Otrzymując zgodę KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne, nabywca zobowiązuje się m.in. do zamieszkiwania przez 5 lat od nabycia nieruchomości w gminie, w której znajduje się jedna z działek tworzących gospodarstwo rodzinne. Nie spełniając tego obowiązku i licząc, że KOWR się nie dopatrzy, ryzykujemy przejęciem przez KOWR nabytej nieruchomości.
Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej
Osoba fizyczna, która chce utworzyć gospodarstwo rodzinne o powierzchni do 300 ha użytków rolnych, może wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Wnioskodawca musi:
- posiadać kwalifikacje rolnicze,
- zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz
- zobowiązać się do zamieszkiwania przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, w której znajduje się jedna z nieruchomości wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Co, jeśli warunek zamieszkiwania nie zostanie spełniony?
Okres pięciu lat to spory czas, wymagający przemyślanego planowania. Występując z wnioskiem o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej musimy brać pod uwagę, że KOWR może nas kontrolować. Organ może sprawdzać czy prowadzimy działalność rolniczą i zamieszkujemy na terenie gminy jednej z nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rodzinne. O kontrolach przeprowadzanych przez KOWR pisaliśmy tutaj.
Dla przykładu, w Sprawozdaniu KOWR z działalności w 2024 r. wskazano, że na dzień 31 grudnia 2024 r. przeprowadzono 1567 kontroli. Dotyczyły one wywiązywania się przez nabywców nieruchomości rolnych z ciążących na nich zobowiązań oraz ograniczeń ustawowych (Sprawozdanie z działalności Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w 2024 r., Warszawa 2024, s. 76).
Niezrealizowanie ciążącego na nabywcy obowiązku zamieszkiwania w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości stanowiących gospodarstwo rodzinne, powoduje możliwość odebrania gruntu przez KOWR. Przykładem jest sprawa, którą prowadzono w Sądzie Okręgowym w Olsztynie pod sygn. akt I C 355/23. Wyrok nie jest jeszcze prawomocny – będziemy dalej śledzić losy tej sprawy.
Stan faktyczny
Przyszły rolnik wystąpił z wnioskiem do Agencji Nieruchomości Rolnych (zastąpionej 1 września 2017 r. przez KOWR) z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej w celu utworzenia gospodarstwa rodzinnego. Złożył oświadczenia, że będzie prowadził działalność rolniczą. Zobowiązał się także zamieszkiwać, w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości, która wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji, nabył nieruchomość rolną.
Po około roku, KOWR w piśmie powiadomił nabywcę nieruchomości, że przeprowadzona zostanie kontrola dotycząca realizacji obowiązku zamieszkiwania. KOWR wskazał dokładną datę i godzinę planowanej kontroli. Kontrola wykazała, że nabywca nie zamieszkuje w gminie położenia jednej z nieruchomości rolnych.
Następnie KOWR informował nabywcę, że z uwagi na niespełnienie obowiązku zamieszkania podejmie działania mające na celu nabycie nieruchomości. KOWR kontaktował się również telefonicznie z nabywcą i ponownie uprzedzał o możliwych konsekwencjach. Zwrócił się również do nabywcy o złożenie wyjaśnień, czy podjął działania zmierzające do wywiązania się z obowiązku zamieszkania.
Z uwagi na niespełnienie obowiązku zamieszkania nabywcy nieruchomości rolnej, po kilku latach, KOWR wytoczył powództwo. Wniósł o stwierdzenie przez sąd, że nabył nieruchomość rolną (na której nabycie przez pozwanego wcześniej wyraziła zgodę Agencja), z uwagi na brak spełnienia obowiązku zamieszkania na terenie gminy jednej z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego.
Jak próbował tłumaczyć się właściciel nieruchomości?
Właściciel tłumaczył, że nie zameldował się w wymaganej gminie, ponieważ pierwotnie chciał kupić sąsiednią działkę z domem jednorodzinnym. To umożliwiłoby mu osiedlenie się w gminie, lecz transakcja nie doszła do skutku. Wskazywał także na sytuację rodzinną (powiększenie rodziny), epidemiologiczną związaną z COVID-19 oraz kwestie techniczne i administracyjne związane z planowaną budową. Twierdził, że wystąpił o wydanie warunków zabudowy na spornej nieruchomości.
Próbował powołać się na ważne względy. W czasie, kiedy nabywca otrzymał decyzję, przepisy UKUR miały inne brzmienie. Właściciel mógł udowodnić, że zaistniały ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe, przez które nie miał możliwości spełnienia obowiązku zamieszkania.
Jak się później okazało, właściciel nieruchomości rolnej zamieszkuje w innej części Polski. Nie przyznał, że nie zamierza mieszkać w gminie, gdzie położona była nabyta działka.
Co orzekł sąd?
Sąd wobec niewywiązania się przez nabywcę nieruchomości rolnej z ciążącego na nim obowiązku stwierdził, że sporną nieruchomość nabył KOWR za zapłatę ceny stanowiącej równowartość pieniężną odpowiadającą wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Podsumowanie
Sprawa z Olsztyna pokazuje, że obowiązki wynikające z decyzji KOWR nie są „na papierze”. Jeśli nabywca nieruchomości rolnej nie wywiąże się ze zobowiązania do zamieszkania w wymaganej gminie czy prowadzenia gospodarstwa, KOWR może skutecznie przejąć nieruchomość. Wnioskując z okoliczności faktycznych sprawy, KOWR nie występuje z powództwem automatycznie. Stara się dać szansę nabywcy na spełnienie obowiązku, nawet po kontroli. Jednak uporczywe niespełnienie obowiązku może zakończyć się odebraniem gruntu, nawet po kilku latach od nabycia. Nabywca otrzyma co prawda równowartość rynkową nieruchomości, ale traci grunt i szansę na dalsze prowadzenie gospodarstwa. To ważna przestroga, by składając wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej realnie oceniać swoje możliwości i plany życiowe.
