Definicja nieruchomości rolnej wyznacza zakres stosowania UKUR. Ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym stanie faktycznym występują ograniczenia w obrocie gruntem. Pojęcie nieruchomości rolnej nie jest jednak jednoznaczne. Szereg wątpliwości wywołuje między innymi kwestia przeznaczenia nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Jak brzmi definicja ustawowa nieruchomości rolnej?
Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR przez nieruchomość rolną należy rozumieć: nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Z kolei z przepisu art. 461 KC wynika, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Jaki obszar nieruchomości powinien być przeznaczony w MPZP na cele inne niż rolne, aby wyłączenie znalazło zastosowanie?
Obecnie dominuje stanowisko, że skutek wyłączający nieruchomość spod definicji z art. 2 pkt 1 UKUR nastąpi dopiero wtedy, gdy w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostanie ona przeznaczona na cele inne niż rolne (np. usługowe, przemysłowe, budowlane). Jeżeli tylko część nieruchomości (np. kilka działek wchodzących w skład jednej księgi wieczystej) będzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na cele nierolne – do nieruchomości (np. do zawarcia umowy sprzedaży całej nieruchomości) przepisy UKUR znajdą zastosowanie. Takie stanowisko wyraża również Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który kontroluje obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce.
Czy wyłączenie znajdzie zastosowanie, jeżeli przeznaczenie w MPZP ma mieszany charakter?
We wspólnym stanowisku Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, KOWR oraz Krajowej Rady Notarialnej wskazano, że: „nieruchomością rolną niepodlegającą przepisom ustawy jest, oprócz nieruchomości w całości (…) przeznaczonych na cele nierolne w MPZP, także taka nieruchomość, która w całości w MPZP ma obok rolnego równorzędne przeznaczenie nierolne (np. zabudowa zagrodowa i [„lub”, „/”, itp.] mieszkaniowa itd.)” Wspólne stanowisko Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z 27 lutego 2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dostęp: https://www.kowr.gov.pl/uploads/pliki/ukur/stanowisko-mrirw-kowr-i-krn_zalacznik.pdf).
Wniosek
Aktualnie przyjmuje się, że nieruchomościami rolnymi w rozumieniu UKUR nie są:
- nieruchomości, które w całości są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne rolne oraz
- nieruchomości, które w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają równorzędne, nierolne przeznaczenie np. zabudowa zagrodowa i zabudowa usługowa/przemysłowa itd.
Do takich nieruchomości przepisy UKUR nie znajdą zastosowania, a zatem obrót nimi będzie wolny od reglamentacji wprowadzonych w drodze tej ustawy.
