Nabywcy nieruchomości rolnych dość często dokonują ich podziałów geodezyjnych. W ich wyniku mogą powstać nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, do których, zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b) UKUR, nie stosuje się przepisów tej ustawy. Zagadnienie to nie jest jednak jednoznaczne. Wątpliwości budzą sytuacje, gdy nieruchomość rolna została nabyta pod reżimem UKUR i właściciel był związany m.in. zakazem jej zbycia i oddania w posiadanie przez 5 lat. Sąd Okręgowy w Sieradzu zwrócił się do Sądu Najwyższego o odpowiedź na zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości: „Czy do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji w ramach art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2022.461 t.j.), stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt. 1b. ustawy, czy też przesądzające znaczenie w tym zakresie ma powierzchnia nieruchomości przed podziałem?”
Najciekawsze, najbardziej interesujące fragmenty zawierające stanowisko sądu składającego zapytanie zaznaczyliśmy poniżej. Będziemy informować o rozstrzygnięciu sprawy przez Sąd Najwyższy.
I Ca 69/22 – Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu
LEX nr 3416218
Postanowienie
Sądu Okręgowego w Sieradzu
z dnia 11 kwietnia 2022 r.
I Ca 69/22
UZASADNIENIE
Skład orzekający
Przewodniczący: Sędzia Joanna Składowska.
Sentencja
Sąd Okręgowy w Sieradzu – Wydział I Cywilny po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2022 r. w Sieradzu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku T. T. z udziałem E. T. o odłączenie części nieruchomości z Kw nr (…), założenie nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowień Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 30 listopada 2021 r., Dz. Kw 4253/21 oraz Dz. Kw 4254/21
postanawia:
odroczyć rozpoznanie sprawy i zwrócić się do Sądu Najwyższego o udzielenie odpowiedzi na zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości:
„czy do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji w ramach art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2022.461 t.j.), stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b. ustawy, czy też przesądzające znaczenie w tym zakresie ma powierzchnia nieruchomości przed podziałem”.
Uzasadnienie faktyczne
Zaskarżonymi postanowieniami z 30 listopada 2021 r. Sąd Rejonowy w Łasku oddalił wnioski T. T. o odłączenie części nieruchomości z Kw (…) – działki nr (…) o pow. 0,08 ha oraz działki nr (…) o powierzchni 0,0437 ha, założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych i wpis prawa własności na rzecz T. T.,
a w przypadku działki nr (…) udziału we współwłasności w wysokości 1/8.
Rozstrzygnięcia zapadły przy następujących ustaleniach i wnioskach:
Księga wieczysta nr (…) prowadzona jest dla nieruchomości położonej
w miejscowości F., gmina P., w skład której wchodzą lasy i grunty orne o łącznej powierzchni 2,7506 ha, oznaczonej numerami działek (…)).
W dziale II tej księgi wieczystej, jako właścicielka nieruchomości wpisana jest E. T. – na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 3 sierpnia 2018 r., wydanego w sprawie o zniesieniu współwłasności nieruchomości o sygn. akt I Ns 223/18. Osoby uczestniczące w zniesieniu współwłasności nie były osobami najbliższymi w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
W czerwcu 2019 r. wchodząca w skład wskazanej nieruchomości rolnej działka na 26/3 uległa podziałowi na działki o nr (…).
W dniu 6 grudnia 2019 r. właścicielka nieruchomości zawarła z T. T. przed notariuszem J. S. umowę sprzedaży działki ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 0,0800 ha oraz udziału w wysokości 1/8 we współwłasności działki nr (…) o powierzchni 0,0437 ha, wchodzących w skład nieruchomości rolnej objętej wskazaną wyżej księgą wieczystą. Na zbycie tej nieruchomości nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (…).
Sąd Rejonowy zauważył, że od 1 maja 2016 r. weszły w życie nowe zasady przewidziane w ustawie z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r. poz. 585).
W dacie nabycia przez E. T. nieruchomości rolnej, jak i w dacie zawarcia przez nią umowy sprzedaży Rep. A nr 14211/2019, obowiązujące unormowania prawne nakładały na nabywców nieruchomości rolnych nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia gospodarstwa osobiście (art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) oraz zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom (art. 2b ust. 2) w tym okresie. Przy czym zbycie przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia jej własności może nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (…) (art. 2b ust. 3).
Wedle zaś treści art. 461 k.c. i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez „nieruchomość rolną”, o której mowa w ww. ustawie należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zdaniem Sądu, nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…) w świetle tych unormowań stanowi nieruchomość rolną, niezależnie od tego z ilu działek ewidencyjnych się składa. Kwalifikacja nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą jako nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., w kontekście wskazanego tam kryterium obszarowego, przesądza o konieczności stosowania w stosunku do niej przepisów ww. ustawy. Przy czym, spełnienie kryterium obszarowego w rozumieniu art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego winno oceniane być a priori w odniesieniu do nieruchomości rolnej zbywcy, bo podziały ewidencyjne istniejących działek nie mogą wykluczyć stosowania ustawy wobec danej nieruchomości. Wobec zatem istniejących ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych, przewidzianych powyższymi przepisami, doszło do naruszenia zasad obrotu, skutkującego nieważnością zdziałanej czynności prawnej.
Przy takim założeniu sąd wieczystoksięgowy uznał, że umowa sprzedaży z dnia 6 grudnia 2019 r. dotycząca części nieruchomości rolnej E. T. nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych z racji jej nieważności, którą sąd wziął pod uwagę z urzędu ze względu na skutek erga omnes.
Dlatego tez zachodzi przeszkoda do dokonania wpisów, a wnioski podlegają oddaleniu w trybie art. 6269 k.p.c.
Wnioskodawca wniósł apelację na powyższe postanowienia, zaskarżając je w całości i zarzucając:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 1a pkt 1 lit. b i c oraz pkt 2 w zw. z art. 2b ust. 1-3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez błędne ich zastosowanie z perspektywy kwalifikacji nieruchomości na cele stosowania przedmiotowej ustawy i uznanie, że nie ma znaczenia, iż przedmiotem czynności prawnej objętej aktem notarialnym z dnia 6 grudnia 2019 r. (przedmiotem obrotu) jest nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz nieruchomość będąca drogą wewnętrzną, wyodrębnione z obejmującej większą liczbę działek nieruchomości oraz w konsekwencji przypisanie istnienia obostrzeżeń z art. 2b u.k.u.r. do zbycia przez E. T. osobie obcej działki budowlanej nr (…) o powierzchni 0,0800 ha oraz udziału w działce drogowej nr (…) o powierzchni 0,0437 ha, przed upływem 5 lat od sądowego zniesienia współwłasności – bez zgody Dyrektora Generalnego (…);
2. pominięcie aspektu zbadania zgodności z Konstytucją RP zastosowanych przepisów u.k.u.r. i w efekcie błędne zastosowanie niezgodnych z art. 22 Konstytucji RP, art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP przepisów art. 2b ust. 1-3 u.k.u.r. w zw. z art. 9 u.k.u.r. i w konsekwencji uznanie spornej czynności prawnej za nieważną oraz oddalenie wniosku wieczystoksięgowego.
W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonych postanowień do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Łasku oraz dokonanie wpisów stosownie do wniosku zawartego w umowie sprzedaży z dnia 6 grudnia 2019 r.
Jednocześnie, z uwagi na bardzo dużą doniosłość interpretacji u.k.u.r. w praktyce notarialnej oraz rozbieżne stanowiska sądów wieczystoksięgowych w okręgu (…) i (…) skarżący zaapelował o zwrócenie się w trybie art. 390 k.p.c. do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym.
Sąd Okręgowy przy rozpoznaniu apelacji powziął poważne wątpliwości prawne co do tego, czy do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji w ramach art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b. ustawy, czy też przesądzające znaczenie w tym zakresie ma powierzchnia nieruchomości przed podziałem.
Zauważyć trzeba, że na gruncie zastosowanych przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie regulacji ujawniły się istotne rozbieżności interpretacyjne dotyczące stosowania art. 1a pkt 1 lit. b ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Wątpliwości dotyczą kwestii zdefiniowania pojęcia „nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” na użytek zakresu wyłączenia stosowania wskazanej ustawy, a w szczególności ograniczeń określonych w art. 2b.
Definicja ustawowa nieruchomości rolnej zawarta została w art. 2 pkt 1 u.k.u.r., który stanowi, że należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 461 k.c., nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast art. 46 § 1 k.c. za nieruchomości uznaje części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W świetle powyższych regulacji w doktrynie prawa cywilnego prezentowane są różne koncepcje wykładnicze.
Pierwsza z nich zakłada, że nieruchomość rolna obejmuje cały grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela, niezależnie od tego, ile działek ewidencyjnych obejmuje oraz bez względu na to, ile ksiąg wieczystych zostało urządzonych dla jego części. W świetle tej koncepcji przedmiotem wyłączenia ze stosowania obostrzeń określonych w u.k.u.r. mogą być wyłącznie grunty w takim rozumieniu. Nie jest zatem możliwe „odłączanie” od całości gruntu i sprzedawanie bez zastosowania u.k.u.r. poszczególnych działek ewidencyjnych, choćby nawet miały urządzone odrębne księgi wieczyste.
Wg drugiej koncepcji, grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela stanowi tyle nieruchomości, ile ksiąg wieczystych urządzono dla składających się na niego działek ewidencyjnych lub ich grup. Zwolennicy tej koncepcji powołują się na treść art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece18, który stanowi, że księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, a także art. 24 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Tego rodzaju podejście znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (vide: postanowienie z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/0219, wyrok z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/0020 oraz z dnia 22 lutego 2012 r., IV CSK 278/11).
Trzecia koncepcja definiuje nieruchomość z punktu widzenia jej nabywcy, czyli przyjmuje, że przedmiotem oceny spełniania kryterium obszarowego jest działka ewidencyjna, której własność jest przenoszona na nabywcę. Może być ona w tej sytuacji jedynie fragmentem gruntu, którego powierzchnia jest równa lub większa od 0,3 ha, ale też działka ta może być odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej (P. L., O wybranych problemach dotyczących zakresu wyłączeń spod nowego reżimu prawnego obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce, S. I. L. (…)-270).
Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa
z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2016 r. poz. 1034), działka ewidencyjna stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Ust. 2 tego paragrafu dopuszcza wykazywanie w ewidencji sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych, będących przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, jako odrębnych działek ewidencyjnych.
Warto zauważyć, że limit powierzchni, który wyznaczono w art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r., został skorelowany z art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Zgodnie z powołanym przepisem, podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Warunku tego nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne (art. 93 ust. 3a u.g.n.), a także w sytuacjach opisanych w art. 95 u.g.n. W przypadku braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać wg zasad określonych w art. 94 ustawy. Wymagane jest wtedy uzyskanie decyzji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zatwierdzającej podział nieruchomości (art. 96 ust. 1 u.g.n.).
W aktualnym stanie prawnym zasadniczo – z zastrzeżeniem powyższych wyjątków – nie wydziela się zatem działek gruntu rolnego lub leśnego mniejszych niż 0,3 ha, aby przeciwdziałać nadmiernemu rozdrabnianiu takich gruntów w obrocie prawnym.
W sprawie przedmiotowej doszło do podziału nieruchomości, który to podział został zatwierdzony Decyzją Wójta P. z 24 maja 2019 r. (k.34-35) w związku z faktem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o podział została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powstały w ten sposób, między innymi, działka o nr (…) oraz działka nr (…) stanowiąca drogę wewnętrzną.
Skarżący prezentuje pogląd, że przyjęcie interpretacji, zgodnie z którą wyłączenie, o którym mowa w art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, odnosi się do powierzchni nieruchomości rolnej będącej własnością zbywcy, uznać należy za sprzeczne nie tylko z ratio legis art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale także przepisami art. 93 ust. 2a i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, których celem jest ograniczenie możliwości tworzenia nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Przedstawia także poglądy doktryny wspierające jego stanowisko.
A. M., Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, (…) Przegląd Notarialny (…), s. 106: „Skoro zatem ustawa nie znajduje zastosowania do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, to w razie gdy w wyniku podziału nabytej nieruchomości rolnej powstaną nieruchomości o powierzchni mniejszej niż. 0,3 ha albo gdy nabyta nieruchomość rolna lub jej wydzielona cześć zaczną pełnić funkcję drogi wewnętrznej, to niezależnie od tego, czy utracą one charakter rolny, czy też nie, nie znajdą do nich zastosowania przepisy art. 2b ust. 1 i 2 UKUR w zw. z art. 9 tej ustawy, a zatem nieruchomości takie będą mogły być zbywane (…) nawet jeżeli zostały nabyte jako rolne”.
J. B., Komentarz do Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego C.H. B. (wydanie II 2019): „art. 2b, nb 21, s. 188: „Praktyczne problemy pojawić się mogą w przypadku, gdy z nieruchomości rolnej objętej rygorami art. 2b, składającej się np. z dwóch działek, zostanie wydzielona nieruchomość o powierzchni mniejszej niż. 0,3 ha. Pojawi się problem czy zbycie takiej nieruchomości jest możliwe bez zgody Dyrektora Generalnego (…) i czy obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego dotyczy również, tej nieruchomości. Należy przyjąć, iż wydzielenie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha powoduje wyłączenie tejże nieruchomości z regulacji u.k.u.r., w tym z wszelkich rygorów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie może być więc objęta obowiązkami określonymi w art. 2b u.k.u.r.
P. B., Podstawowe problemy stosowania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Cz. II, R. 2019, nr 12, s 44-100: „Wszystkie powyższe spostrzeżenia sprowadzają się do wyprowadzenia ogólnego wniosku, że w przypadku, w którym przedmiotem obrotu ma być nieruchomość, która sama w sobie nie podlega reglamentacji w ramach stosowania instrumentów ustawy z perspektywy „nabywczej” z uwagi na niespełnianie cechy nieruchomości rolnej, czy z racji zakwalifikowania do objęcia którymś ze zwolnień od stosowania u.k.u.r., to również z perspektywy „zbywczej” obrót nią nie powinien podlegać reglamentacji z perspektywy art. 2b u.k.u.r., choć nabycie przedmiotowej nieruchomości (jako takiej lub też większej nieruchomości, z której będąca przedmiotem obrotu nieruchomość została wydzielona) nastąpiło w reżimie ustawy. Takie zapatrywanie jest uzasadnione z kilku ogólnych, przywołanych już wyżej względów: współgra z ratio ustawy polegającym na przeciwdziałaniu nieskrępowanemu, stricte merkantylnemu obrotowi (w tym spekulacyjnemu) nieruchomościami istotnymi z perspektywy rolnej, jednocześnie odstępując od ingerencji wtedy, gdy z uwagi na następujące w biegu czasu zjawiska takie jak utrata waloru rolnego, uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego czy wydzielenie części nieruchomości (w tym na cele drogowe) dany fragment powierzchni ziemskiej przestaje być ze wspomnianej perspektywy doniosły. Jest to logiczne, gdyż skoro taką nieruchomość można nabyć bez ograniczeń z ustawy (bo nie jest nieruchomością, rolną w jej rozumieniu), to alogiczne jest trwanie przy poglądzie, że nie można jej zbyć, czy też oddać w posiadanie – bez uprzedniej zgody (…). Kwalifikacja normatywna wyznacza zatem zakres stosowania ustawy”.
Jednocześnie obrońcy koncepcji przyjętej przez Sąd Rejonowy wskazują, że biorąc pod uwagę cel przedmiotowo istotnej regulacji oraz jej charakter (wyłączenie spod reżimu prawnego jako wyjątek od wyjątku od zasady konstytucyjnej wywodzonej a contrario z art. 64 ust. 3), z uwzględnieniem treści preambuły do u.k.u.r., nadanej przepisami ustawy wstrzymującej, opowiedzieć się należy za rozumieniem ustawowej definicji nieruchomości rolnej w u.k.u.r. według kryterium własnościowego (całość gruntu będącego przedmiotem własności tego samego właściciela, niezależnie od „technicznych” podziałów ewidencyjnych lub wieczystoksięgowych). Taka interpretacji pozwala uniknąć prób stosowania wyjątków od ustawy poprzedzonych tzw. manipulacjami wieczystoksięgowymi (sztuczne urządzanie ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości rolnej), jak też podziałami ewidencyjnymi istniejących działek w celu utworzenia jednostek mniejszych niż 0,3 ha.Mając na uwadze powyższe wątpliwości, w celu prawidłowego rozstrzygnięcia apelacji, niezbędne było przedstawienie zagadnienia prawnego w trybie art. 390 k.p.c.
