KOWR przysługuje uprawnienie do sądowego kwestionowania wysokości ustalonej ceny nieruchomości rolnej, którą nabywa po wykonaniu prawa pierwokupu. Jak się bronić w postępowaniu sądowym z KOWR?
Od wykonania przez KOWR prawa pierwokupu nie można się odwołać
Zgodnie z art. 3 ust. 4 UKUR w przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. KOWR samodzielnie decyduje, w jakich przypadkach wykona przysługujące mu prawo pierwokupu. Strony warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej nie mogą odwołać się od decyzji KOWR, która nie przybiera formy decyzji administracyjnej. Sądy administracyjne nie mogą zweryfikować działania KOWR. Zainteresowani mogą jedynie szukać błędów w samym oświadczeniu KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu, np. czy nie został przekroczony termin, czy oświadczenie zawiera wszystkie niezbędne elementy. Wkrótce napiszemy o tym więcej.
KOWR może kwestionować cenę wykupionej nieruchomości rolnej
KOWR może za to kwestionować wysokość ceny nieruchomości rolnej, którą nabył w ramach wykonania prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 8 UKUR, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, KOWR może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. W myśl art. 3 ust. 9 UKUR w przypadku stwierdzenia przez sąd, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń.
Rażące odbieganie ceny od wartości rynkowej nieruchomości rolnej
Na gruncie przepisów UKUR o kwestionowaniu ceny nieruchomości brak jest aktualnie rozbudowanych poglądów orzecznictwa. Za to warto zwrócić uwagę na stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 28 lutego 2022 r., I ACa 831/21, LEX nr 507107, który dotyczy analogicznej instytucji ustalenia ceny nieruchomości leśnej w sytuacji wykonania Skarb Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe prawa pierwokupu lasu na podstawie art. 37g ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zgodnie z tym przepisem jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. Sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.
W powołanym wyroku powództwo o ustalenie ceny nieruchomości zostało oddalone, z tego powodu, że w sprawie nie wykazano rażącej różnicy miedzy ceną umówioną a ceną rynkową, pozwalającej na ingerencję w treść umowy, obwarowanej prawem pierwokupu Skarbu Państwa. KOWR musiał więc zapłacić całość ceny ustalonej przez strony w umowie sprzedaży nieruchomości rolnej.
Warto przytoczyć w całości trafne rozważania SA w Szczecinie: „Użyte w ustawie sformowanie (wymaganie „rażącej” różnicy miedzy wartością a ceną) zawiera zwrot ocenny (jako taki zaś pozostawiający sądowi określony margines dyskrecjonalności), którym ustawodawca posługuje się także w innych sytuacjach. Zwrot ten ma w praktyce judykacyjnej utrwalone konotacje znaczeniowe. Przyjmuje się zatem, że jako „rażące” należy rozumieć nie tylko oczywiste (łatwe do stwierdzenia, wyraźne itp.) ale też niemające jakiekolwiek racjonalnego uzasadnienia, nacechowane złą wolą działającego czy tez lekceważeniem elementarnych zasad obowiązujących w danej sytuacji. W przypadku wymagania zaistnienia rażącego odstępstwa od przyjętego normą wzorca konieczne jest stwierdzenie wiec przesłanek kwalifikowanych (a zatem nie tylko różnicy „ilościowej” lecz także braku jakiegokolwiek jej uzasadnienia, ukierunkowania woli działającego itp.).
Odnosząc te uwagi do treści art. 37g ust. 1 ustawy o lasach przypomnieć należy, że ustawa w tym przypadku używa omawianego zwrotu dla scharakteryzowania cech różnicy między wynegocjowaną ceną a wartością rynkową nieruchomości. Dokonując wykładni tej normy wziąć należy pod uwagę to, że ustawodawca formułując omawianą przesłankę nie poprzestaje na odwołaniu się do różnicy ilościowej (wówczas wystarczałoby poprzestać na wymogu np. różnicy „oczywistej”, „znacznej” itp.). Nie jest więc wystarczające w procesie porównanie ceny i wartości ustalanej przez biegłego. Nawet jeśli różnica między nimi jest znaczna, nie może powodować to automatycznie przyjęcia, że ma ona cechę „rażącej”.
Wymaganie by różnica była „rażąca” oznacza, że zachodzić muszą dodatkowe kwalifikowane okoliczności wskazujące na nierzetelność jej ustalenia. (…) W tym kontekście za rażącą uznać należy taką różnicę, która nie może być wynikiem uczciwych negocjacji (prowadzonych z wolą zawarcia umowy zgodnej ze słusznym interesem każdego z partnerów). Chodzi więc o taką cenę, która w świetle obiektywnych przesłanek (realiów rynku nieruchomości) była niemożliwa do uzyskania w warunkach uczciwego obrotu.”
Jak wyjaśnia SA, „rażącość” różnicy w cenie wymaga zaistnienia kwalifikowanych przesłanek, uzasadniających odstępstwo od ceny wynegocjowanej przez strony umowy. Rażąca różnica to nie jest wyłącznie matematyczna, ilościowa różnica w cenie nieruchomości rolnej ustalonej przez strony umowy oraz ceny rynkowej tej nieruchomości.
Opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości rolnej
Kluczowym dowodem w sprawie o ustalenie ceny nieruchomości rolnej jest opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości rolnej. Bardzo istotne jest precyzyjne sformułowanie tezy dowodowej, tak aby opinia biegłego pozwoliła sądowi na ocenę, czy ustalona przez strony umowy cena nieruchomości rolnej rażąco przekracza cenę rynkową tej nieruchomości.
Zapłata przez KOWR niespornej części ceny
Zgodnie z art. 3 ust. 8a UKUR KOWR może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Przepis został wprowadzony w tym celu, aby KOWR nie musiał uiszczać całości ceny, w jego ocenie rażąco wygórowanej, a następnie po sądowym ustaleniu ceny, dochodzić zwrotu różnicy pomiędzy ceną ustaloną, a ceną wypłaconą. Przepis należy w naszej ocenie interpretować więc w ten sposób, że KOWR ma obowiązek wypłacić niesporną część ceny, a jedynie jest zwolniony z obowiązku uiszczenia nadwyżki ponad niesporną część ceny, którą ocenia jako rażąco wygórowaną.
W praktyce niestety zdarza się, że KOWR po złożeniu powództwa o ustalenie ceny nieruchomości rolnej odmawia zapłaty nawet niespornej części ceny i czeka z jakąkolwiek płatnością na rozstrzygnięcie sądu, które może być bardzo długotrwałe. Warto poszukiwać innych sposobów na pokrycie straty sprzedającego nieruchomość, wynikającej z konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.
Podsumowanie
KOWR swobodnie decyduje w jakich przypadka wykona ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. Strony nie mogą się odwołać. KOWR może za to kwestionować wysokość ustalonej przez strony ceny nieruchomości rolnej na drodze postępowania sądowego. Sprzedający nieruchomość rolą ma jednak kilka narzędzi, którymi może posłużyć się w celu uzyskania słusznej ceny za nieruchomość rolną wykupioną przez KOWR.
