Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt: I Ca 169/21, LEX nr 3198595
Sentencja
Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 26 maja 2021 r. w Sieradzu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku T. T. (1) z udziałem E. T. o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej nr (…) i wpis prawa własności do nowej księgi na skutek apelacji wniesionej przez wnioskodawcę od postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 13 sierpnia 2020 r., sygn. akt Dz. KW (…) postanawia:
uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać Sądowi Rejonowemu w Łasku VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. do ponownego rozpoznania.
Uzasadnienie faktyczne
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy w Łasku oddalił wniosek T. T. (1) o odłączenie części nieruchomości z Kw (…), założenie nowej księgi wieczystej i wpis do niej prawa własności na skutek skargi wnioskodawcy na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 25 marca 2020 r. w sprawie (…)
Rozstrzygnięcie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:
Księga wieczysta nr (…) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w miejscowości F., w gminie P., w skład której wchodzą lasy i grunty orne, o łącznej powierzchni 2,7506 ha, oznaczonej numerami działek (…)).
W dziale II tej księgi wieczystej jako właścicielka nieruchomości wpisana jest E. T. – na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 3 sierpnia 2018 r. wydanego w sprawie o zniesieniu współwłasności nieruchomości, o sygn. akt I Ns 223/18.
W dniu 6 grudnia 2019 r. właścicielka nieruchomości zawarła z T. T. (1) przed notariuszem J. S. umowę sprzedaży m.in. działki ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 0,0800 ha, wchodzącej w skład nieruchomości rolnej objętej wskazaną wyżej księgą wieczystą. Na zbycie tej nieruchomości nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (…).
W takim stanie faktów sąd pierwszej instancji powołując się na treść art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. wywodził, że wpis warunkowany jest co do zasady wnioskiem, zaś kognicja sądu ogranicza się do badania jedynie treści i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, tak pod względem formalnoprawnym, jak i materialnoprawnej skuteczności czynności prawnej, zwłaszcza w kontekście nieważności umowy, która nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych.
Od 1 maja 2016 r. weszły w życie nowe zasady przewidziane w ustawie z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r. poz. 585). Wedle zaś treści art. 461 k.c. i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez „nieruchomość rolną”, o której mowa w ww. ustawie należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zdaniem sądu meriti nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…) położona w F. o powierzchni 2,7506 ha stanowi w świetle tych unormowań nieruchomość rolną, niezależnie od tego z ilu działek ewidencyjnych się składa. Kwalifikacja nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą jako nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2013 r., w kontekście wskazanego tam kryterium obszarowego, przesądza o konieczności stosowania w stosunku do niej przepisów ww. ustawy. Przy czym, według sądu a quo spełnienie kryterium obszarowego w rozumieniu art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego winno oceniane być a priori w odniesieniu do nieruchomości rolnej zbywcy, bo podziały ewidencyjne istniejących działek nie mogą wykluczyć stosowania ustawy wobec danej nieruchomości. Wobec zatem istniejących ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych, przewidzianych powyższymi przepisami, doszło do naruszenia zasad obrotu, skutkującego nieważnością zdziałanej czynności prawnej.
Przy takim założeniu sąd wieczystoksięgowy uznał, że umowa sprzedaży z dnia 6 grudnia 2019 r. dotycząca części nieruchomości rolnej E. T. nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych z racji jej nieważności, którą sąd wziął pod uwagę z urzędu ze względu na skutek erga omnes.
Jednocześnie sąd zauważył, że E. T. nabyła opisaną wyżej nieruchomość rolną w dniu 25 sierpnia 2018 r., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku o zniesieniu współwłasności, a zatem w czasie obowiązywania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2013 r. w jej zmienionym od 1 maja 2016 r. brzmieniu. W czerwcu 2019 r. wchodząca w skład wskazanej nieruchomości rolnej działka na 26/3 uległa podziałowi na działki o nr (…), co jednak nie zmieniło rolnego charakteru tej nieruchomości.
Zatem zarówno w dacie nabycia przez E. T. nieruchomości rolnej, jak i w dacie zawarcia przez nią umowy sprzedaży (…), obowiązujące unormowania prawne nakładały na nabywców nieruchomości rolnych, nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia gospodarstwa osobiście (art. 2b ust. 1) oraz zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom (art. 2b ust. 2) w tym okresie.
Przy czym zbycie przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia jej własności może nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (…) (art. 2b ust. 3).
Ograniczenia te nie mają jednak zastosowania w wypadkach enumeratywnie wymienionych w treści art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Analiza umowy sprzedaży 6 grudnia 2019 r. i załączonej do niej dokumentów, a także pozostałych dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej nr (…) nie daje, zdaniem sądu meriti, podstaw do uznania, że w sprawie zaistniały okoliczności wymienione w art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, skoro do przeniesienia własności nie doszło między „podmiotami uprzywilejowanymi” wskazanymi w art. 2b ust. 4 ustawy, a na zbycie części nieruchomości rolnej nie uzyskano wymaganej w formie decyzji zgody właściwego organu, tym bardziej, że sama sprzedaż części nastąpiła przed upływem okresu 5 lat od nabycia przez E. T. nieruchomości rolnej.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył T. T. (1), który zaskarżył je w całości zarzucając:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 1a pkt 1 lit. b i c oraz pkt 2 w związku z art. 2b ust. 1-3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez błędne uznanie, iż nie ma znaczenia, że przedmiotem czynności prawnej objętej aktem notarialnym z 6 grudnia 2019 r. jest nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz nieruchomość będąca drogą wewnętrzną, wyodrębnione z obejmującej większą liczbę działek nieruchomości postrzeganej wieczystoksięgowo oraz w konsekwencji przypisanie obostrzeń z art. 2b UKUR do zbycia przez E. T. osobie obcej działki budowlanej nr (…) o powierzchni 0,0800 ha oraz udziału w działce drogowej nr (…) o powierzchni 0,0437 ha przed upływem 5 lat od sądowego zniesienia współwłasności – bez zgody Dyrektora Generalnego (…);
2. pominięcie aspektu zbadania zgodności z Konstytucją RP zastosowanych przepisów (…) i w efekcie błędne zastosowanie niezgodnych z art. 22 Konstytucji RP, art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP – przepisów art. 2b ust. 1-3 UUR w związku z art. 9 UKUR i w konsekwencji uznanie spornej czynności prawnej za nieważną oraz oddalenie wniosku wieczystoksięgowego.
W konkluzji wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Łasku oraz dokonanie wnioskowanych wpisów na gruncie umowy sprzedaży z dnia 6 grudnia 2019 r.
Rozpoznając złożoną apelację Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja wnioskodawcy nie zawiera tego rodzaju argumentów i zarzutów, które Sąd Okręgowy mógłby podzielić, zwłaszcza co do zarzucanego naruszenia przepisów prawa materialnego w kontekście nadania znaczenia areałowi zbywanej nieruchomości przy ocenie prawnej dopuszczalności jej zbycia przez E. T., wobec cytowanych unormowań ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Sąd odwoławczy w pełni podziela bowiem, uznając za własną argumentację sądu meriti, zgodnie z którą nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…), położona w F., o powierzchni 2,7506 ha, stanowi w świetle zastosowanych unormowań prawnych nieruchomość rolną, niezależnie od tego z ilu działek ewidencyjnych się składa. Kwalifikacja tej nieruchomości jako nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2013 r., w kontekście wskazanego tam kryterium obszarowego, ocenianego całościowo przesądza o konieczności stosowania w stosunku do niej przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy tym spełnienie kryterium obszarowego w rozumieniu art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego winno oceniane być a priori w odniesieniu do całej nieruchomości rolnej zbywcy, bo podziały ewidencyjne istniejących działek, zwłaszcza dokonane przez właściciela po jej nabyciu nie mogą wykluczyć stosowania ustawy wobec danej nieruchomości.
Zaskarżone postanowienie nie może się jednak ostać z powodu innego naruszenia przepisów prawa materialnego, które sąd drugiej instancji bierze pod uwagę z urzędu.
Zagadnieniem zasadniczym bowiem przy ocenie dopuszczalności realizacji przedmiotowego wniosku wieczystoksięgowego, przy nie budzącej jakichkolwiek wątpliwości konieczności stosowania przepisów cytowanej ustawy, jest zagadnienie intertemporalne w kontekście dokonanej nowelizacji ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 z późn. zm.). Zmienione przepisy zaczęły bowiem obowiązywać od 26 czerwca 2019 r. zgodnie z zapisem ustawy z 26 kwietnia 2019 r. – o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1080).
Z brzmienia ani celu ustawy nowelizacyjnej nie wynika zaś aby jej regulacja miała mieć zastosowanie wobec nabywców nieruchomości rolnych przed dniem wejścia jej w życie.
E. T. nabyła swoją nieruchomość rolną, objętą księgą wieczystą (…), a położoną w F., składającą się z działek o ewidencyjnym oznaczeniu (…) i łącznej powierzchni 2,7506 ha, na mocy zniesienia współwłasności dokonanego przez Sąd Rejonowy w Łasku, mocą postanowienia z 3 sierpnia 2018 r. w sprawie o sygnaturze akt I Ns 223/18, przy udziale A. D. i K. F. Bazując na samej treści tego orzeczenia, załączonego do akt przedmiotowej księgi wieczystej, nie sposób określić czy uczestniczki tego postępowania należały, bądź nie, do kręgu osób najbliższych E. T.
Tymczasem fakt nabycia nieruchomości rolnej od osób najbliższych na gruncie obowiązywania przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego, przed jej nowelizacją z 26 kwietnia 2019 r. ma kapitalne znaczenie, bowiem na gruncie obowiązujących wówczas unormowań nabywczyni nie zostałaby objęta obowiązkami wynikającymi z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r., z uwagi na fakt korzystania ze zwolnienia podmiotowego z tych obowiązków zgodnie z regulacją art. 2b ust. 4 w związku z art. 2a ust. 3 pkt 1. Przepisy te w art. 2 pkt 6 zawierały definicję osoby najbliższej. Gdyby zatem do zniesienia współwłasności, w wyniku której E. T. nabyła nieruchomość rolną w 2018 r., doszło pomiędzy osobami, które na gruncie tych unormowań można definiować jako najbliższe, to nabywczyni nie miałaby ograniczeń w postaci obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat i zakazu jej zbywania w tym czasie. Późniejsza bowiem zmiana ustawy w przedmiocie katalogu wyłączeń spod tych obowiązków nie może mieć znaczenia dla oceny charakteru jej uprawnień związanych z prawem własności, zwłaszcza jeśli jak wskazano wyżej, nie wynika to wprost z brzmienia lub ratio legis ustawy. W tym kontekście trzeba odwołać się do ogólnej zasady prawa cywilnego lex retro non agit, zawartej w art. 3 k.c.
Istotnie bowiem według nowych przepisów, szczegółowo przytoczonych przez sąd pierwszej instancji w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, E. T. nie mogłaby bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (…) sprzedać przedmiotowej nieruchomości osobom obcym przez okres 5 lat od jej nabycia (art. 2b ust. 2). W samej ustawie brak bowiem unormowania wyraźnie wyłączającego stosowanie tego zakazu wobec osób, które nieruchomość rolną nabyły od osób najbliższych. Zgodnie z treścią art. 2b ust. 4 pkt 1 cytowanej ustawy w obecnym brzmieniu taką nieruchomość można zbyć jedynie na rzecz osób najbliższych we wskazanym okresie przy braku zgody powyższego podmiotu. Zatem nie mogłoby dojść do skutecznego prawnie przeniesienia własności na rzecz T. T. (1), który dla zbywczyni jest osobą obcą, a na przedmiotową transakcję nie udzielono wymaganej zgody.
Oznacza to jednak, że E. T. zostałaby ograniczona w dysponowaniu swoim prawem własności, czego nie mogła zakładać w chwili nabycia nieruchomości.
Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie podziela wyrażany w judykaturze pogląd, że w państwie prawa taka sytuacja nie może mieć miejsca. Z brzmienia ani celu ustawy zmieniającej nie wynika wprost aby nowelizacja katalogu przedmiotowych wyłączeń miała mieć zastosowanie wobec nabywców nieruchomości rolnych przed dniem jej wejścia w życie. Z treści art. 7 tej ustawy można wywodzić, że do tych nabywców znajduje zastosowanie tylko skrócenie okresu tych obowiązków z 10 do 5 lat. Zatem w pozostałym zakresie do tego kręgu nabywców należy stosować przepisy nowelizowane w dotychczasowym brzmieniu. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nieruchomości rolnych nabytych przed dniem wejścia w życie ustawy do okresu obowiązkowego prowadzenia gospodarstwa rolnego z nabytą nieruchomością oraz okresu, przez który nabyta nieruchomość nie może być zbyta czy oddana w posiadanie innym podmiotom, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 u.k.u.r., w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. A contrario – pozostałe przepisy ustawy regulujące obowiązki właścicieli nieruchomości rolnych, nabytych przed 26 czerwca 2019 r. należy stosować w brzmieniu sprzed daty nowelizacji. Jeżeli więc właściciele ci byli wówczas wyłączeni spod obowiązków wynikających z treści art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. to następująca potem nowelizacja przepisów nie może oznaczać de facto objęcia ich tymi obowiązkami, jako godzące w zasadę z art. 3 k.c. (por. postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z 16 czerwca 2020 r., II Ca 319/20, Lex nr 3049383).
Póki zatem nie zostanie zbadana przez sąd pierwszej instancji sytuacja nabycia działek (…) przez E. T. w płaszczyźnie kręgu osób uczestniczących w sądowym zniesieniu współwłasności i oceny czy mogą być uznane za osoby najbliższe w świetle regulacji art. 2 pkt 6 u.k.u.r. sprzed noweli, póty nie jest możliwa miarodajna ocena uprawnienia zbywczyni do zadysponowania tą nieruchomością na rzecz T. T. (2) jako osoby jej obcej, a w konsekwencji także i kwestia ważności zdziałanej czynności prawnej zbycia.
Sąd pierwszej instancji skupił się zaś na ocenie wyłącznie na gruncie obowiązującego stanu prawnego i nie rozważał przedstawionego wyżej zagadnienia. Tymczasem przy uwzględnieniu zaprezentowanego wyżej poglądu prawnego, ujawnienie sytuacji nabycia przez E. T. nieruchomości rolnej w dniu 3 sierpnia 2018 r. od osób najbliższych, oznacza przez pryzmat takiej oceny, dopuszczalność zbycia nieruchomości w późniejszym czasie, a na przeszkodzie nie stoi także ułomność prawna po stronie nabywcy jako osoby obcej, skoro nabycie dotyczy nieruchomości w areale poniżej 0,3 ha.
Jednocześnie, zdaniem sądu odwoławczego, ocena tych okoliczności po raz pierwszy w toku postępowania apelacyjnego oznaczałaby pozbawienie uczestników postępowania wieczystoksięgowego prawa do dwuinstancyjnego postępowania, będącego zasadą konstytucyjną wyrażoną w treści art. 176 ust. 1 Konstytucji RP.
Z tych względów na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. koniecznym było uchylenie wydanego orzeczenia i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem uzupełnienia poczynionych ustaleń i ich oceny w kontekście okoliczności nabycia nieruchomości rolnej przez E. T. i kręgu osób uczestniczących w zniesieniu współwłasności.
W kontekście zawartego zaś w apelacji zarzutu niekonstytucyjności zastosowanych przez sąd rejonowy przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy wskazać, iż skarga o zbadanie zgodności z ustawą zasadniczą tych regulacji zawisła przez sądem konstytucyjnym już w 2016 r. pod sygn. K 36/16. Do czasu zatem jej rozstrzygnięcia obowiązującą jest zasada domniemania zgodności z konstytucją omawianych przepisów.
