Nowelizacja UKUR wchodzi w życie już 5 października 2023 r. Przedstawiamy najważniejsze zmiany przepisów.
Opublikowanie i wejście w życie przepisów
20 września 2023 r. opublikowano w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej ustawę z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, która obejmuje swoją treścią również zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że już 5 października 2023 r. wchodzą w życie przepisy ww. ustawy.
Powierzchnia nieruchomości rolnych
Dotychczas ustawę stosowało się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Był to bardzo rygorystyczny przepis, który znacznie utrudniał obrót ziemią rolną. Nowelizacja zmienia regulację w ten sposób, że ustawa nie będzie dotyczyła nieruchomości rolnych, których użytki rolne mają mniej niż 0,3 ha. Czyli jeżeli cała nieruchomość ma powierzchnię 2 ha, a tylko 1000 m2 jest zakwalifikowana jako użytki rolne, nieruchomość ta nie będzie już nieruchomością rolna w rozumieniu UKUR.
Pierwszeństwo wykonania prawa pierwokupu KOWR
Pierwokup KOWR będzie wykonywany przed umownym prawem pierwokupu. Nowelizacja wprowadza przepis, który przewiduje, że w wypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem, wynikającego z mocy prawa, pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.
Odpowiedzialność za fałszywe oświadczenie
Osoba odpowiadająca na ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej znajdujące się na portalu eRolnik musi złożyć m.in. oświadczenie o tym, że jest rolnikiem indywidualnym. Po nowelizacji osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.
Wyłączenia z objęcia obowiązkami związanymi z nabyciem nieruchomości rolnej – art. 2b UKUR
Nowelizacja wprowadza również kolejne wyłączenia, co do których nie stosuje się art. 2b ust. 1 i 2 UKUR. Dzięki tej zmianie w znacznie łatwiejszy sposób będzie można zbyć lub oddać w posiadanie nieruchomość rolną. Zgody na zbycie lub oddanie nie będzie trzeba uzyskiwać m.in. do nieruchomości:
- nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
- nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
- nabytej przez zasiedzenie;
- co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Osoby bliskie wg. UKUR
KOWR próbuje uregulować sytuację związaną z osobami bliskimi, wskazując na to, że osoby bliskie są związane obowiązkami wynikającymi z nabycia nieruchomości rolnej. Po nowelizacji, zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności nie będzie trzeba uzyskiwać jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość rolną nabyto w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej. Dodatkowo rozszerzono katalog osób bliskich, dodając do niego macochę oraz ojczyma.
O kontrowersjach na temat nabywania nieruchomości rolnej przez osoby bliskie pisaliśmy już tutaj: Osoby bliskie, a zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia – Prawie wszystko o Ustawie o Kształtowaniu Ustroju Rolnego (ukur.pl)
Prawo pierwokupu i nabycia KOWR obejmie udziały i akcje spółek dominujących posiadających udziały w spółkach będących właścicielem nieruchomości rolnych
Rozszerzono prawa pierwokupu i nabycia przysługujące KOWR w stosunku do udziałów i akcji spółek. Prawa te obejmują także transakcje na udziałach i akcjach spółek dominujących w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych, które posiadają udziały bądź akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. To istotna zmiana, która rozszerzy ingerencję KOWR w obrót udziałami i akcjami spółek. Bardzo ważne będzie weryfikowanie przed każdą transakcją, w stosunku do jakich spółek dana spółka ma status dominującej oraz czy te spółki są właścicielami nieruchomości rolnych.
Fundacje rodzinne
Nowelizacja UKUR wprowadza niekorzystne przepisy dla fundacji rodzinnych. Wprowadzono ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi powyżej 1 ha dla fundacji rodzinnych, fundatorów i beneficjentów, którzy są osobami bliskimi fundatora. Zakazano również zbywania nieruchomości rolnej przez okres 5 lat od momentu jej nabycia również w odniesieniu do beneficjentów fundacji.
Sankcja nieważności będzie dotyczyła tylko czynność prawnej
Istotna zmiana dotyczy zdefiniowania sankcji nieważności wynikającej z naruszenia przepisów UKUR. Przepis art. 9 ust. 1 UKUR od teraz ma brzmieć: „Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, o której mowa w art. 3a ust. 1, dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne”. Dotychczas sankcja nieważności dotyczyła nabycia nieruchomości rolnej, niezależnie od tego, czy do nabycia dochodzi na podstawie czynności prawnej (np. umowy), czy zdarzenia prawnego (np. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej).
