zadzwonił do KOWR i usłyszał, że musi uzyskać zgodę na oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia nabycia gruntu. Był zdziwiony, ale złożył wniosek. Miało to miejsce na początku 2023 r.
Po kilku tygodniach otrzymał od Dyrektora Generalnego KOWR obszerne wezwanie do uzupełnia braków formalnych, w którym organ żądał przedłożenia bardzo szczegółowych informacji oraz dokumentów. Na tym etapie zwrócił się o poradę prawną.
Wstąpiłem do postępowania i próbowałem przekonać Dyrektora Generalnego KOWR, że zgoda nie jest w tym przypadku wymagana. Postępowanie przed organem I instancji toczyło się 6 miesięcy. Kilkukrotnie żądano od nas dodatkowych wyjaśnień. W międzyczasie NSA wydał korzystny, przytoczony powyżej, wyrok potwierdzający nasze stanowisko – powołaliśmy się na to orzeczenie.
W końcu przychodzi decyzja. Dyrektor Generalny KOWR odmawia wyrażenia zgody na oddanie w posiadanie nieruchomości. W uzasadnieniu wskazuje, że po nowelizacji UKUR z 2019 r. zmieniły się przepisy i osoby bliskie – jak wszystkie inne podmioty, na zasadach ogólnych są związane zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przez okres 5 lat. Czy odwołuje się do argumentów i stanowisk, które przytoczyłem w postępowaniu? Nie. Wnosimy więc odwołanie.
Odwołanie
Co istotne decyzja Dyrektora Generalnego KOWR została wydana pod koniec sierpnia 2023 r. Zatem już na tym etapie wiem, że najprawdopodobniej przed dniem rozpoznania odwołania przez organ II instancji wejdzie w życie kolejna nowelizacja UKUR. Organ II instancji będzie zobowiązany uwzględnić stan prawny obowiązujący w dniu wydania decyzji. Analizuję więc wpływ nowelizacji na nasz stan faktyczny.
Po wejściu w życie nowelizacji z 2023 r. art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR zachował swoje dotychczasowe brzmienie: Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości: zbywanej lub oddawanej w posiadanie: osobie bliskiej (…). Jednak w art. 2b ust. 4 pkt 7 UKUR zostało dodane nowe wyłączenie, zgodnie z którym: Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości: nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej.
W ocenie projektodawcy zmiana przepisów miała mieć charakter potwierdzający stanowisko przedstawiane przez KOWR (Uzasadnienie do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, druk 3429, s. 22). Jednak jaki wpływ może mieć dodanie tego przepisu, w sytuacji gdy art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR, z którego można wywieść, że osoba bliska nie jest związana obowiązkami, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2, nie uległ zmianie? Żadne.
Na rozpoznanie odwołania czekamy ponad 3 miesiące. Rezultat – Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi utrzymuje decyzję w mocy. Czy odnosi się szczegółowo do naszego stanowiska? Nie. Wskazuje, że Dyrektor Generalny KOWR dokonał prawidłowej wykładni przepisu art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR.
Skarga do WSA w Warszawie
Kolejny krok – skarga do WSA w Warszawie. Decyzja dotycząca rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym, aby choć trochę przyśpieszyć procedowanie w sprawie, jest w tym przypadku oczywista. W połowie maja 2024 r. otrzymujemy wyrok WSA w Warszawie, który podziela nasze stanowisko. Sąd uznał, że sprawa winna zostać umorzona, ponieważ nabywca – jako osoba bliska zbywcy, nie jest związany zakazem zbycia i oddania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przez 5 lat.
Sąd potwierdził, że po nowelizacji UKUR z 2023 r. wyrok NSA z dnia 18 maja 2023 r. zachował aktualność. Wbrew twierdzeniom Dyrektora Generalnego KOWR oraz Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, nowelizacja UKUR z 2019 r. nie ma wpływu na sytuację nabywców nieruchomości rolnych, będących osobami bliskimi zbywców. WSA w Warszawie potwierdził również, że nowelizacja UKUR z 2023 r. nie wpłynęła na ocenę prawną stanu faktycznego. Skoro nabycie nieruchomości rolnych nastąpiło od ojca, to brak jest obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i nabywca nie podlega czasowym ograniczeniom w zbywaniu i oddawaniu nieruchomości innym podmiotom, a zatem brak było podstawy prawnej do wydania decyzji w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. WSA w Warszawie potwierdził, że Organy naruszyły szereg przepisów, w tym również przepisów Konstytucji RP oraz zasad postępowania administracyjnego.
Wnioski. Czy będzie skarga kasacyjna?
Ponad rok czekaliśmy, na potwierdzenie, że postępowanie, które się toczy, toczyć się nie powinno. Oczywiście Klient miał świadomość tego, jakie jest moje stanowisko co do możliwości zawarcia umowy bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, jednak – z uwagi na stanowisko KOWR, które popiera wielu notariuszy, wolał, aby sprawa została merytorycznie rozpoznana. Wyrok jest korzystny, ale niestety jeszcze nie prawomocny.
Organ może wnieść skargę kasacyjną. Jeżeli tak się stanie, sprawa może przedłużyć się nawet o kolejne 4 lata. W ostatnim czasie NSA rozpoznaje bowiem skargi kasacyjne, które składaliśmy z 2020 r. Jaki z tego wniosek? Zakaz zbycia i oddania w posiadanie (w ocenie KOWR) będzie wiązał klienta do 2027 r., natomiast NSA może rozstrzygnąć sprawę w 2028 r.
W tym przypadku chodziło wyłącznie o oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie, jednak w większości przypadków problem ten dotyczy wcześniejszego zbycia gruntu. Porada prawna wskazująca na możliwość zawarcia umowy bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR w wielu przypadkach nie przynosi oczekiwanego rezultatu. Notariusze bowiem mierzą się z trudnym zadaniem – czy działać zgodnie z wytycznymi KOWR, który kontroluje obrót nieruchomościami rolnymi, czy odstąpić od tej praktyki. Jeżeli wybierają pierwszą drogę – bez pozytywnej decyzji administracyjnej, zbycie nieruchomości będzie w takim przypadku będzie niemożliwe.
