Zasady zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej w świetle przepisów UKUR najlepiej przeanalizować na przykładzie.
Stan faktyczny
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadząca działalność rolniczą była właścicielką nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 16 h. W ramach spółki funkcjonowały dwie zorganizowane części przedsiębiorstwa. Każda z nich zajmowała się odrębną działalnością rolniczą. Po pewnym czasie podjęto decyzję o dokonaniu podziału spółki. Podział miał polegać na rozdzieleniu tych działalności przez przeniesienie części majątku spółki dzielonej – jednej ze zorganizowanych części przedsiębiorstwa, na nowo zawiązaną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.
Zgodnie z planem podziału spółka dzielona i spółka wydzielona stały się współwłaścicielkami nieruchomości rolnej. Następnie, po dokonaniu podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej na dwie działki, których powierzchnia miała odpowiadać wielkości udziałów każdej ze spółek w nieruchomości, miało dojść do zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej poprzez jej podział fizyczny. Zniesienie współwłasności miało nastąpić w drodze umowy.
Do podziału spółki doszło 15 marca 2021 r. W rozumieniu przepisów UKUR z tą datą doszło do „nabycia udziałów w nieruchomości rolnej” przez każdą ze spółek.
Każda ze spółek była zobowiązana do niezwłocznego zawiadomienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o nabyciu nieruchomości rolnej. Zaktualizowały się również obowiązki wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
Po pewnym czasie od nabycia doszło do zakończenia podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej. Zgodnie z uprzednimi założeniami spółki chciały znieść współwłasność.
Pytanie
Czy zniesienie współwłasności w opisanym stanie faktycznym będzie podlegało reżimowi UKUR, a jeżeli tak jakie przepisy znajdą zastosowanie?
Analiza prawna
1. Stosowanie UKUR
Zgodnie z art. 2 pkt 7 UKUR przez „nabycie nieruchomości rolnej” należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Definicja ta ma charakter totalny i dotyczy wszelkich zmian podmiotowych dotyczących nieruchomości rolnej, niezależnie od podstawy prawnej prowadzącej do takiej zmiany (K. Maj, Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązujące od dnia 30 kwietnia 2016 r., „Krakowski Przegląd Notarialny”, 2016, nr 2, s. 77, T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 2, LEX).
W związku z tym w doktrynie przeważa stanowisko, że w każdym trybie i w każdym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej mamy do czynienia z elementem „nabycia”. Jednak pojawiły się również stanowiska odmienne. B. Swaczyna podnosi, że nabycie w rozumieniu przytoczonego przepisu, nie obejmuje m.in. podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy współwłaścicieli. UKUR nie znajdzie więc zastosowania, gdy dochodzi do podziału nieruchomości na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli. Podzielić jednak należy stanowisko J. Bieluka, iż w praktyce należy stosować regulację do każdego ze sposobów zniesienia współwłasności. Przemawia za tym zwłaszcza brzmienie przepisu art. 210 § 2 KC oraz bardzo restrykcyjna sankcja nieważności za naruszenie przepisów, która dla współwłaścicieli może być niezwykle dotkliwa (J. Bieluk, Dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Studia Iuridica Agraria, T. 15, 2017, s. 269).
2. Zgoda na zbycie udziałów w nieruchomości rolnej
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej przez podział fizyczny polega na tym, że w pierwszej kolejności współwłaściciele zbywają swoje udziały w nieruchomości, a następnie nabywają własność nowych nieruchomości.
W związku z tym, że podział spółki przez wydzielenie odbył się w marcu 2021 r., to do zbycia udziałów w nieruchomości rolnej na mocy umowy każda ze spółek będzie musiała uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie udziałów w nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia ich nabycia. Zgoda wyrażana jest w trybie art. 2b ust. 3 UKUR, a zatem spółki będą musiały wykazać, że zniesienie współwłasności jest uzasadnione „ważnym interesem nabywcy” lub „interesem publicznym”.
Zgoda na zbycie nie byłaby jednak wymagana, gdyby zniesienie współwłasności miało nastąpić na drodze postępowania sądowego. Jak słusznie podnosi się w doktrynie, zakaz zbycia gruntu przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia nie dotyczy innych – niż czynność prawna – zdarzeń prawnych, w wyniku których następuje utrata tytułu prawnego do nieruchomości rolnej na rzecz innej osoby (T. Czech, Kształtowanie … art. 2b, LEX).
3. Nabycie nowych nieruchomości rolnych
Spółki, pomimo tego, że nie spełniają definicji rolnika indywidualnego w rozumieniu przepisów UKUR, będą mogły nabyć nowe nieruchomości rolne bez konieczności uzyskiwania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie wyrażonej w trybie przepisu art. 2a ust. 4 UKUR. Przepis art. 2a ust. 3 pkt 10 UKUR zawiera wyłączenie i zasada nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego nie znajdzie zastosowania
w przypadku, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zniesienia współwłasności.
4. Prawo nabycia nieruchomości rolnych
W przedstawionym stanie faktycznym kontrola obrotu gruntami rolnymi sprawowana przez KOWR przybierze charakter cywilnoprawny i będzie realizowana przez prawo nabycia uregulowane w art. 4 UKUR. W przypadku, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje m.in. w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży lub na podstawie orzeczenia sądu – KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.
Jeżeli do zniesienia współwłasności dojdzie w drodze umowy, to każda ze spółek będzie zobligowana do zawiadomienia właściwego miejscowo Oddziału Terenowego KOWR o przysługującym mu prawie nabycia. Zawiadomienie powinno nastąpić poprzez wysłanie aktu notarialnego, do którego należy załączyć wypis z rejestru gruntów i budynków dotyczący nieruchomości. KOWR może wykonać prawo nabycia w okresie miesiąca od momentu zawiadomienia go o przedmiotowym uprawnieniu.
Warto wskazać, że obecnie, po nowelizacji UKUR z 2019 r., prawo nabycia ponownie zyskało na aktualności. Przed nowelizacją było niemalże martwą instytucją. Obecnie oświadczeń KOWR o skorzystaniu z tego uprawnienia jest więcej. Na uwagę zasługuje fakt, iż w jednym przypadku, w którym KOWR skorzystał z prawa nabycia, nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w sposób nieodpłatny. W ten sposób w sierpniu 2020 r. KOWR nabył za cenę 40.000 zł ok. 4 ha nieruchomości rolnych. [BiP3]
5. Konsekwencje zniesienia współwłasności
Jak już zostało wskazane w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej dochodzi do „nabycia nieruchomości rolnej”. W konsekwencji ponownie aktualizują się obowiązki określone w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR tj. 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość oraz zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości na rzecz osób trzecich przez ten okres.
Przepis art. 2b ust. 4 pkt 2 UKUR stanowi, że powyższych przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnej: nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego. Przedmiotowe wyłączenie nie odnosi się do zniesienia współwłasności.
Jednak we Wspólnym Stanowisku Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z dnia 27 lutego 2020 r. wskazano, że zwolnienie to obejmuje również nieruchomości rolne, które zostały nabyte na podstawie działu spadku wraz ze zniesieniem współwłasności, ale wyłącznie w sytuacji, gdy wyjście ze współuprawnienia następuje w jednym akcie notarialnym bądź odpowiednio w jednym orzeczeniu sądowym. W analizowanym stanie faktycznym taka sytuacja nie miała miejsca. Tak więc każda ze spółek będzie zobowiązana do realizacji obowiązków wynikających z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
Wnioski
Przepisy UKUR w znaczny sposób wpływają na możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej. Oczywiście w przypadkach, w których współwłaściciele będą wobec siebie osobami bliskimi, rygory te będą miały zdecydowanie mniejsze znaczenie. Niemniej jednak w przedstawionym stanie faktycznym, pomimo tego, że zniesienie współwłasności ma nastąpić przez podział fizyczny nieruchomości rolnej, to ograniczenia wynikające z UKUR znajdą zastosowanie. W konsekwencji:
- spółki muszą uzyskać uprzednią zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie udziałów w gruncie,
- po nabyciu gruntu (tj. po zawarciu umowy o zniesieniu współwłasności) spółki będą zobowiązane do niezwłocznego zawiadomienia KOWR o nabyciu nowo powstałych nieruchomości, a KOWR będzie mógł nabyć grunty za zapłatą ich ceny,
- po nabyciu gruntu (tj. po zawarciu umowy o zniesieniu współwłasności) ponownie zaktualizują się obowiązki wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
