W praktyce obrotu nieruchomościami rolnymi często pojawia się pytanie, czy osoba, która otrzymała nieruchomość rolną od osoby bliskiej, związana jest zakazem jej zbycia lub oddania w posiadania przez 5 lat? Od nowelizacji UKUR w 2019 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa utrzymuje, że tak. Nie jest to jednak prawidłowe stanowisko. Potwierdza to prawomocnie wygrana sprawa Kancelarii Radców Prawnych Bieluk i Partnerzy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie.
Zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej nabytej od osoby bliskiej wciąż budzi kontrowersje. KOWR twierdzi, że zwolnienie dotyczące osoby bliskiej odnosi się wyłącznie do zbywajacego, a nie nabywcy. Oznacza to, że nabywca (najczęściej osoba, która dostała darowiznę), chcąc sprzedać lub oddać w posiadanie nieruchomość rolną przed upływem 5 lat, musi wystąpić o zgodę do Dyrektora Generalnego KOWR. Jednak czy słusznie?
Wygrana sprawa Kancelarii
Jakiś czas temu pisaliśmy tutaj o korzystnym rozstrzygnięciu wydanym w prowadzonej przez nas sprawie. Dla przypomnienia – klient nabył w drodze umowy darowizny od swojego ojca nieruchomości rolne. Chciał oddać je w posiadanie przed upływem 5 lat. Dyrektor Generalny KOWR i Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi twierdzili, że nie wykazał „ważnego interesu nabywcy”. My z kolei twierdziliśmy, że zgoda nie jest wymagana. Właściciel, który nabył nieruchomość od osoby bliskiej, nie jest związany obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbycia i oddania nieruchomości rolnej przed 5 lat. Sprawa znalazła się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie. Skutek?
Stanowisko sądu
Sąd potwierdził stanowisko Kancelarii. Uznał, że osoba obdarowana może w sposób swobodny obracać nieruchomościami rolnymi nabytymi od osoby bliskiej bez uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Sąd uchylił decyzje organów I i II instancji oraz umorzył postępowanie w sprawie. Spodziewaliśmy się, że Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi wniesie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, kwestionując treść wyroku. Tak się jednak nie stało, wobec tego wyrok jest prawomocny.
Jest to już kolejne rozstrzygnięcie, które potwierdza nasze stanowisko. Przypomnijmy, że omawianą problematyką zajmował się również Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 18 maja 2023 r., I OSK 1105/22, Legalis nr 2932419). Wydany wyrok zapadł jednak przed ostatnią istotną nowelizacją UKUR z 2023 r. Pojawiły się zatem wątpliwości, czy będzie on aktualny również po zmianie art. 2b ust. 4 UKUR. Nasza sprawa potwierdza, że tak.
Wobec tego osoby, które otrzymały nieruchomość rolną od osoby bliskiej mogą ją swobodnie zbyć lub oddać w posiadanie innym podmiotom przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia – również na rzecz osoby niebędącej osobą bliską, bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Czy to oznacza to, że kolejne rozstrzygnięcia sądów administracyjnych doprowadzą w przyszłości do zmiany stanowiska KOWR-u?
Mamy nadzieję, że w przyszłości KOWR zrewiduje swoje stanowisko. Niestety, kolejne sprawy, którymi się zajmujemy wskazują, że KOWR pozostaje niewzruszony. Pomimo zwiększającego się dorobku orzeczniczego w tej kwestii, nie zapowiada się, aby KOWR w najbliższym czasie zmienił swoją błędną praktykę. Szkoda, bo niepotrzebnie przyczynia się do ograniczania obrotu nieruchomościami rolnymi. Niestety, także notariusze, podążając za KOWR, dość często odmawiają sporządzenia umów bez wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Jakie są możliwości?
W ocenie Kancelarii osoba, która nabyła nieruchomość rolną od osoby bliskiej może ją swobodnie zbyć lub oddać w posiadanie przed upływem 5 lat bez konieczności ubiegania się o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Jeżeli jednak właściciel lub nabywca obawiają się problemów ze strony KOWR-u, np. kwestionowania zawartej umowy sprzedaży, można wystąpić o zgodę w trybie art. 2b ust. 3 UKUR i jednocześnie wykazywać, że istnieją podstawy do umorzenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 105 § 1 KPA. Należy jednak zakładać, że jeżeli organy I i II instancji odmówią wyrażenia zgody z uwagi na niewykazanie „ważnego interesu nabywcy” lub „interesu publicznego”, sprawa może się znacznie przeciągać. Z naszego doświadczenia wynika, że szanse na umorzenie postępowania pojawiają się dopiero na etapie postępowania sądowoadministracyjnego.
Podsumowanie
Orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, potwierdza, że osoby, które nabyły nieruchomość rolną od osoby bliskiej, mogą ją swobodnie zbyć lub oddać w posiadanie przed upływem 5 lat bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Pomimo tego KOWR nadal utrzymuje odmienne stanowisko, co prowadzi do ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości mogą napotkać trudności, jednak istnieją środki prawne pozwalające na skuteczną ochronę ich interesów.
