Skorzystanie przez KOWR z prawa pierwokupu lub prawa nabycia nieruchomości rolnych, udziałów we współwłasności oraz udziałów i akcji spółek handlowych niesie ze sobą zmiany właścicielskie. Nabyte przez KOWR mienie wchodzi do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Co dzieję się w sytuacji, gdy nieruchomości rolne były przedmiotem umów dzierżawy? Czy umowy te trwają nadal w niezmienionym kształcie czy wygasają? Czy obrót udziałami lub akcjami spółek handlowych wiąże się z koniecznością informowania KOWR o wszelkich umowach dotyczących nieruchomości?
Często zdarza się, że przed nabyciem nieruchomości rolnych przez KOWR, właściciel zawierał umowy, na podstawie których osoby trzecie władały nieruchomościami rolnymi. Dotyczy to przede wszystkim umów dzierżawy zawartych między poprzednim właścicielem a innymi osobami, czyli sytuacji, gdy KOWR nabywa nieruchomość dzierżawioną.
KOWR korzysta z prawa pierwokupu lub nabycia nieruchomości rolnej. Co dzieje się z umowami dzierżawy?
W takim przypadku sytuacja dzierżawcy nie jest najlepsza. Co prawda dzierżawiona nieruchomość rolna pozostaje nadal we władaniu dzierżawcy na dotychczasowych warunkach, jednak wyłącznie do chwili zawarcia z KOWR nowej umowy. Natomiast, jeżeli nowa umowa nie zostanie zawarta w terminie roku od dnia wejścia nieruchomości w skład Zasobu Własności Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa, umowa wygaśnie. Możemy zakładać, że w takiej sytuacji pozycja negocjacyjna dzierżawcy nie jest najlepsza. Albo przyjmie propozycję nowej umowy od KOWR, albo utraci prawo do korzystania z nieruchomości, gdyż umowa dzierżawy wygaśnie.
Co z dzierżawionymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność lub użytkowanie wieczyste spółek handlowych, w których KOWR nabył udziały lub akcje?
Od 5 października 2023 r., kiedy to weszła w życie ustawa nowelizująca UKUR, sytuację prawną dzierżawionych nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółek handlowych, unormowano w art. 8 ust. 4 UKUR. Przepis ten reguluje sytuację prawną nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółek, w których akcje lub udziały nabył KOWR. Wówczas umowy pozostają nadal we władaniu dzierżawców na dotychczasowych warunkach, do dnia zawarcia nowych umów. Termin na ich zawarcie wynosi rok od dnia wejścia w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa akcji i udziałów spółki. Jeżeli umowy nie zostaną zawarte w tym terminie, wygasną.
Przepis art. 8 ust. 4 UKUR jedynie teoretycznie koreluje z art. 3a ust. 4 UKUR. Przepis ten nakłada obowiązek zawiadomienia KOWR przez spółkę, której udziały lub akcje mają zostać zbyte o zawarciu warunkowej umowy. Do zawiadomienia musi zostać załączony szereg dokumentów. Będą to m.in. potwierdzone za zgodność z oryginałem umowy, na podstawie których nieruchomości stanowiące własność lub użytkowanie wieczyste spółki znajdują się we władaniu innych osób.
Ustawodawca nie posłużył się tutaj pojęciem nieruchomości rolnej, a pojęciem nieruchomości. Wobec tego, sugerując się literalnym brzmieniem przepisu, należy sądzić, że w zawiadomieniu do KOWR załączyć należy wszelkie umowy dotyczące wszystkich nieruchomości spółki (nie tylko nieruchomości rolnych), w tym nieruchomości lokalowych. Rozbieżność w nazewnictwie „nieruchomości rolnej” a „nieruchomości” powoduje daleko idące skutki. Spółka ma obowiązek przedłożyć wszystkie umowy związane z nieruchomościami. Trudno zrozumieć sens takiego rozwiązania. Trafnym przykładem dotyczącym tej regulacji posłużył się dr hab. Jerzy Bieluk w swoim najnowszym komentarzu. Wskazał, że „spółka, której (udziały) akcje będą przedmiotem sprzedaży, będąca właścicielem galerii handlowej, będzie musiała dostarczyć wszystkie umowy najmu lokali w tej galerii, jeżeli tylko będzie jednocześnie właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha” (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz., Warszawa 2024, s. 192-193).
Podsumowanie
Zmiany właścicielskie związane z prawem pierwokupu i nabycia przysługującym KOWR mogą doprowadzić do istotnych zmian w zakresie obowiązujących umów dzierżawy. Dzierżawcy muszą być świadomi, że ich umowy pozostaną w mocy jedynie przez ograniczony czas. Brak renegocjacji może prowadzić do ich wygaśnięcia. Nowelizacja UKUR dodatkowo komplikuje sytuację spółek handlowych będących właścicielami nieruchomości rolnych, nakładając na nie obowiązek przedstawienia wszystkich umów dotyczących nieruchomości. Zrozumienie tych regulacji oraz ich skutków jest kluczowe dla wszystkich stron zaangażowanych w proces.
Źródła:
– ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (T.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423),
– J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Warszawa 2024.
