Nabycie nieruchomości rolnej wiąże się z szeregiem obowiązków nałożonych w przepisach UKUR. W przypadku ich niezrealizowania, konsekwencje dla nabywcy takiej nieruchomości mogą być bardzo dotkliwe. Jedną z sankcji, przewidzianych w UKUR, jest przymusowy wykup nieruchomości rolnej przez KOWR.
Obowiązki wynikające z UKUR
W skrócie, nabywca nieruchomości rolnej jest zobowiązany przez 5 lat do prowadzenia gospodarstwa rolnego i przez ten okres nie może zbyć ani oddać w posiadanie nabytego gruntu. Szerzej o tych obowiązkach pisaliśmy tutaj. W szczególnych przypadkach, np. gdy nabycie nieruchomości następuje za zgodą DG KOWR, nabywca ma dodatkowe obowiązki.
Jedną z sankcji za naruszenie przepisów UKUR, wprowadzoną przez art. 9 ust. 3 UKUR, jest przymusowy wykup nieruchomości rolnej przysługujący KOWR na rzecz Skarbu Państwa, w sytuacji nierealizowania obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnej. Sytuacje, w których KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości rolnej zostały określone w UKUR i są one następujące:
1.nabywca, w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna;
2. nabywca nieruchomości rolnej, po uzyskaniu przez zbywcę zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, nie wykonuje zobowiązania do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, nałożonego w związku z nabyciem gruntu rolnego za zgodą DG KOWR;
3. nabywca nieruchomości rolnej zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne, po uzyskaniu zgody DG KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, nie wykonuje zobowiązania do:
- prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;
4. nabywca nieruchomości rolnej zamierzający powiększyć swoje gospodarstwo rolne, po uzyskaniu zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, nie wykonuje zobowiązania do:
- prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład posiadanego gospodarstwa rolnego;
5. uczelnia, po uzyskaniu zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, w przypadku gdy zgoda ta jest niezbędna dla realizacji celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych, nie wykorzystuje nabytej nieruchomości na cele rolnicze;
6. nabywca nieruchomości rolnej położonej w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego:
- nie rozpocznie realizacji inwestycji celu publicznego w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
- nie zrealizuje inwestycji celu publicznego w określonym terminie.
Nowelizacja UKUR z 2023 r. – oddanie w posiadanie już nie uzasadnia wykupu
Przed nowelizacją, KOWR przysługiwała możliwość wykupu nieruchomości w przypadku, gdy nabywca nieruchomości rolnej, w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, oddał ją w posiadanie bez zgody KOWR (obowiązek ten wynika z art. 2b ust. 2 UKUR). Obecnie UKUR nie przewiduje możliwości wykupu nieruchomości w takiej sytuacji.
Wykup za cenę – ale w jakiej wysokości?
Gdy KOWR stwierdzi naruszenie wyżej wymienionych obowiązków, może wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę.
I ten dopisek, „według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę”, został dodany w ostatniej nowelizacji UKUR z 2023 r. A ma istotne znaczenie praktyczne. Oznacza, że jakiekolwiek nakłady poczynione na nieruchomość, nie będą uwzględnione w cenie, którą KOWR zapłaci za wykupioną nieruchomość.
Przykład
Spółka nabyła nieruchomość rolną za zgodą DG KOWR, za kwotę 100.000 zł. Zobowiązała się do prowadzenia działalności rolniczej na tej nieruchomości, a planowany cel nabycia gruntu, jaki wskazała, to uprawa ziemniaków. Dwa lata po nabyciu gruntu, spółka wybudowała na niej park rozrywki, warty 10 milionów. KOWR wystąpił do sądu o wykup nieruchomości, w związku z naruszeniem zobowiązania spółki do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości rolnej. Sąd uwzględnił powództwo. KOWR przejął nieruchomość wraz z parkiem rozrywki, ale za cenę samego gruntu, czyli 100.000 zł.
Kiedy KOWR powinien korzystać z uprawnienia do wykupu?
Jak zauważa J. Bieluk, uprawnienie to jest zostawione uznaniu administracyjnemu, a przy jego realizacji KOWR powinien kierować się przede wszystkim celami określonymi w Preambule i art. 1 UKUR. Celowość ta następnie będzie oceniana przez sąd rozpatrujący wniosek KOWR. Z pewnością sąd powinien wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności danego naruszenia, oraz zgodność z zasadami współżycia społecznego.
Podsumowanie
Sankcja przymusowego wykupu nieruchomości rolnej ma na celu zmotywowanie nabywców nieruchomości rolnych do prawidłowego wywiązywania się z obowiązków wynikających z UKUR. W przypadku niespełnienia jednego ze wskazanych obowiązków, KOWR może, ale nie musi wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości rolnej.
Źródła:
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423);
J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024, art. 9;
t. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. III, Warszawa 2024, art. 9.
