Projekt nowelizacji UKUR

Na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego 19 kwietnia 2022 r. opublikowano, od dawna zapowiadany, projekt zmian przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi. Projekt przewiduje między innymi zmiany w UKUR i aktualnie jest na etapie konsultacji publicznych.

Co ma się zmienić?

1. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy w stosunku do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
2. Rozszerzenie katalogu osób bliskich w rozumieniu ustawy.
3. Wskazanie ceny nieruchomości rolnej w decyzji o wyrażeniu zgody na nabycie tej nieruchomości.
4. Odpowiedzialność karna za składanie fałszywych oświadczeń o spełnieniu warunków zakwalifikowania jako rolnik indywidualny.
5. Wprowadzenie wykazu dokumentów niezbędnych do wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
6. Rozszerzenie katalogu sytuacji, w których nie mają zastosowania obowiązki zawarte w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
7. Ograniczenie czasowe decyzji zezwalającej na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
8. Wyłączenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od dnia jej nabycia oraz zakazu jej zbywania w stosunku do nieruchomości rolnych nabytych w postępowaniu egzekucyjnym i układowym.

Wyłączenie stosowania przepisów ustawy w stosunku do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha

Ustawodawca dąży do ułatwienia obrotu nieruchomościami rolnymi. Aktualne przepisy wyłączają spod stosowania ustawy nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Po zmianie, przepisy ustawy nie znajdą zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Obecnie przyjmuje się, że jakikolwiek fragment nieruchomości mający charakter rolny sprawia, że cała nieruchomość jest uznawana za rolną w rozumieniu UKUR. Po nowelizacji, nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha nie będą podlegały pod ustawę. Na przykład nieruchomością rolną nie będzie już działka składająca się z 0,2999 ha gruntów ornych i 1 ha gruntów zabudowanych.

W konsekwencji wyłączenia spod zastosowania UKUR takich gruntów, swobodne będzie ich zbywanie oraz nabywanie. Na nabywcach nie będą ciążyły obowiązki związane z nabyciem nieruchomości rolnej, tj.:

• prowadzenie gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość oraz zakaz zbywania oraz
• oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości przez okres 5 lat od dnia jej nabycia.

Rozszerzenie katalogu osób bliskich w rozumieniu UKUR

Projektodawca planuje także rozszerzyć katalog osób bliskich w rozumieniu UKUR. Po nowelizacji za osobę bliską będzie się uznawać: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające, przysposobione, pasierbów oraz rodziców małżonka, ojczyma i macochę.

Rozszerzenie tego katalogu umożliwi swobodne nabywanie nieruchomości rolnych przez większą liczbę osób spokrewnionych, z uwagi na wyłączenie spod  zastosowania obowiązków z art. 2b UKUR.

Wskazanie ceny nieruchomości rolnej w decyzji o wyrażeniu zgody na nabycie tej nieruchomości

W przypadku uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR, KOWR wskaże minimalną cenę sprzedaży nieruchomości, w stosunku do której została wydana decyzja. Cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie będzie mogła być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu.

Jest to dopiero projekt zmiany. W praktyce jednak, KOWR wydając decyzję wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości rolnej już teraz zawiera w niej zastrzeżenie, iż cena nabycia nie może być niższa niż 95% ceny wskazanej we wniosku, a zatem tej, która była wskazana w ogłoszeniu.

Odpowiedzialność karna za składanie fałszywych oświadczeń o spełnieniu warunków do zakwalifikowania jako rolnik indywidualny

Obecnie odpowiedź na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej składa się za pośrednictwem portalu erolnik.gov.pl. Składający odpowiedź musi w niej zawrzeć informację, że jest rolnikiem indywidualnym. Projekt zmiany ustawy przewiduje odpowiedzialność karną za złożenie fałszywego oświadczenia w tej kwestii.

Wprowadzenie wykazu dokumentów niezbędnych do wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia

Projekt wprowadza także wykaz dokumentów, które należy złożyć wraz z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. Wymaganymi dokumentami mają być:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla nieruchomości rolnej objętej wnioskiem,
• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości rolnej objętej wnioskiem (ewentualnie informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych),
• dokument, na podstawie którego została nabyta nieruchomość rolna przez wnioskodawcę,
• dokumenty potwierdzające wskazane we wniosku okoliczności wypełniające zaistnienie jednej z przesłanek ustawowych uzyskania zgody – ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej lub interesu publicznego.

Rozszerzenie katalogu sytuacji, w których nie mają zastosowania obowiązki zawarte w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR

Przepisy art. 2b ust. 1 i 2 UKUR nakładają na nabywcę nieruchomości rolnej określone obowiązki, tj. prowadzenie gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, oraz zakaz zbywania i oddawania w posiadanie tej nieruchomości w okresie 5 lat od dnia jej nabycia. Projektodawca rozszerza katalog sytuacji, w których nie znajdą zastosowania wspomniane obowiązki. Przepisy ustawy mają nie mieć zastosowania także w stosunku do nieruchomości rolnej nabytej:

• od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
• poprzez podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład dzielonego majątku wspólnego,
• w wyniku zasiedzenia,
• od osoby bliskiej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r., oraz
• w stosunku do której, po jej nabyciu, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne.

Ograniczenie czasowe decyzji zezwalającej na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia

Zmienione przepisy mają ograniczać ważność zgody na nabycie nieruchomości rolnej wyrażonej w trybie art. 2a ust. 4 UKUR oraz zgody na zbycie nieruchomości rolnej wyrażonej na podstawie art. 2b ust. 3 UKUR do roku od dnia jej wydania.

Wyłączenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazu zbywania w toku postępowania egzekucyjnego i układowego

Jedną ze zmian jest wyłączenie stosowania przepisu art. 2b ust. 1 i 2 UKUR w toku postępowania egzekucyjnego i układowego. Naruszeniem obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej oraz zakazu zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej przez okres 5 lat nie będzie już nabycie w toku postępowania egzekucyjnego i układowego.

pełen tekst projektu ustawy