Gdy rolnik indywidualny, aby powiększyć swoje gospodarstwo, nabywa nieruchomość w gminie, w której mieszka lub sąsiedniej, KOWR nie przysługuje prawo nabycia ani prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. Co jednak w sytuacji, gdy KOWR nie posiada pełnych informacji o statusie nabywcy i mimo to złoży oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu albo nabycia?
Obowiązek zawiadomienia KOWR o prawie nabycia zlicytowanej nieruchomości
O tym, że KOWR przysługuje prawo pierwokupu lub prawo nabycia pisaliśmy już wielokrotnie. Wskazywaliśmy również, że KOWR może posiadać prawo nabycia nieruchomości rolnej nabytej również w toku egzekucji komorniczej (tutaj). Jednak nie każda nieruchomość rolna sprzedawana w drodze licytacji komorniczej podlega prawu nabycia przez KOWR. Co za tym idzie, nie każda licytacja powoduje obowiązek zawiadamiania KOWR o dokonanym nabyciu nieruchomości rolnej.
KOWR nie przysługuje prawo nabycia, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:
- licytację wygrywa rolnik indywidualny,
- nabycie nieruchomości następuje w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego, a jego łączna powierzchnia nie przekroczy 300 ha użytków rolnych,
- nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której rolnik ma miejsce zamieszkania, lub w gminie bezpośrednio z nią sąsiadującej.
W takiej sytuacji nie ma potrzeby zawiadamiania KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej w toku egzekucji.
Co jeżeli zawiadomiono KOWR o prawie nabycia, które mu nie przysługiwało?
W praktyce, ze względu na zawiłość przepisów UKUR oraz ryzyko nieważności czynności prawnej, podmioty obowiązane do dokonania zawiadomienia często składają je z ostrożności. Zdarza się również, że zawiadamiający nie posiada pełnej wiedzy o okolicznościach wyłączających możliwość wykonania przez KOWR prawa nabycia.
O ile KOWR w takiej sytuacji nie skorzysta z przysługującego mu rzekomo prawa, nie pojawiają się negatywne konsekwencje. Problem powstaje, gdy KOWR bezpodstawnie skorzysta z prawa nabycia. „Odbierze” w ten sposób nieruchomość faktycznemu nabywcy, choć nie miał do tego uprawnienia.
Przykład – stan faktyczny
W ostatnim czasie KOWR opublikował niespotykane dotąd oświadczenia o uchyleniu się od wcześniejszych oświadczeń o skorzystaniu z prawa nabycia (link) (link). Z oświadczeń wynika, że komornik sądowy zawiadomił KOWR o przysługującym mu (rzekomo) prawie nabycia nieruchomości rolnych. Do zawiadomienia dołączono prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy, który nabył nieruchomość w drodze licytacji i uiścił cenę na rachunek depozytowy Ministra Finansów.
Z treści zawiadomienia nie wynikało jednak, że nabywcą jest rolnik indywidualny zamieszkały od co najmniej 5 lat w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość. Brak tej informacji skutkował tym, że KOWR skorzystał z prawa nabycia, mimo iż – w świetle przepisów – nie był do tego uprawniony.
Najprawdopodobniej dopiero dzięki interwencji nabywcy, KOWR powziął informację o tym, że prawo nabycia mu nie przysługiwało. W rezultacie w mniej niż miesiąc od skorzystania z prawa nabycia, uchylił się od skutków prawnych swojego wcześniejszego oświadczenia. Powołał się na błąd istotny. Błąd ten polegał na niewłaściwej ocenie przesłanek uprawniających KOWR do wykonania prawa nabycia, wynikającej z niepełnych danych przekazanych w zawiadomieniu.
Można się zastanawiać, czy KOWR słusznie skorzystał z instytucji błędu oświadczenia woli. Skoro nie mógł wykonać prawa nabycia, oświadczenie o jego wykonaniu można uznać za nieważne. Takie oświadczenie nie powoduje w ogóle przejścia własności nieruchomości. W praktyce jednak zrozumiała jest decyzja KOWR o złożeniu oświadczenia o wycofaniu się z wykonania prawa nabycia z powołaniem na błąd, tak aby szybko usunąć wątpliwości co do właściciela gruntu.
Niebezpieczeństwo błędnego wpisu Skarbu Państwa do księgi wieczystej
Sytuacja ta była na pewno stresująca dla nabywcy. Wpłacił bowiem pieniądze, zaplanował już w jaki sposób będzie użytkował ziemię, a nagle dowiaduje się, że właścicielem nieruchomości nie będzie. Skoro jednak KOWR powołał się na błąd istotny i uchylił się od oświadczenia o skorzystaniu z prawa nabycia, wszystko powinno wrócić do pierwotnych ustaleń. Nieruchomość należy do rolnika, który ją zlicytował.
Tutaj pojawia się jednak problem ksiąg wieczystych. KOWR, składając oświadczenie o skorzystaniu z prawa nabycia, wnioskował, aby notariusz złożył do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu zmiany właściciela na Skarb Państwa. Jeśli sąd nie byłby obłożony pracą, mógł do czasu, gdy KOWR uchylił się od swojego oświadczenia, zdążyć rozpoznać taki wniosek. Skarb Państwa widniałby w księdze jako właściciel nieruchomości.
W opisywanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Gdy KOWR dostrzegł, że prawo nabycia mu wcale nie przysługiwało, podczas składania oświadczenia o uchyleniu się od oświadczenia o wykonaniu prawa nabycia wniósł, aby notariusz wycofał swój wniosek wieczystoksięgowy. Świadczy to o tym, że sąd wieczystoksięgowy nie rozpoznał jeszcze wniosku. Następnie jednak to KOWR zajął się cofnięciem wniosku wieczystoksięgowego. Załączył dokumenty potwierdzające, że nabywca z przysądzenia nieruchomości (rolnik, który ją zlicytował) jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu UKUR.
Co, jeśli sąd wieczystoksięgowy zdążyłby wpisać Skarb Państwa jako właściciela?
Możliwa jest jednak sytuacja, w której sąd wieczystoksięgowy rozpoznałby wniosek o wpisanie Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości. Załóżmy, że doszło do takiego wpisu – w oparciu o wykonanie prawa nabycia przez KOWR, choć w rzeczywistości KOWR nie miał do tego podstaw, a sąd nie posiadał tej wiedzy. Czy w takim przypadku KOWR faktycznie stałby się właścicielem nieruchomości?
Wpis do księgi wieczystej nie kreuje prawa własności, a jedynie je odzwierciedla. Oznacza to, że faktycznym właścicielem analizowanej nieruchomości rolnej – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności – stał się rolnik indywidualny, który nabył ją w drodze licytacji. Wpis ujawniający Skarb Państwa reprezentowany przez KOWR jako właściciela nie odpowiadałby zatem rzeczywistemu stanowi prawnemu.
W omawianym przypadku mielibyśmy do czynienia z tzw. niezgodnością pierwotną między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że w księdze widniałby ktoś inny (Skarb Państwa), a rzeczywistym właścicielem byłby kto inny (rolnik). W takiej sytuacji księga wieczysta powinnaby zostać skorygowana.
Podsumowanie
Sprawa pokazuje, że brak pełnych lub rzetelnych informacji w zawiadomieniu może wywołać komplikacje prawne. Choć ostatecznie nieruchomość pozostała przy właściwym nabywcy, cała procedura wiązała się ze stresem i niepewnością. Dlatego tak ważne jest, by zawiadomienia kierowane do KOWR były dokładne i staranne. W tej sytuacji to komornik zawinił, ale negatywne konsekwencje ponosił nabywca. Niestety w takiej sytuacji warto aby nabywca dopilnował, czy komornik ma informację na temat statusu rolnika indywidualnego nabywcy. Dzięki temu organ egzekucyjny powinien odstąpić od zawiadamiania KOWR o prawie nabycia.
