W dobie kryzysu gospodarczego wiele osób mierzy się z problemami finansowanymi. Wzrost stóp procentowych i wzrost inflacji zaburzyły niejeden budżet domowy. Czy czynniki te mogą stanowić przesłankę do wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia?
Przesłanki wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej
Zasadą jest, że nabywca nieruchomości rolnej jest związany zakazem zbycia nieruchomości rolnej i oddania w posiadanie innym podmiotom przez okres 5 lat od dnia jej nabycia. Przepis art. 2b ust. 4 UKUR zawiera szereg wyłączeń od tej reguły. Jeżeli żadne z nich nie znajdzie zastosowania, to zbycie lub oddanie w posiadanie gruntu rolnego będzie możliwe jedynie wyjątkowo, za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Organ wyraża zgodę na dokonanie tych czynności na wniosek właściciela i w uzasadnionych przypadkach. Może to być ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny.
Ważny interes nabywcy
Przedstawiciele doktryny zgodnie wskazują, że pogorszenie sytuacji majątkowej może stanowić ważny interes nabywcy. Potwierdza to również KOWR na rządowej stronie internetowej. Wskazuje, że uzasadnieniem wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR może być: „sytuacja ekonomiczna właściciela nieruchomości związana m.in.
- z koniecznością zaspokojenia wierzycieli przy jednoczesnym braku możliwości ich zaspokojenia z innych źródeł;
- z pilną potrzebą poniesienia wydatków związanych z ochroną zdrowia własnego lub członków jego najbliższej rodziny (np. koszty leczenia). W takich sytuacjach należy też wykazać, że nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb z innych źródeł bądź wykazać, że zbycie innych składników majątku mogłoby negatywnie wpłynąć na ogólną sytuację życiową lub ekonomiczną rodziny”
Moment pogorszenia sytuacji finansowej
KOWR stoi na stanowisku, iż okoliczności nadzwyczajne, które mają uzasadnić wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej muszą wystąpić po nabyciu gruntu. W postępowaniu należy zatem udowodnić, że stan finansowy pogorszył się po nabyciu nieruchomości.
Trzeba jednak uznać, że w przypadku, gdy celem zbycia nieruchomości rolnej jest konieczność zaspokojenia przeterminowanych należności, to moment ten powinien pozostawać bez znaczenia. Wyższą wartością, która powinna podlegać ochronie, jest możliwość zaspokojenia wymagalnych wierzytelności i uniknięcie sprowadzenia na właściciela gruntu postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Jeżeli jedynym majątkiem dłużnika jest nieruchomość rolna i wyłącznie upłynnienie tego składnika pozwoli na uregulowanie długów, to bez wątpienia będzie to stanowić ważny interes nabywcy gruntu.
Sytuacja materialna i inne istotne okoliczności
W postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 2b ust. 3 UKUR nie jest wystarczającym wykazanie, że zbycie nieruchomości poprawi sytuację finansów wnioskodawcy, że odzyska on płynność finansową, łatwiej będzie mu spłacać wyższe raty kredytów itd. KOWR weryfikuje również jakie inne składniki majątkowe posiada wnioskodawca (w szczególności nieruchomości) i dlaczego zamierza zbyć akurat nieruchomość rolną. W przypadku, gdy właściciel ma wyłącznie mieszkanie lub dom, w którym zamieszkuje wraz z rodziną oraz nieruchomość rolną – wykazanie tego będzie dość proste. Sytuacja skomplikuje się, jeżeli składników będzie więcej.
We wniosku należy również przedstawić swoją sytuację życiową, otrzymywane dochody, ponoszone wydatki itd.
Wykazanie pogorszenia sytuacji finansowej
W postępowaniu o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej to wnioskodawcę obciąża wykazanie przesłanek z art. 2b ust. 3 UKUR. W związku z tym twierdzenia zawarte we wniosku powinny być poparte odpowiednimi dowodami.
Załączników do wniosku może być bardzo dużo. Należy jednak pamiętać, że przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 75 § 2) dopuszczają możliwość wykazania okoliczności poprzez złożenie przez stronę, na jej wniosek, oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania. Jeżeli twierdzenia zawarte w takim oświadczeniu nie będą budziły wątpliwości KOWR, to nie będą wymagały dowodu. Oświadczenie korzysta z domniemania prawdziwości, jeżeli nie jest sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami i faktami znanymi organowi z urzędu. KOWR na rządowej stronie internetowej przygotował wzór przykładowego oświadczenia.
Pogorszenie sytuacji finansowej bez wątpienia może stanowić ważny interes nabywcy w rozumieniu przepisu art. 2b ust. 3 UKUR. W przypadku takiej argumentacji KOWR co do zasady bardzo dokładnie analizuje stan ekonomiczny wnioskodawcy oraz okoliczności, które do niego doprowadziły. Nawet, jeżeli wnioskodawca złoży oświadczenie o sytuacji ekonomicznej na podstawie art. 75 § 2 KPA, to i tak organ może weryfikować prawdziwość danych w nim zawartych. W ostatnim czasie w praktyce bardzo często się to zdarza. Komplikuje to postępowanie i zdecydowanie przedłuża to czas jego trwania.
