Prawo nabycia nieruchomości rolnych przysługujące KOWR obejmuje nabycie gruntów w toku egzekucji. KOWR może zdecydować się nabyć nieruchomość w miejsce nowego właściciela. Najpierw musi otrzymać jednak zawiadomienie. Zobowiązane są do tego organy egzekucyjne, ale zdarza się, że tego nie robią. Co wtedy? Jak ten problem zamierza rozwiązać ustawodawca? Projekt nowelizacji UKUR trafił właśnie do Sejmu.
Prawo nabycia w egzekucji
Zgodnie z art. 4 ust. 1 UKUR KOWR, działający na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości, jeżeli jej nabycie następuje w wyniku m.in. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Prawo nabycia znajdzie stosuje się do nabycia gruntu rolnego na podstawie prawomocnego orzeczenia wydanego w toku egzekucji przez właściwy organ.
Prawo nabycia polega na tym, że po nabyciu nieruchomości rolnej w wyniku określonych w ustawie zdarzeń, KOWR ma możliwość przejęcia jej własności na rzecz Skarbu Państwa. Jest to uprawnienie, a nie obowiązek KOWR, który może, ale nie musi z niego skorzystać. Ocena zasadności wykonania prawa nabycia powinna opierać się o zasady kształtowania ustroju rolnego (art. 1 UKUR) oraz preambułę do UKUR.
Nabycie nieruchomości rolnej w egzekucji przez rolnika indywidualnego na powiększenie gospodarstwa rodzinnego
Prawo nabycia nie przysługuje KOWR zgodnie z art. 4 ust. 4 UKUR m.in. wówczas, gdy w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, które może prowadzić jedynie rolnik indywidualny do powierzchni nie większej niż 300 ha a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie graniczącej z tą gminą. Oznacza to, że konieczna jest weryfikacja posiadania statusu rolnika indywidualnego przez licytantów. Jest to istotne, gdyż ma na celu ustalenie obowiązywania prawa nabycia w danym przypadku. Jeżeli w toku egzekucji nieruchomość rolną nabędzie rolnik indywidualny oraz wpłynie to na powiększenie jego gospodarstwa rodzinnego, prawo nabycia KOWR nie aktualizuje się. Nie powstaje przez to również obowiązek zawiadomienia o nabyciu gruntu.
Podmiot zobowiązany do dokonania zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej w toku egzekucji
Uprawnienie KOWR wynikające z instytucji prawa nabycia jest powiązane z obowiązkiem powiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie. Zawiadomienia KOWR o nabyciu własności nieruchomości rolnej w toku egzekucji dokonuje sąd lub organ egzekucyjny. Obowiązek zawiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie nabycia aktualizuje się w chwili definitywnego nabycia własności nieruchomości rolnej, czyli w przypadku egzekucji – uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu lub przyznaniu własności.
Podmiotem zobowiązany do zawiadomienia jest ten organ, który wydał postanowienie stanowiące podstawę nabycia własności – czyli sąd w przypadku egzekucji sądowej oraz organ egzekucyjny wydający postanowienie o przyznaniu własności w egzekucji administracyjnej. To na tych organach ciąży odpowiedzialność za prawidłowość kontroli obrotu gruntami rolnymi sprawowanej za pomocą prawa nabycia, głównie poprzez realizowanie obowiązku zawiadomienia KOWR o możliwości skorzystania z uprawnień w związku z nabyciem nieruchomości. Pomimo to sankcje za niewywiązanie się z obowiązków wynikających z UKUR obciążają nabywcę nieruchomości rolnej. Nabywca licytacyjny nie ma żadnej możliwości zmuszenia sądu do wykonania obowiązku. Nie ma w szczególności instrumentów procesowych do tego służących, poza informowaniem sądu lub organu o obowiązku dokonania zawiadomienia.
Projekt nowelizacji – rozwiązanie problemu braku zawiadomień
W Projekcie nowelizacji UKUR, która trafiła do Sejmu 3 lipca 2023 r. zawarto, która ma zaradzić tym problemom. Proponuje się zmianę art. 4 ust. 5 pkt 1 lit. b UKUR w ten sposób, że w razie nabycia nieruchomości rolnej w wyniku orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym zawiadomienia dokonuje „sąd, organ administracji publicznej, organ egzekucyjny lub nabywca – w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3”.
Nabywca będzie miał zatem – zgodnie z omawianym projektem – samodzielne uprawnienie do zawiadomienia KOWR o możliwości wykonania prawa nabycia. W Uzasadnieniu Projektu nowelizacji uargumentowano tę zmianę następująco: „Obecnie zdarza się, że wskazane w ustawie podmioty nie zawiadamiają niezwłocznie Krajowego Ośrodka o treści wydanych orzeczeń, nie podają danych niezbędnych do ewentualnego wykonania prawa nabycia lub też nie badają, czy Krajowemu Ośrodkowi takie uprawnienie przysługuje (w tym np. czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym spełniającym warunki wskazane w art. 4 ust. 4 pkt 1 u.k.u.r.). Proponowana zmiana w zakresie podmiotów zobowiązanych do zawiadomienia o przysługującym Krajowemu Ośrodkowi prawie nabycia nieruchomości rolnej ułatwi wykonanie powyższego obowiązku oraz usprawni dalsze działania w tym zakresie” (uzasadnienie projektu, s. 26-27). Projekt jest na początku ścieżki legislacyjnej w Sejmie, może jeszcze ulec zmianie. Będziemy informować o jego losach.
Poprzednie wersje projektu nowelizacji UKUR omawialiśmy już tutaj i tutaj .
Podsumowanie
Prawo nabycia nieruchomości rolnych ma zastosowanie w egzekucji. Na organy prowadzące postępowanie egzekucyjne nałożono obowiązek zawiadomienia KOWR o przysługującym mu uprawieniu nabycia własności gruntu. Zdarza się, że tego obowiązku nie realizują. Projekt nowelizacji UKUR właśnie wpłynął do Sejmu. Ma umożliwić nabywcom zawiadomienie KOWR o możliwości wykonania prawa nabycia, gdy organy tego nie robią.
