Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej stanowi nabycie w rozumieniu przepisów UKUR. Utrudnia to swobodny obrót nieruchomością. O jakich ograniczeniach muszą więc pamiętać współwłaściciele?
Współwłasność nieruchomości
Współwłasność ma miejsce wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo własności do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej fizycznie części tej rzeczy. W prawie polskim występują dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączna.
Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej na skutek:
- dziedziczenia,
- ustania wspólności majątkowej małżeńskiej,
- zakupu jednej rzeczy przez kilka podmiotów lub
- połączenia rzeczy ruchomych.
Natomiast współwłasność łączna została ściśle wskazana przepisami prawa ze względu na stosunek podstawowy, jaki łączy dane podmioty i występuje między małżonkami oraz między wspólnikami spółki cywilnej. Współwłasność można znieść jedynie w przypadku istnienia współwłasności w częściach ułamkowych, z uwagi na pojmowanie jej jako stan tymczasowy.
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
Podmioty będące współwłaścicielami mogą znieść współwłasność nieruchomości poprzez, m. in.:
- zbycie udziałów przez wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli na rzecz podmiotu trzeciego,
- nabycie przedmiotu współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli ze spłatami na rzecz pozostałych współwłaścicieli lub bez spłat albo
- poprzez podział geodezyjny nieruchomości.
Ponieważ zniesienie współwłasności nieruchomości prowadzi do nabycia nieruchomości rolnej przez współwłaściciela lub inny podmioty, również tutaj UKUR wprowadza pewne ograniczenia.
Nabycie nieruchomości rolnej
Zgodnie z art. 2a ust. 1 i 2 UKUR, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. O tym, kim jest rolnik indywidualny w rozumieniu UKUR, pisaliśmy już tutaj.
Natomiast na skutek nowelizacji UKUR z 2019 r., wskazane wyżej ograniczenia nie mają zastosowania do nabywania nieruchomości rolnych w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku. Oznacza to, że nie jest wymagane wystąpienie z wnioskiem do KOWR o wyrażenie zgody, w drodze decyzji administracyjnej, na nabycie nieruchomości rolnej.
A co z prawem nabycia przysługującym KOWR?
W związku z wyłączeniem ograniczenia wynikającego z art. 2a UKUR, powstaje zasadnicze pytanie, czy KOWR w takiej sytuacji przysługuje prawo nabycia? Niestety, w przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej, kontrola sprawowana przez KOWR trwa nadal. Zatem KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości, chyba że zastosowanie znajdzie inne wyłączenie np. dotyczące osób bliskich.
Zbycie nieruchomości rolnej
W przypadku zamiaru zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej, nie można również zapomnieć o ograniczeniu wynikającym z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR. Zgodnie z nim, na nabywcy nieruchomości ciąży zakaz jej zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom oraz obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres 5 lat od momentu jej nabycia. Odstępstwo od tej reguły możliwe jest, gdy Dyrektor Generalny KOWR wyrazi na to zgodę oraz gdy przepisy UKUR tak stanowią. Tak więc, w przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności należy uwzględnić okres, w którym dana nieruchomość została nabyta. Jeżeli bowiem nie upłynął 5 – letni termin od nabycia tytułu prawnego do danej nieruchomości rolnej będącej w przyszłości przedmiotem zniesienia współwłasności, w takim przypadku wymagane będzie uprzednie wystąpienie ze stosownym wnioskiem do Dyrektora Generalnego KOWR.
Nie można również zapomnieć, że po zniesieniu współwłasności ponownie dochodzi do nabycia nieruchomości. Nabywca ponownie więc zostaje związany m.in. zakazem zbycia i oddania w posiadanie gruntu przez okres 5 lat od dnia zniesienia współwłasności.
Przykład
Jan i Tomasz we wrześniu 2022 r. kupili na współwłasność nieruchomość rolną o powierzchni 1,5 ha. W maju 2024 chcieliby znieść współwłasność w ten sposób, że prawo własności nieruchomości zostanie przyznane na wyłączną własność Jana z jednoczesnym obowiązkiem spłaty Tomasza. Do zawarcia umowy strony będą musiały uzyskać zgodę na zbycie – w trybie art. 2b ust. 3 UKUR, gdyż umowa sprzedaży została zawarta przed upływem 5 lat. KOWR, po zawarciu umowy, będzie mógł skorzystać z prawa nabycia nieruchomości za zapłatą ceny gruntu. Dodatkowo Jan, po zawarciu umowy zniesienia współwłasności, ponownie zostanie związany obowiązkami wynikającymi z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR, w szczególności nie będzie mógł swobodnie zbyć ani oddać w posiadanie nieruchomości rolnej przez okres 5 lat od dnia zawarcia umowy o zniesienie współwłasności.
Podsumowanie
1. W wyniku zniesienia współwłasności w nieruchomości rolnej dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej.
2. Obowiązek wystąpienia do KOWR z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości nie obowiązuje w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej.
3. KOWR w ciągu dalszym może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.
4. W przypadku, gdy od nabycia nieruchomości przez współwłaściciela nie upłynął 5-letni okres, niezbędne okaże się wystąpienie z wnioskiem do KOWR o wyrażenie zgody, w drodze decyzji administracyjnej na zbycie nieruchomości rolnej.
5. Obowiązki wskazane w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy UKUR aktualizują się w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości.
