Wniesienie nieruchomości rolnej aportem do spółki z o.o. podlega reżimowi UKUR. To samo dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem aportu jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, w skład których wchodzą nieruchomości rolne. Jak przeprowadzić procedurę, aby umowa aportowa była ważna? O tym piszemy na naszej stronie w całości poświęconej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Wniesienie nieruchomości rolnej aportem do spółki z o.o. może być dobrym pomysłem na realizację celów biznesowych. Procedura ta nie jest jednak pozbawiona zawiłości prawnych ze względu na przepisy UKUR. W tym artykule wyjaśniam, jakie kroki należy podjąć, aby przeprowadzić tę operację zgodnie z prawem, oraz jakie zgody są niezbędne, by wniesienie aportu było skuteczne i ważne.
Czy aport nieruchomości rolnej stanowi nabycie w rozumieniu UKUR?
Wniesienie nieruchomości rolnej jako wkład niepieniężny do spółki z o.o. stanowi „nabycie” w rozumieniu art. 2 pkt 7 UKUR. Dotyczy to również sytuacji, gdy przedmiotem aportu jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne.
Kiedy należy zweryfikować, czy UKUR może mieć zastosowanie?
W każdym przypadku, gdy w ewidencji gruntów i budynków nieruchomość mająca być przedmiotem aportu, choć w części, oznaczona jest jako:
- grunty orne (R),
- sady (S),
- łąki trwałe (Ł),
- pastwiska trwałe (Ps),
- grunty rolne zabudowane (Br),
- grunty pod stawami (Wsr),
- grunty pod rowami (W)
– a nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w całości przewidywałby inne niż rolne przeznaczenie, należy założyć, że wniesienie nieruchomości rolnej aportem będzie podlegało reżimowi UKUR. Następnie, trzeba ustalić, czy z uwagi na powierzchnię (np. powierzchnia użytków rolnych w ramach nieruchomości nie przekracza 0,3 ha) bądź inne, niestety niezbyt liczne wyłączenia, stosowanie UKUR nie będzie konieczne.
Jeżeli uznajemy, że mamy do czynienia z nieruchomością rolną, która podlega reżimowi UKUR, to przechodzimy do badania dalszych aspektów.
Kiedy nieruchomość rolna została nabyta?
Należy zweryfikować, kiedy podmiot wnoszący aport nabył nieruchomość rolną. Jeżeli nastąpiło to przed upływem 5 lat i nie znajdzie zastosowanie żadne z wyłączeń (np. nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, czy też działu spadku) – trzeba uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej. Aby taką zgodę uzyskać trzeba wykazać „ważny interes nabywcy” lub „interes publiczny”. W zależności od powierzchni nieruchomości – postępowanie może prowadzić albo Oddział Terenowy KOWR właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości (gdy powierzchnia nieruchomości rolnej jest mniejsza niż 1 ha) albo Centrala KOWR (w pozostałych przypadkach).
Czy potrzebna będzie zgoda na nabycie?
Jeżeli nieruchomość rolna przekracza 1 ha, to trzeba uzyskać dodatkowo zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. Wniosek o wyrażenie zgody składa zbywca. Musi on jednocześnie wykazać, że:
- spółka z o.o., jako nabywca nieruchomości rolnej, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę z o.o. nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Postępowanie to prowadzi Oddział Terenowy KOWR właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
W związku z tym, że nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę z o.o. nastąpi na podstawie innej czynności prawnej niż sprzedaż (tj. umowa aportowa) – nie ma potrzeby publikowania ogłoszenia o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na portalu e-rolnik. Nie ma zatem ryzyka, że nieruchomość rolna zostanie „podkupiona” przez rolnika indywidualnego.
Kiedy można zawrzeć umowę aportową?
Umowę aportową można zawrzeć dopiero po uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych wyrażających zgodę na zbycie i nabycie nieruchomości rolnej. Decyzje muszą być ostateczne. Decyzje są ważne rok. Warto to uwzględnić w harmonogramie transakcji. Po tym okresie konieczne będzie uzyskanie nowych zgód.
Co po nabyciu nieruchomości rolnej?
Co do zasady od momentu zawarcia umowy aportowej spółka z o.o. jest związana obowiązkami wynikającymi z UKUR, tj.:
- obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład weszła nabyta nieruchomość rolna oraz
- zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej
– przez 5 lat.
Trzeba również pamiętać o tym, że obrót udziałami w spółce z o.o., która jest właścicielką nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 5 ha podlega ograniczeniom – prawo pierwokupu lub nabycia przysługujące KOWR.
Przykład: Jan 15 czerwca 2023 r. kupił nieruchomość rolną o powierzchni 3,8 ha (grunt orny – R). Józef odziedziczył nieruchomość rolną o łącznej powierzchni 1,6 ha (łąki trwałe – Ł). Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku uprawomocniło się 8 lutego 2022 r. Michał otrzymał w darowiźnie od sąsiada nieruchomość rolną o powierzchni 1,4 ha (0,2 ha – grunt orny – R, 1,2 ha – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – Lzr). Jan, Józef i Michał są wspólnikami XYZ sp. z o.o. Podjęli decyzję o tym, że podwyższą kapitał zakładowy w spółce. Obejmą jednocześnie udziały w podwyższonym kapitale zakładowym i wniosą aportem nieruchomości rolne na pokrycie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. Aby przeprowadzić tę procedurę muszą uwzględnić przepisy UKUR. Analiza tych przepisów prowadzi do następujących wniosków:
Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej:
- Jan musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (art. 2b ust. 3 UKUR),
- Józef nie musi uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, ponieważ podstawą nabycia jest dziedziczenie (art. 2b ust. 4 pkt 2 UKUR),
- wniesienie aportem nieruchomości rolnej przez Michała nie będzie podlegało ograniczeniom w obrocie nieruchomościami rolnymi, ponieważ łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b UKUR).
Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej
- Jan musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę z o.o. (art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR),
- Józef musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę z o.o. (art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR),
- wniesienie aportem nieruchomości rolnej przez Michała nie będzie podlegało ograniczeniom w obrocie nieruchomościami rolnymi, ponieważ łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b UKUR).
W związku z tym umowy aportowe będą mogły zostać zawarte dopiero po uzyskaniu przez Jana ostatecznej decyzji o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości rolnej oraz przez Jana i Józefa – decyzji o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę z o.o.
Podsumowanie
Wniesienie nieruchomości rolnej aportem do spółki z o.o. wymaga dokładnej analizy przepisów UKUR oraz skompletowania odpowiedniej dokumentacji. Kluczowe znaczenie mają zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a także dokładne sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości. Niedopełnienie formalności może skutkować nieważnością umowy aportowej. Dopełnienie obowiązków pozwoli uniknąć ryzyka prawnego i sprawnie przeprowadzić transakcję.
