Niemal rok mija od opublikowania pierwszej wersji projektu nowelizacji UKUR. Niedawno rząd przedstawił nową wersję tego projektu. Co ciekawego projekt może zmienić w przepisach UKUR?
Prace legislacyjne
Pierwszy projekt zmian opublikowano 19 kwietnia 2022 r. Najważniejsze zmiany opisywaliśmy już tutaj. Po prawie roku, 21 lutego 2023 r., rząd opublikował kolejną wersję tego projektu. Czekamy teraz na dalszy przebieg procesu legislacyjnego.
Odpowiedź na ogłoszenie na e-rolnik.pl nie zawsze zablokuje uzyskanie zgody DG KOWR na nabycie nieruchomości rolnej
Aby uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, należy wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu. W tym celu publikuje się ogłoszenie sprzedaży nieruchomości na portalu e-rolnik.pl. Jeżeli nikt nie odpowie na ogłoszenie, warunek uważa się za spełniony, a KOWR udzieli zgodę na nabycie nieruchomości rolnej.
Aktualnie, złożenie przez rolnika indywidualnego odpowiedzi na ogłoszenie na portalu e-rolnik.pl powoduje, że KOWR nie może udzielić zgody na nabycie nieruchomości rolnej nierolnikowi. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego, który zgłosił się jako zainteresowany kupnem.
W projekcie proponuje się, że także wtedy, gdy okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej, uważa się, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu. Może o tym świadczyć np. wyraźne oświadczenie, że rolnik nie jest już zainteresowany kupnem nieruchomości, ale także np. brak stawienia się na akt notarialny w celu zawarcia umowy sprzedaży, po wezwaniu przez zbywcę (uzasadnienie projektu, s. 71).
Obowiązki wynikające z nabycia nieruchomości rolnej mają obowiązywać także po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości
Projektowana jest zmiana art. 2b ust. 4 w ten sposób że przyjmie brzmienie: „Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości:” – aktualnie jest „Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej:”. Zmiana, według projektodawców, ma zapobiegać odstąpieniu od realizacji obowiązków wynikających z art. 2b z uwagi na utratę przez nieruchomość statusu rolnej już po jej nabyciu w reżimie UKUR. W tabeli uzgodnień wskazano, że dotychczasowe brzmienie „Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej:” budziło wątpliwości interpretacyjne dotyczące nieruchomości rolnych, które po nabyciu zmieniły swój charakter. W związku z powyższym zaproponowano brzmienie treści wprowadzenia na „4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości:” w celu jednoznacznego wskazania, że obowiązki i obostrzenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 powstają w momencie nabycia, a zmiana przeznaczenia nieruchomości po nabyciu nie uchyla tych obostrzeń.”(pkt 39).
Jednocześnie dodano wyłączenie stosowania obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnych dotyczące nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne. Zmiana miałaby więc dotyczyć innych przypadków, w których nieruchomość traci status rolnej w rozumieniu UKUR, np. ze względu na zmianę przeznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków.
Czy cel zamierzony przez projektodawcę rzeczywiście zrealizuje tak zaprojektowana zmiana przepisów? Będziemy jeszcze o tym pisać.
Dział spadku bez prawa nabycia
Jako kolejny wyjątek wyłączający prawo nabycia nieruchomości rolnej przysługujące KOWR, projekt przewiduje nabycie nieruchomości rolnej w ramach działu spadku po dziedziczeniu ustawowym. Aktualnie prawo nabycia KOWR nie przysługuje, gdy do nabycia nieruchomości rolnej dochodzi w ramach dziedziczenia ustawowego, ale już dział spadku pomiędzy spadkobiercami ustawowymi, jest objęty prawem nabycia KOWR.
Określenie pierwszeństwa wykonania prawa pierwokupu KOWR
Planowane jest dodanie regulacji przewidującej, że w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa. Oznacza to, że pierwokup KOWR byłby wykonywany przed umownym prawem pierwokupu.
Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej i spółki cywilnej
Proponuje się dodanie jako wyjątku od obowiązku uzyskiwania zgody DG KOWR na nabycie nieruchomości rolnych w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą bądź spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych. Aktualnie wyłączenie dotyczy tylko przekształceń spółek prawa handlowego.
Prawo pierwokupu i nabycia KOWR obejmie udziały i akcje spółek dominujących posiadających udziały w spółkach będących właścicielem nieruchomości rolnych
Projektowane jest rozszerzenie prawa pierwokupu i nabycia przysługujące KOWR w stosunku do udziałów i akcji spółek. Prawa te mają objąć także transakcje na udziałach i akcjach spółek dominujących w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych, które posiadają udziały bądź akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. To istotna zmiana, która rozszerzy ingerencję KOWR w obrót udziałami i akcjami spółek. Bardzo ważne będzie weryfikowanie przed każdą transakcją, w stosunku do jakich spółek dana spółka ma status dominującej oraz czy te spółki są właścicielami nieruchomości rolnych.
Sankcja nieważności będzie dotyczyła czynność prawnejIstotna zmiana dotyczy zdefiniowania sankcji nieważności wynikającej z naruszenia przepisów UKUR. W projekcie przepis art. 9 ust. 1 UKUR ma brzmieć: „Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, o której mowa w art. 3a ust. 1, dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne”. Aktualnie sankcja nieważności dotyczy nabycia nieruchomości rolnej, niezależnie od tego, czy do nabycia dochodzi na podstawie czynności prawnej (np. umowy), czy zdarzenia prawnego (np. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej).
