Pojęcie nieruchomości rolnej jest kluczowe dla stosowania przepisów UKUR. Jeżeli nie mamy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, to wówczas regulacja nie ma zastosowania.
Definicja nieruchomości rolnej jest jednak dość nieprecyzyjna. Wątpliwości budzi m.in. charakter gruntów, które w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako nieużytki (N), czyli de facto nieruchomości nieprzydatne do działalności rolniczej
Jaka jest definicja nieruchomości rolnej?
Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 1 UKUR przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Przepis art. 461 KC definiuje nieruchomości rolne jako: nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Podstawowym kryterium wyróżniającym grunty rolne z ogólnej kategorii nieruchomości gruntowych jest kryterium ich przeznaczenia. Chodzi tutaj o grunty, które „są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie”. W orzecznictwie wskazuje się, że decydujące znaczenie rozstrzygające o nadaniu danemu gruntowi przymiotu rolniczego jest jego rolnicze przeznaczenie, nie zaś sposób w jaki grunt jest obecnie rzeczywiście wykorzystywany. Do uznania danej nieruchomości za nieruchomość rolną wystarczająca jest zatem sama potencjalna możliwość wykorzystania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie.
Jakie znaczenie mają wpisy w ewidencji gruntów i budynków?
We Wspólnym Stanowisku Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazano, że do przyjęcia kwalifikacji rolniczego charakteru gruntu pomocne mogą być wpisy widniejące w ewidencji gruntów i budynków, która zawiera informacje m.in. na temat rodzajów użytków gruntowych. Tam za grunty rolne uważa się użytki rolne, tj. grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i nieużytki.
Natomiast w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowany jest pogląd, że dla kwalifikacji danej nieruchomości jako nieruchomości rolnej decydujące i przesądzające znaczenie mają wpisy w ewidencji gruntów i budynków (np. wyrok z dnia 23 lipca 2021 r., sygn. akt: I OSK 34/21) .
Jak kształtuje się orzecznictwo w zakresie kwalifikacji nieużytków jako nieruchomości rolnych?
W orzecznictwie istnieją różne poglądy na temat tego, czy obszar nieużytków może być uznany jako nieruchomość rolna w rozumieniu przepisów KC, czy też nie.
Sąd Najwyższy uchwałą z dnia 14 grudnia 1984 r. (sygn. akt: III CZP 78/84) stwierdził, że nieruchomość rolna nie obejmuje nieużytków.
Z kolei w późniejszym postanowieniu z dnia 28 stycznia 1999 r. Sąd Najwyższy (III CKN 140/98) podkreślił, że nieruchomościami rolnymi mogą być te, które są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej oraz te, które potencjalnie mogą być wykorzystywane, tzn. można je przywrócić do uprawy poprzez zabiegi rekultywacyjne.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 6 kwietnia 2018 r. (I SA/Wa 307/18) uznał, że: „[…] nie jest tak […], że w każdym przypadku ewidencyjne zakwalifikowanie określonych gruntów jako nieużytków (N), niejako z automatu, świadczy o tym, że tego rodzaju grunty nie mogą być w jakiejś perspektywie czasowej faktycznie wykorzystane do prowadzenia produkcji rolniczej. Są bowiem nieużytki, których przystosowanie do prowadzenia produkcji rolniczej jest gospodarczo nieuzasadnione, ale też takie nieużytki, które przy zastosowaniu określonych działań mogą być przystosowane do produkcji rolnej.”
Jaka jest praktyka obrotu?
Przydatność do wykorzystywania nieruchomości do działalności rolniczej, również w świetle przepisów UKUR, ocenia się nie jako okoliczność faktyczną, lecz przez pryzmat tego, jakie jest zgodne z prawem przeznaczenie nieruchomości. Tę przesłankę ustala się w oparciu o przeznaczenie gruntu przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku, w ewidencji gruntów i budynków.
W praktyce status prawny nieruchomości jako rolnej ustala się zatem w oparciu o dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Przyporządkowanie działek geodezyjnych wchodzących w skład konkretnej nieruchomości do kategorii gruntów rolnych pozwala na przyjęcie, że stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu KC. Jak już zostało wskazane za grunty rolne rozumie się również nieużytki.
W związku z tym pojawia się pytanie, czy w przypadku nieruchomości, która w znakomitej części ma przeznaczenie np. obiektów produkcyjnych, czy też magazynów (załóżmy 9 ha), a jedynie niewielki fragment stanowią nieużytki (np. 0,5 ha), które nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, to do czyjej kompetencji będzie należało ocena, czy przystosowanie obszaru nieużytków do wykorzystywania na cele rolnicze jest racjonalne i celowe? Do kompetencji notariusza, który będzie sporządzał umowę? Czy z ostrożności należy przyjmować, że przepisy UKUR znajdują zastosowanie do obrotu taką nieruchomością? Jakie jest stanowisko KOWR w tym zakresie? Na te pytania odpowiemy w kolejnym artykule.
