Opublikowanie ogłoszenia na portalu erolnik.gov.pl jest wymagane w przypadku ubiegania się o udzielenie przez DG KOWR zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez osoby inne niż rolnik indywidualny. W ten sposób wykazuje się, że nie było możliwości sprzedaży gruntu rolnikowi indywidualnemu. Warunek uważa się za spełniony, gdy żaden rolnik nie złoży prawidłowej odpowiedzi na ogłoszenie. A jakie są konsekwencje skutecznego złożenia odpowiedzi na ogłoszenie? Czy trzeba zawrzeć umowę sprzedaży ze zgłaszającym się rolnikiem?
Złożenie odpowiedzi na ogłoszenie uniemożliwia wyrażenie zgody DG KOWR na nabycie nieruchomości rolnej
Skutecznie złożona odpowiedź na ogłoszenie zawiera co najmniej: proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej, imię i nazwisko rolnika indywidualnego, który zamierza kupić nieruchomość rolną, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały, oświadczenie podmiotu składającego odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, że jest rolnikiem indywidualnym. Jeżeli rolnik indywidualny złoży odpowiedź zawierającą te elementy w zakreślonym terminie i zaproponuje cenę nieruchomości rolnej równą cenie, za którą sprzedawca wystawił grunt w ogłoszeniu o zamiarze jego sprzedaży na portalu lub niższą, ale nie więcej niż o 5% niż określona w ogłoszeniu – Dyrektor Generalny KOWR nie wyda zgody na nabycie nieruchomości rolnej w trybie określonym w przepisie art. 2a ust. 4 pkt 1 lit a UKUR, gdyż nie zostanie spełniony warunek wykazania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu.
W konsekwencji nie można zawrzeć umowy sprzedaży (bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR dokonanie takiej transakcji będzie niemożliwe). Jest to niezależne od tego, czy zbywca zawrze umowę sprzedaży z rolnikiem indywidualnym, który złożył odpowiedź na ogłoszenie.
Ten skutek być może się zmieni. Przeczytaj o projekcie nowelizacji UKUR tutaj: https://ukur.pl/opinie/nowelizacja-ukur/
Właściciel nieruchomości może odmówić zawarcia umowy sprzedaży
Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej zamieszczone na portalu erolnik.gov.pl stanowi ogłoszenie o przetargu, a odpowiedź na ogłoszenie stanowi ofertę zawarcia umowy (tak P. Wojciechowski, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2021, Art. 2a, dostęp: Legalis). Zgodnie z przepisem art. 66 § 1 KC: „oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy”, natomiast z przepisu art. 2a ust. 4e pkt 3 UKUR wynika, że odpowiedź na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej „uważa się za oświadczenie woli o zamiarze zawarcia umowy sprzedaży”.
Właściciel nieruchomości może odmówić zawarcia umowy sprzedaży po złożeniu oferty przez portal e-rolnik.
Zgodnie z przepisem art. 702 § 3 w zw. z art. 703 § 3 KC: „jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy”. W związku z tym w przypadku przetargu wybór jednej z ofert prowadzi do zawarcia umowy, ale jeżeli wymagana jest forma szczególna umowy (np. forma aktu notarialnego) zawierana umowa ma skutek wyłącznie zobowiązujący, a do jej wykonania będzie wymagana dodatkowo umowa rozporządzająca.
Powyższe sugerowałoby, że zarówno zbywca nieruchomości rolnej, jak i rolnik indywidualny, który złożył odpowiedź na ogłoszenie będą mieli możliwość dochodzenia zawarcia tej umowy. Jednak w doktrynie wskazuje się, że przepisy, które regulują odpowiedzialność odszkodowawczą na mocy UKUR (tj. przepis art. 2a ust. 4e i 2a ust. 4f UKUR – treść poniżej) stanowią regulację szczególną w odniesieniu do przepisów KC w zakresie zawarcia umowy w ramach przetargu, a zatem wyłączają możliwość dochodzenia zawarcia umowy na podstawie art. 702 § 3 KC (tak P. Wojciechowski, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2021, Art. 2a, dostęp: Legalis).
Zgodnie z art. 2a ust. 4f UKUR zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:
1) podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy, jeżeli odpowiedź ta spełniała warunki określone w ust. 4e;
2) Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.
Natomiast zgodnie z przepisem art. 2a ust. 4g UKUR podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:
1) zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy;
2) Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.
W związku z tym, jeżeli właściciel gruntu odmówi zawarcia umowy sprzedaży z rolnikiem indywidualnym, który złożył odpowiedź na ogłoszenie, to rolnik indywidualny nie będzie miał możliwości przymusowego dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży.
Rolnik indywidualny może dochodzić od właściciela nieruchomości odszkodowania
Rolnik indywidualny będzie mógł dochodzić odszkodowania od właściciela gruntu w ramach tzw. ujemnego interesu umownego co w konsekwencji powoduje, że zakres tej odpowiedzialności jest niewielki. Ustalając zakres tej odpowiedzialności uwzględnia się stan dóbr poszkodowanego (rolnika indywidualnego składającego odpowiedź na ogłoszenie), który istniałby gdyby nie wdał się w zawieranie niedoszłej do skutku umowy. Nie bierze się więc pod uwagę konsekwencji, jakie powstałyby, gdyby doszło do zawarcia i wykonania zamierzonej umowy sprzedaży. Zakres odszkodowania w tym przypadku może obejmować koszty, jakie strona poniosła w związku z zamieszczeniem odpowiedzi na ogłoszenie, ewentualnie dochody utracone wskutek czynności związanych z zamieszczaniem odpowiedzi na ogłoszenie, koszty doradztwa prawnego związanego z ewentualnym rozważaniem złożenia odpowiedzi na ogłoszenie (weryfikacja stanu prawnego nieruchomości itd.). Wysokość odszkodowania, jakie można uzyskać jest raczej nieduża.
Podsumowując, jeżeli rolnik indywidualny złoży odpowiedź na ogłoszenie na portalu erolnik.gov.pl:
- zbywca nie uzyska zgody KOWR na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz nierolnika,
- rolnik indywidualny składający odpowiedź na ogłoszenie nie będzie mógł dochodzić przymusowego zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości,
- rolnik indywidualny może dochodzić odszkodowania od właściciela nieruchomości o stosunkowo niewielkim zakresie, w ramach tzw. ujemnego interesu umownego.
