Aktualnie każdy może nabyć nieruchomość rolną w toku egzekucji. Przez 5 lat nie może jednak zbyć tej nieruchomości ani oddać jej w posiadanie. Ogranicza to krąg potencjalnych osób zainteresowanych nabyciem gruntu rolnego w egzekucji. Nowelizacja UKUR ma zmienić przepisy dotyczące obowiązków związanych z nabyciem gruntu rolnego w egzekucji. Projekt zakłada zwolnienie z obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Projekt nowelizacji UKUR trafił właśnie do Sejmu. Czy to oznacza, że będzie można od razu zbyć nieruchomość rolną nabytą w toku egzekucji?
Obowiązki związane z nabyciem nieruchomości rolnej
Zastosowanie zasady nabycia nieruchomości rolnych tylko przez rolnika indywidualnego zostało wyłączone w toku egzekucji. Nie oznacza to, że potencjalny nabywca nie jest zwolniony spod obowiązywania UKUR w całości. Aktualnie swobodne jest jedynie nabycie gruntu w ramach egzekucji. Nabywca ma jednak obowiązek do przestrzegania obowiązków przewidzianych w art. 2b u.k.u.r. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie 5 lat nabyta nieruchomość nie może być także zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Zwolnienie nabywcy egzekucyjnego z powyższych powinności aktualnie jest dopuszczalne na podstawie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej po złożeniu wniosku przez nabywcę, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3 UKUR).
Projekt nowelizacji – wyłączenie 5-letnich zakazów
Zmianę w zakresie objęcia obowiązkami związanymi z nabyciem nieruchomościami rolnymi w toku egzekucji zawiera projekt nowelizacji UKUR, która trafiła do Sejmu 3 lipca 2023 r. Proponowana zmiana przewiduje modyfikację w art. 2b ust. 4 UKUR w ten sposób, że wprowadzenie do wyliczenia przyjmie brzmienie „Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości” zbywanej lub oddawanej w posiadanie (aktualnie to wyliczenie dotyczy „nieruchomości rolnych”) – „w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego”.
Moim zdaniem to wyłączenie spowoduje, że grunty rolne zbywane w toku postępowania egzekucyjnego nie będą objęte 5-letnimi zakazami. Zdecydowanie zwiększyłoby to skuteczność egzekucji z nieruchomości rolnych poprzez poszerzenie kręgu podmiotów, które mogą być zainteresowane nabyciem nieruchomości w toku egzekucji. Część potencjalnych licytantów mogła się wycofać z powodu związania 5-letnim zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości oraz obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Jednak czy rzeczywiście taki był zamiar projektodawcy? Spór pomiędzy przedstawicielami doktryny a KOWR dotyczy już dawno wykładni przepisów o wyłączeniach z obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnej. Przedstawiciele doktryny twierdzą, że zwolnienie dotyczy „nieruchomości rolnej” czyli przedmiotu obrotu, a KOWR twierdzi, że zwolnienie dotyczy konkretnej czynności dotyczącej gruntu, czyli np. sprzedaży nieruchomości. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj.
Celem projektodawców, inspirowanych najpewniej przez przedstawicieli KOWR, było więc prawdopodobnie wyłączenie z zakazów z art. 2b UKUR dotyczące czynności zbycia gruntu rolnego w toku postepowania egzekucyjnego albo upadłościowego, kiedy aktualny właściciel (dłużnik albo upadły) nabył go w okresie ostatnich 5 lat. Moim zdaniem, obowiązki z art. 2b UKUR nigdy nie wiązały takiej sytuacji, bo to nie właściciel dokonywał „zbycia” albo „oddania” w posiadanie nieruchomości rolnej. Było to całkowicie poza jego kontrolą. KOWR jednak wymagał w takiej sytuacji występowania o zgodę na zbycie, w mojej ocenie, błędnie. Być może w zamiarze projektodawców było więc tylko rozwiązanie tego problemu.
Projekt jest na początku ścieżki legislacyjnej w Sejmie, może jeszcze ulec zmianie. Będziemy informować o jego losach. Poprzednie wersje projektu nowelizacji UKUR omawialiśmy już tutaj i tutaj.
Podsumowanie
Aktualnie każdy może nabyć grunt rolny w egzekucji, ale nie może go potem zbyć ani oddać w posiadanie przez okres 5 lat. Z tego powodu część osób traciła zainteresowanie taką nieruchomością, co wpływało na mniejszą skuteczność egzekucji. Projekt nowelizacji UKUR, który właśnie wpłynął do Sejmu, może uchylić zastosowanie tych obowiązków w egzekucji. Można przewidywać, że spowodowałoby to większe zainteresowaniem nabywania gruntów rolnych w egzekucji.
