Jednym z ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi jest prawo nabycia przysługujące KOWR-owi. Może zaktualizować się m.in. w przypadku zawarcia umowy darowizny, zniesienia współwłasności, czy też wydania postanowienia o przysądzeniu prawa własności w postępowaniu egzekucyjnym. W takich przypadkach niezbędne jest zawiadomienie KOWR o przysługującym mu prawie nabycia wraz z dołączeniem wypisu z ewidencji gruntów i budynków dotyczącego danej nieruchomości rolnej. Zdarza się jednak, że zawiadomienie nie zawiera takiego wypisu, a KOWR zamiast ustosunkować się do sprawy, wzywa do jego uzupełnienia. Powstaje pytanie – czy brak tego załącznika wpływa na przedłużenie terminu na skorzystanie przez KOWR z prawa nabycia?
Termin na skorzystanie z prawa nabycia i stanowisko Sądu Najwyższego
Termin na skorzystanie z prawa nabycia wynosi miesiąc od dnia, w którym KOWR otrzyma zawiadomienie. Jeśli KOWR nie skorzysta z tego prawa w wyznaczonym terminie, prawo nabycia wygasa.
W ostatnim czasie Sąd Najwyższy (I CSK 2074/24) podkreślił, że nawet w przypadku, gdy do zawiadomienia nie zostanie załączony wypis z ewidencji gruntów i budynków, to nie ma to wpływu na bieg terminu. Okolicznością otwierającą termin przewidziany na skorzystanie z prawa nabycia nieruchomości jest bowiem powzięcie wiedzy o zdarzeniu prawotwórczym (czyli np. otrzymanie przez KOWR postanowienia o przysądzeniu prawa własności nieruchomości rolnej), nie zaś otrzymanie wymaganych prawem załączników, w szczególności, że informacje, które te załączniki zawierają są dostępne w systemie elektronicznym.
Przykład: Jan nabył nieruchomość rolną o powierzchni 25 ha w postępowaniu egzekucyjnym, na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa własności. Sąd wysłał odpis prawomocnego postanowienia do właściwego Oddziału Terenowego KOWR, jednak nie załączył do niego wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Postanowienie dotarło do KOWR-u 7 października 2024 r. Pracownik Organu po zauważeniu, że brakuje załącznika, wezwał Jana do uzupełniania braku i przedłożenia wymaganego dokumentu. Z ostrożności wezwanie wysłał też do Sądu. Jednocześnie KOWR zainteresowany był skorzystaniem z prawa nabycia – zauważył, że nieruchomość kupiła spółka z o.o., która zajmuje się branżą deweloperską, zaś nieruchomość wykazuje wysokie walory produkcyjne. Jan przebywał na urlopie, więc wezwanie odebrał dopiero 22 października 2024 r., ale pomyślał, że skoro zostało ono skierowane również do Sądu, to nie ma konieczności jego wykonania. Sąd natomiast, z uwagi na obciążenie pracą, wypis przesłał dopiero 4 listopada 2024 r., a do KOWR-u dotarł on dwa dni później. Przedstawiciel KOWR, chcąc skorzystać z prawa nabycia, zamierzał złożyć oświadczenie u notariusza 12 listopada. Okazuje się jednak, że termin na wykup wygasł już z upływem 7 listopada. Miesięczny termin należy liczyć od dnia doręczenia postanowienia (7 października), a nie od daty dostarczenia brakujących dokumentów (6 listopada).
Analogiczny problem
Zagadnienie to należy również odnieść do innych sytuacji, w których KOWR żąda od zawiadamiającego dodatkowych wyjaśnień bądź dokumentów.
Przykład: Ania uzyskała zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie, przed upływem 5 lat od dnia nabycia, nieruchomości rolnej o powierzchni 0,7 ha. Decyzja stała się ostateczna 13 marca 2023 r. Przez długi czas Ania nie mogła znaleźć nabywcy. Udało się to dopiero w lipcu 2024 r. Strony zawarły 16 sierpnia 2024 r. warunkową umowę sprzedaży. Notariusz przesłał wypis aktu notarialnego do właściwego Oddziału Terenowego KOWR, który mógł złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu gruntu. Wypis został dostarczony kolejnego dnia – 17 sierpnia. KOWR jednak odpowiedział, że decyzja, na którą powołano się w treści aktu notarialnego jest nieważna, ponieważ upłynął rok od dnia, w którym stała się ostateczna i zażądał przedłożenia „nowej” decyzji. (O problemie związanym z nieprawidłowym stanowiskiem KOWR dotyczącym decyzji sprzed 5 października 2024 r. pisaliśmy tutaj). Skoro zatem twierdzenie KOWR jest nieprawidłowe, to termin na skorzystanie przez KOWR z prawa pierwokupu gruntu upłynął z dniem 17 września 2024 r. Jeżeli w tym terminie oświadczenie nie zostało złożone – Ania i nabywca mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości.
Wezwania KOWR-u, wysyłane jako odpowiedź na zawiadomienie o prawie nabycia lub pierwokupu, warto wnikliwie analizować. Trzeba pamiętać, że brak wypisu z ewidencji gruntów przy zawiadomieniu nie wpływa na przedłużenie terminu na skorzystanie przez KOWR z przysługującego mu prawa. Mogą zdarzyć się również inne sytuacje, w których Organ żąda dodatkowych informacji, wyjaśnień bądź twierdzi, że zawarta umowa jest nieważna. Nie zawsze jest to działanie prawidłowe, zatem warto dokładnie to zweryfikować, ponieważ może okazać się, że doszło do skutecznego zawiadamiania o prawie pierwokupu bądź nabycia gruntu, zaś termin na wykonanie tego uprawnienia przez KOWR już upłynął.
Poniżej przedstawiamy pełną treść postanowienia Sądu Najwyższego, w którym odniesiono się do powyższego problemu.
Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 września 2024 r. I CSK 2074/24, Legalis nr 3123478
Skład sądu
SSN Mariusz Załucki
Sentencja
Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym 20 września 2024 r. w Warszawie w sprawie z wniosku Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie z udziałem K. B. o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej (…) założenie nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności, na skutek skargi kasacyjnej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie od postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z 15 grudnia 2023 r., II Ca 442/23, odmawia przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.
Uzasadnienie
Wnioskodawca Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w Warszawie wywiódł skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z 15 grudnia 2023 r., wydanego w sprawie z udziałem K.B. o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej, założenie nowej księgi i wpis prawa własności.
Skarżący uzasadnił wniosek o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania istotnym zagadnieniem prawnym o następującej treści: Czy w świetle art. 4 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w zw. z art. 598 § 2 KC bieg miesięcznego terminu na wykonanie prawa nabycia nieruchomości rozpoczyna się od otrzymania zawiadomienia o nabyciu nieruchomości, czy od otrzymania zawiadomienia wraz z wypisem z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia o którym mowa w art. 4 ust. 5 pkt 2) tejże ustawy, jak również czy pomimo braku dołączenia do zawiadomienia takiego wypisu z ewidencji gruntów i budynków rozpoczyna się bieg terminu o którym mowa w art. 598 § 2 KC.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie prawne powinno zostać sformułowane w oparciu o okoliczności mieszczące się w stanie faktycznym sprawy wynikającym z dokonanych przez sąd ustaleń, a jednocześnie powinno być przedstawione w sposób ogólny i abstrakcyjny tak, aby umożliwić udzielenie uniwersalnej odpowiedzi, niesprowadzającej się do samej subsumpcji i rozstrzygnięcia konkretnego sporu. Istotność zagadnienia można interpretować jako problem nowy, skomplikowany, którego rozstrzygnięcie wykracza poza zastosowanie podstawowych metod wykładni prawa (zob. m.in. postanowienia SN z 11 stycznia 2024 r., I CSK 6184/22; z 13 grudnia 2023 r., I CSK 5954/22; z 25 października 2023 r., III USK 286/22).
Jako przyczynę przyjęcia skargi do rozpoznania wnioskodawca przedstawił problem prawny, pozbawiony jednak przymiotu istotności. W doktrynie nie kwestionuje się bowiem, że okolicznością otwierającą termin przewidziany na skorzystanie z prawa pierwokupu lub odkupu nieruchomości jest powzięcie wiedzy o zdarzeniu prawotwórczym (w tym przypadku otrzymanie postanowienia o przysądzeniu prawa własności), nie zaś otrzymanie wymaganych prawem załączników, w szczególności, że informacje, które te załączniki zawierają są dostępne w systemie elektronicznym. Do wyciągnięcia takich wniosków wystarczy skorzystać z podstawowych metod wykładni słownikowej i systemowej, co uczynił sąd powszechny orzekający w sprawie.
Z tej przyczyny Sąd Najwyższy na podstawie art. 3989 § 1 i 2 w zw. z art. 13 § 2 KPC odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania.
