Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi – III Wydział Cywilny Odwoławczy
z dnia 14 września 2018 r., III Ca 941/18, LEX nr 2587179
SENTENCJA
Sąd Okręgowy w Łodzi – III Wydział Cywilny Odwoławczy
po rozpoznaniu w dniu 14 września 2018 roku w Łodzi na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku M. S. z udziałem Z. S. o wpis na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 22 marca 2018 roku, sygnatura akt Dz. KW 37971/17 postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę Sądowi Rejonowemu dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 22 marca 2018 roku, w sprawie o sygnaturze akt Dz. KW 37971/17, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek o wpis w dziale II księgi wieczystej o numerze (…) jako (…).
Apelację od powyższego postanowienia wniósł M. S., zaskarżając je w całości.
Wnioskodawca zarzucił naruszenie:
1) art. 12 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw poprzez niezastosowanie
2) oraz art. 11 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw poprzez przyjęcie, że tylko decyzja będąca prawomocną na dzień 30 kwietnia 2016 roku o zmianie przeznaczenia gruntu rolnego wyłącza nieruchomość spod działania przepisów tejże ustawy.
Zarzucając powyższe, M. S. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Powyższe postanowienie Sąd Rejonowy oparł na następującym stanie faktycznym:
Księga wieczysta (…) prowadzona jest dla zabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w Ł. przy ul. (…), oznaczonej jako działka gruntu nr (…) o powierzchni 1,6450 ha. W dziale II jako właściciel wpisany jest Z. S. na podstawie postanowienia z dnia 29 stycznia 1981 roku sygn. akt IV Co 127/73 o przysądzeniu własności oraz postanowienia z dnia 16 stycznia 2017 roku sygn. akt II Ns 1260/16 o stwierdzeniu zasiedzenia.
Dnia 28 kwietnia 2016 roku Z. S. i M. S. zawarli zobowiązującą umowę sprzedaży, na podstawie której Z. S. – po prawomocnym zakończeniu postępowania sądowego o zasiedzenie udziału wynoszącego 1/10 część we własności nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) – zobowiązał się sprzedać, a M. S. zobowiązał się kupić nieruchomość oznaczoną jako działka nr (…) o powierzchni 1,6450 ha. Przy sporządzeniu tej umowy notariusz poinformowała strony, iż w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest działka gruntu nr (…), przy sprzedaży tej działki, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało będzie prawo pierwokupu na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z. S. i M. S. wnieśli o wpisanie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki gruntu nr (…) na rzecz M. S. w dziale III księgi wieczystej (…).
Postanowieniem z dnia 16 stycznia 2017 roku sygn. akt II Ns 1260/16 Sąd Rejonowy dla Łodzi -Śródmieścia w Łodzi stwierdził, że Z. S. z dniem 13 lutego 2001 roku nabył przez zasiedzenie udział wynoszący 1/10 część w nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej (…), należący do następców prawnych B. B. (1) i B. B. (2).
Dnia 21 sierpnia 2017 roku Z. S. i M. S. zawarli warunkową umowę sprzedaży Rep A Nr 2654/2017, a następnie w dniu 7 września 2017 roku umowę przeniesienia własności nieruchomości Rep A Nr 2820/2017. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży składa się z działki nr (…) o powierzchni 1,6450 ha. i oznaczona jest jako lasy oraz gruntu orne i grunty rolne zabudowane. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Decyzją z dnia 24 maja 2011 roku Nr UA-I.291. (…) ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stawu kąpielowego (fragment działki nr (…)). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 13 lipca 2011 roku. Następnie decyzją z dnia 30 maja 2016 roku Nr DAR-UA-VI.820.2016 ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi oraz budowie zjazdu na części działki (…) i na części działki drogowej nr (…). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 31 lipca 2017 roku.
Umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została zawarta pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie skorzysta z prawa pierwokupu, które przysługuje z mocy prawa na podstawie art. 37a ust. 1. ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.
Dnia 7 września 2017 roku Z. S. i M. S. zawarli umowę przeniesienia własności nieruchomości wobec nieskorzystania przez Skarb Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe z przysługującego prawa pierwokupu. Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jako zasadna skutkuje uchyleniem zaskarżonego postanowienia i przekazaniem sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd pierwszej instancji ustalenia i w konsekwencji przyjmuje za własne.
Na uwzględnienie zasługuje zarzut naruszenia art. 12 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej jako ustawa wstrzymująca; Dz.U z 2016 r. poz. 585 ze zm.), zgodnie z którym do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Powołany przepis zawiera normę o charakterze intertemporalnym, zgodnie z którą do postępowań w nim określonych, wszczętych i niezakończonych przed dniem 30 kwietnia 2016 roku należy stosować m.in. przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako u.k.u.r.) w brzmieniu dotychczasowym. W okolicznościach niniejszej sprawy powyższe ma znaczenie, albowiem ustawa wstrzymująca wprowadziła ograniczenia podmiotowe w obrocie nieruchomościami rolnymi. Z art. 2a ust. 1 i 4 wynika, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej, a inny podmiot, jeżeli Dyrektor Krajowego Ośrodka (…) udzielił zgody. Tymczasem wnioskodawca nie mieści się w żadnej kategorii podmiotów uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej, o których mowa w art. 2a u.k.u.r. w brzmieniu po 30 kwietnia 2016 roku, jak również nie przedłożył wymaganej po nowelizacji zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka (…), co czyniłoby nabycie nieruchomości rolnej, mające stanowić podstawę żądanego wpisu w dziale II księgi wieczystej, nieważnym (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.).
W ocenie Sądu pierwszej instancji nie ma zastosowania art. 12 ustawy wstrzymującej, gdyż postępowanie dotyczące nabycia przedmiotowej nieruchomości rozpoczęło się w dacie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, tj. w dniu 21 sierpnia 2017 roku, a więc po zmianie przepisów określających obrót nieruchomościami rolnymi. Z kolei umowa z dnia 28 kwietnia 2016 roku nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, lecz umową zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a to wyłącza zakwalifikowanie jej jako czynności objętej zakresem „postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej oraz wpisu do księgi wieczystej”, o którym mowa w art. 12 ustawy wstrzymującej.
Ustalając treść normatywną tego przepisu należy uwzględnić, że stanowi on o będących w toku, w chwili wejścia w życie ustawy wstrzymującej, postępowaniach dotyczących nabycia nieruchomości oraz wpisu do księgi wieczystej i przesądza, iż do takich postępowań stosuje się przepisy dotychczasowe. Uwzględniając treść art. 2 pkt 7 u.k.u.r należy przyjąć, że chodzi o postępowania, których przedmiotem jest każdy wymieniony w tym przepisie sposób nabycia własności nieruchomości rolnej, a więc w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Co do zasady jednak umowa sprzedaży pomiędzy sprzedawcą a kupującym, bez względu na to, czy dochodzi do skutku jako wyniku zawarcia jednej umowy podwójnego skutku (zobowiązująco – rozporządzająca), czy odrębnej umowy zobowiązującej i odrębnej umowy rozporządzającej stanowi jeden stosunek zobowiązaniowy, podlegający temu samemu reżimowi prawnemu.
Uwzględniając powyższe, należy podzielić pogląd, że jeżeli czynność inicjująca stosunek zobowiązaniowy, polegająca na zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej została podjęta w czasie obowiązywania dawnej ustawy, to do skutków realizujących się po wejściu w życie nowej ustawy, polegających na dokonaniu czynności rozporządzającej w postaci przeniesienia własności w wykonaniu ważnego zobowiązania, ma nadal zastosowanie ustawa dawna. Tożsame stanowisko zostało wyrażone w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym wskazano, że ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (uchwała SN z 15 grudnia 2017 roku, sygnatura akt III CZP 83/17).
Powołana uchwała dotyczy umowy sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania przez uprawniony podmiot z prawa pierwokupu, podczas gdy w okolicznościach niniejszej sprawy wnioskodawca powołuje się na umowę przedwstępną dotycząca nabycia nieruchomości rolnej zawartą przed dniem 30 kwietnia 2016 roku. W ocenie Sądu Okręgowego przepis art. 12 ustawy wstrzymującej winien również mieć zastosowanie do takich umów, jeśli zostały zawarte w formie aktu notarialnego przed 30 kwietnia 2016 roku i jeżeli zostały spełnione przesłanki z art. 389 KC i 390 KC, a taka sytuacja prawna ma miejsce. Na podstawie umowy z dnia 28 kwietnia zawartej w formie aktu notarialnego (Rep (…)) Z. S. zobowiązał się sprzedać M. S. po prawomocnym zakończeniu postępowania o zasiedzenie udziału wynoszącego 1/10 część we własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), a M. S. zobowiązał się kupić nieruchomość położoną w Ł. przy ulicy (…), oznaczoną jako działka gruntu 274/1 o obszarze 1,6450 ha za oznaczoną cenę.
W umowie przedwstępnej strony przyjęły na siebie powinność prawną zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca będący nabywcą na podstawie tejże umowy nabył roszczenie rzeczowe, stanowiące nabyte prawo podmiotowe, które winno podlegać ochronie w razie zmiany stanu prawnego. Należy mieć na uwadze, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej przepisy nie wprowadzały ograniczeń podmiotowych w obrocie nieruchomościami rolnymi, które nastąpiły z dniem 30 kwietnia 2016 roku, a zatem strony były uprawnione do podjęcia czynności inicjującej stosunek zobowiązaniowy, a za taką należy uznać także umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego. Nie należy tracić z pola widzenia, że umowa przedwstępna czyniąca zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, rodzi tak zwany skutek mocniejszy, co oznacza, że przyznaje stronom umowy uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei, żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej strona uprawniona może zrealizować na drodze sądowej (art. 1047 KPC). Orzeczenie (konstytutywne) sądu, stwierdzające obowiązek drugiej strony złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje tę umowę (art. 64 KC uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66). Zmiana przepisów, która nastąpiła po zawarciu umowy przedwstępnej, nie może niweczyć skutków, które wynikają z tejże umowy zawartej przez strony w czasie, gdy przepisy prawne nie wprowadzały ograniczeń co do możliwości jej zawarcia. Tym samym, w zakresie stosowania prawa materialnego, do czynności prawnych i innych zdarzeń stosuje się prawo obowiązujące w chwili dokonania czynności lub powstania zdarzeń prowadzących do nawiązania stosunków prawnych. Przyjęcie odmiennego stanowiska godziłoby w zasadę nieretroakcji wyrażoną w art. 3 KC, podczas gdy przestrzeganie klauzuli generalnej prawa międzyczasowego w odniesieniu do stosunku prawnego, pozostającego w takim stanie faktycznym i prawnym „w toku”, jest niezbędnym warunkiem zapewnienia bezpieczeństwa prawnego i zaufania do Państwa, tj. konstytucyjnych standardów demokratycznego państwa prawnego. Wprawdzie wskazana reguła prawa międzyczasowego nie ma charakteru bezwzględnego, bowiem wyjątki mogą wynikać wprost z ustawy lub z jej celu. Niemniej jednak cel zmiany ustaw dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi, dokonanych z dniem 30 kwietnia 2016 r. nie tylko nie został, ale i nie może być określony jednoznacznie i wprost, z uwagi na szeroki zakres przedmiotowy unormowań dotyczących praw rzeczowych i obligacyjnych związanych zarówno z nieruchomościami osób fizycznych, prawnych, jak i Skarbu Państwa, którymi z jednej strony wprowadzono ograniczenia, z drugiej poszerzono uprawnienia pewnych grup podmiotów.
W ocenie Sądu Okręgowego powyższe stanowisko pozostaje aktualne nie tylko w odniesieniu do sytuacji, gdy roszczenie rzeczowe wynikające z umowy przedwstępnej było wymagalne przed datą 30 kwietnia 2016 roku, gdyż to w istocie sprowadzałoby się do konieczności zawarcia co najmniej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości przed tą datą bądź wystąpienia na drogę postępowania sądowego z żądaniem opartym na podstawie art. 390 § 2 KC, ale również w przypadku, gdy umowa finalna miała zostać zawarta po tej dacie. W umowie z dnia 28 kwietnia 2016 roku strony uzgodniły termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej do dnia 31 grudnia 2017 roku. Zawierając umowę w dniu 28 kwietnia strony były uprawnione do takiego zastrzeżenia terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej. Następcza zmiana przepisów nie może pozbawiać strony umowy nabytych praw podmiotowych.
Powyżej dokonana wykładnia przepisu art. 12 ustawy wstrzymującej nie można zostać uznana za obejście prawa, gdyż ustawodawca nie doprecyzował pojęcia „postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej oraz wpisu do księgi wieczystej”, pozostawiając tę kwestię praktyce orzeczniczej. Mając na względzie racje celowościowe i systemowe, a także dotychczas wypracowane stanowisko judykatury (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., III CZP 13/17, uchwała SN z 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17) prymat należy przyznać dacie, w której strony podjęły pierwszą czynność zmierzającą do obrotu nieruchomością rolną. Działanie stron w zaufaniu do obowiązujących przepisów prawnych mające wyraz w zawarciu umowy w formie aktu notarialnego jako bardziej zabezpieczającego interesy stron oraz ujawnienie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w dziale III księgi wieczystej, winno skutkować uznaniem tychże działań jako postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej.
Dokonując syntezy powyższych rozważań, uznać należy, że umowa przedwstępna zawarta przez wnioskodawcę i uczestnika mieści się w pojęciu „postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej oraz wpisu do księgi wieczystej”, o którym mowa w art. 12 ustawy wstrzymującej. Zdaniem Sądu Okręgowego powyższe winno skutkować ponownym rozpoznaniem wniosku M. S. o wpis w oparciu o przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi obowiązujące przed dniem 30 kwietnia 2016 roku. Uwzględniając powyższe, rozpoznanie drugiego z podniesionych zarzutów, tj. naruszenia art. 11 ustawy wstrzymującej, jest bezprzedmiotowe. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 386 § 4 KPC w zw. z art. 13 § 2 KPC należało uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji z uwzględnieniem prawa materialnego obowiązującego przed dniem 30 kwietnia 2016 roku.
