Obrót nieruchomościami rolnymi podlega licznym ograniczeniom. Przepisy UKUR budzą poważne wątpliwości interpretacyjne. Z uwagi na wielość instytucji mogących znaleźć zastosowanie oraz niejasne definicje, np. nieruchomości rolnej, zdarzają się stany faktyczne, w których nie ma pewnych rozwiązań. Bardzo często, z perspektywy nabywcy, wpis prawa własności do księgi wieczystej stanowi potwierdzenie, że transakcja przebiegła prawidłowo i nikt nie będzie jej kwestionował. Ale czy słusznie? Może jednak sprzedający, świadomy pewnych niedociągnięć, rozmyśli się z zawartej umowy i spróbuje odzyskać prawo własności?
Stan faktyczny analizowany przez Sąd Najwyższy
W ostatnim czasie Sąd Najwyższy analizował ciekawy stan faktyczny, który miał miejsce wiele lat temu – w grudniu 2017 r. W tym okresie obowiązywały już przepisy znowelizowanej, restrykcyjnej UKUR.
W grudniu 2017 r. strony zawarły umowę sprzedaży nieruchomości, której dominującym przeznaczeniem, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „MPZP”) była zabudowa mieszkalna i mieszkalno-użytkowa (56% powierzchni nieruchomości). Dla pozostałej części nieruchomości nie obowiązywał MPZP. Ze stanu faktycznego możemy wywnioskować, że nieruchomość ewidencyjnie była rolna.
Do umowy, z uwagi na dominujące, nierolne przeznaczenie w MPZP, nie zastosowano przepisów UKUR. Na podstawie powołanej umowy kupującego wpisano jako właściciela do księgi wieczystej.
Po pewnym czasie sprzedawca się rozmyślił. Chciał odzyskać prawo własności nieruchomości. Wobec tego wystąpił do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wskazując, że umowa sprzedaży była nieważna z uwagi na niezastosowanie przepisów UKUR. Sprzedawca wskazywał, że nieruchomością rolną nie jest tylko taka nieruchomość, która w całości jest przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolne. Wobec tego skoro część sprzedawanej nieruchomości nie była objęta MPZP – UKUR powinien mieć zastosowanie tj. KOWR-owi przysługiwało prawo pierwokupu gruntu.
Stanowisko sądu I i II instancji
Sąd I i II instancji uznały, że umowa jest ważna, ponieważ nieruchomość, z uwagi na dominujące nierolne przeznaczenie w MPZP, nie jest nieruchomością rolną.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Powód nie poddał się i wniósł skargę kasacyjną, a Sąd Najwyższy uznał, że jest uzasadniona.
Sąd Najwyższy przyjął, że art. 2 ust. 1 UKUR nie wprowadza przyjętego w zaskarżonym wyroku kryterium „wiodącego charakteru” nieruchomości. Wręcz przeciwnie, językowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że obejmuje on również nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Innymi słowy, zgodnie z art. 2 ust. 1 UKUR jedynie przeznaczenie nieruchomości w całości na cele inne niż rolne w MPZP wyłącza ją spod reżimu UKUR. Sąd Najwyższy podkreślił, że choćby część nieruchomości niezależnie od jej udziału w całości miała przeznaczenie rolne, nabycie całej nieruchomości podlega przepisom UKUR.
Skoro nieruchomość miała charakter rolny, to KOWR-owi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługiwało prawo pierwokupu. Skoro umowę zawarto niezgodnie z przepisami UKUR, tj. bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu, to umowa z 22 grudnia 2017 r. jest nieważna. Zaskarżony wyrok został uchylony, a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania.
O problemie związanym z wyłączeniem ze stosowania przepisów UKUR nieruchomości rolnych objętych MPZP pisaliśmy tutaj.
Problem nieruchomości z mieszanym przeznaczeniem częściowo usunęła ostatnia nowelizacja UKUR. Od 5 października 2023 r. UKUR nie stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha. Szerzej pisaliśmy o tym tutaj. Chodzi w tym przypadku wyłącznie o przeznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków. Problem mieszanego przeznaczenia w MPZP nie został jednak rozwiązany w przepisach.
Podsumowanie
Wyrok Sądu Najwyższego obrazuje, że wpisanie nowego właściciela do KW nie daje nabywcy pełnej ochrony, jeżeli transakcja została przeprowadzona z naruszeniem przepisów UKUR. Jak widać zbywca może wykorzystać pewne wątpliwości interpretacyjnie i doprowadzić do stanu prawnego, w którym ponownie stanie właścicielem nieruchomości, z uwagi na nieważność zawartej umowy.
Pełną treść wyroku Sądu Najwyższego przedstawiamy poniżej:
Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 maja 2024 r. II CSKP 2001/22, Legalis nr 3087063
Sentencja
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 29 maja 2024 r. w Warszawie skargi kasacyjnej R.B. od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z 31 maja 2021 r., VI Ca 572/20, w sprawie z powództwa R.B. przeciwko M.K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Zielonej Górze do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z 31 maja 2021 r. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze oddalił apelację powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Żarach, w którym oddalono powództwo R. B. przeciwko M. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd drugiej instancji w pełni podzielił ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego oraz wysnute na ich podstawie wnioski.
Z ustaleń poczynionych w sprawie przez sądy meriti wynika, że w grudniu 2017 r. powód zaproponował pozwanemu sprzedaż bliżej określonej nieruchomości za 90 000 zł. Dnia 22 grudnia 2017 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży tej nieruchomości za ustaloną kwotę. Na jej podstawie wpisano pozwanego jako właściciela w Dziale II księgi wieczystej. Dominującym przeznaczeniem nieruchomości, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), jest zabudowa mieszkalna i mieszkalno-użytkowa (56% powierzchni nieruchomości). Powód miał wiedzę, co do przeznaczenia nieruchomości w MPZP.
Zdaniem Sądów meriti do nieruchomości nie miały zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UstRolU”), ograniczające możliwości nabycia jej przez pozwanego. Jako nieskuteczne Sądy uznały oświadczenie powoda o odstąpieniu od ww. umowy w oparciu o treść art. 84 KC. Zdaniem Sądu Okręgowego, biorąc pod uwagę, że 56% nieruchomości jest przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolnicze, nie można jej uznać za nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a umowa sprzedaży jest ważna w świetle przepisów tej ustawy.
Wyrok Sądu Okręgowego został w całości zaskarżony skargą kasacyjną przez powoda, który zarzucił naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 2 ust. 1 UstRolU, przez niewłaściwą wykładnię pojęcia „nieruchomości rolnej”, gdzie Sąd przyjął, iż nie jest nieruchomością rolną grunt rolny, którego przeważająca część przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego pojęcia, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 5 września 2012 r., IV CSK 93/12, stanowi, iż nieruchomością rolną nie jest nieruchomość, która w całości jest przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, a zatem prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) wobec działki, która w jakiejkolwiek części nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
W oparciu o te zarzuty powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz zmianę zaskarżonego wyroku oddalającego apelację powoda oraz orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa w całości i rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna powoda jest uzasadniona wobec naruszenia przez Sąd drugiej instancji prawa materialnego. Kluczowe znaczenie dla oceny dochodzonego pozwem żądania ma wykładnia art. 2 ust. 1 UstRolU Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości rolnej należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W kodeksie cywilnym nieruchomość rolną definiuje art. 461 KC, stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Artykuł 2 ust. 1 UstRolU nie wprowadza przyjętego w zaskarżonym wyroku kryterium „wiodącego charakteru” nieruchomości, wręcz przeciwnie, językowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że jego hipoteza obejmuje również nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Innymi słowy, zgodnie z art. 2 ust. 1 UstRolU jedynie przeznaczenie nieruchomości w całości na cele inne niż rolne w planie zagospodarowania przestrzennego wyłącza ją spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tylko takie rozumienie definicji nieruchomości rolnej unormowanej w przytoczonym przepisie jest zgodne z założeniami, które legły podstaw uchwalenia tej ustawy, a określonymi w jej preambule i art. 1 UstRolU. Ustawodawca miał na uwadze potrzebę kształtowania ustroju rolnego przez wprowadzenie do obrotu nieruchomościami rolnymi mechanizmów, które powinny prowadzić do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałać nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnić prowadzenie gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.
Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń poczynionych w sprawie wynika, że sporna nieruchomość w dacie jej zbycia przez powoda była jedynie w 56% przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolnicze, a zatem nie w całości, a jedynie w części. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, wbrew stanowisku Sądów meriti, że taka nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu cytowanego powyżej przepisu (tak wyrok SN z 5 września 2012 r., IV CSK 93/12, postanowienie SN z 15 maja 2009 r., II CSK 9/09), a nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym należy zawsze uznawać w całości za nieruchomości rolne (w znaczeniu określonym w art. 2 ust. 1 UstRolU). Jeżeli choćby część nieruchomości niezależnie od jej udziału w całości ma przeznaczenie rolne, nabycie całej nieruchomości podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Artykuł 9 ust. 1 UstRolU (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości) stanowił, że nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest: dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR w przypadku określonym w art. 3b i art. 4 ust. 1 UstRolU. Ustawodawca wprowadził w tym przepisie sankcję bezwzględnej nieważności w przypadku zbycia nieruchomości rolnej bez uprzedniego zawiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie pierwokupu (zob. art. 3 ust. 4 UstRolU). W myśl tego ostatniego przepisu prawo pierwokupu przysługuje KOWR, działającemu na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy, albo niewykonania przez niego tego prawa.
W okolicznościach sprawy, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 3 ust. 4 UstRolU, nie powiadomiono KOWR o przysługującym mu prawie pierwokupu spornej nieruchomości (nieruchomość przed datą zbycia nie była przez powoda wydzierżawiana), błędnie zakładając, że nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w sytuacji kiedy w odniesieniu do 44% powierzchni brak jest planu zagospodarowana przestrzennego. Konsekwencją naruszenia art. 3 ust. 4 UstRolU jest bezwzględna nieważność zawartej 22 grudnia 2017 r. bezwarunkowej umowy sprzedaży tej nieruchomości, co wynika z art. 9 ust. 1 pkt 1 UstRolU.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu na podstawie art. 39815 § 1 w zw. z art. 108 § 2 KPC.
