Zgodnie z art. 2b ust. 2 UKUR nabywca nieruchomości rolnej ma zakaz jej zbycia oraz oddania w posiadanie innym podmiotom przez okres 5 lat od dnia jej nabycia. To kolejny z obowiązków jaki nakładają na nabywcę nieruchomości rolnej przepisy UKUR.
W poprzedniej opinii omówiliśmy obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość. W ramach przypomnienia, w przypadku osoby fizycznej to obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Zakaz zbycia nieruchomości rolnej
UKUR nie zawiera definicji legalnej pojęcia „zbycia nieruchomości rolnej”. Przedstawiciele doktryny uważają, że „zbycie” nie powinno być interpretowane jako odwrotność „nabycia nieruchomości rolnej”, które zostało zdefiniowane w przepisie art. 2 pkt 7 UKUR. Tego rodzaju wykładnia prowadziłaby do absurdalnych wniosków. Zakaz obowiązywałby nabywcę nieruchomości rolnej także w przypadku dziedziczenia, czy też wywłaszczenia na mocy decyzji administracyjnej (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, C.H.BECK, Warszawa 2019, s. 182, Nb 11). W związku z tym, należy przyjąć, że zakaz zbycia nieruchomości rolnej dotyczy następstw czynności dokonanych inter vivos. Ich powstanie wymaga aktywności po stronie nabywcy i jest uzależnione od jego woli (K. Maj, Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązujące od dnia 30 kwietnia 2016 r., „Krakowski Przegląd Notarialny”, 2016, nr 2, s. 57).
Co za tym idzie, w okresie obowiązywania zakazu , nabywca nie będzie uprawniony m.in. do:
- zawarcia umowy sprzedaży, zamiany, czy też umowy darowizny nabytej nieruchomości rolnej,
- przekształcenia spółki handlowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej,
- wniesienia nieruchomości rolnej do spółki jako aport.
Zakaz oddania w posiadanie nieruchomości rolnej
Nabywca nieruchomości rolnej nie jest uprawniony do oddania w posiadania gruntu innym podmiotom. Zgodnie z przepisem art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto faktycznie włada jak właściciel, ale również ten, kto nią włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Pojęcie posiadania nie ma definicji legalnej. Przedstawiciele doktryny wskazują, że „posiadanie jest stanem faktycznym, w którym podmiot prawa cywilnego sprawuje we własnym interesie względnie trwałe, faktyczne władztwo nad rzeczą w zakresie prawa własności albo w zakresie innego prawa podmiotowego umożliwiającego sprawowanie faktycznego władztwa nad cudzą rzeczą” (B. Backoroński, Kodeks cywilny. Komentarz [w:] red: K. Osajda, Warszawa 2019, Art. 336, dostęp: Legalis).
Mając na uwadze zakaz oddania w posiadanie nieruchomości rolnej innym podmiotom, nabywca nie będzie uprawniony w szczególności do zawarcia umów:
- dzierżawy, najmu, użytkowania,
- użyczenia nabytego gruntu rolnego.
Kogo dotyczy zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnych?
Analogicznie, jak w przypadku obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnych innym podmiotom, dotyczy każdego nabywcy gruntu rolnego. Ograniczenie obowiązuje niezależnie od tego, jaka była podstawa nabycia nieruchomości. Znajdzie zastosowanie zarówno, gdy nabywcą był rolnik indywidualny, jak też każdy inny podmiot prawa, który nabył grunt rolny na podstawie zwolnień ustawowych, bądź też na podstawie zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Warto dodać, że UKUR przewiduje pewne wyjątki od objęcia obowiązkami wynikającymi z nabycia nieruchomości rolnych. Szerzej na ten temat wkrótce.
Przez jaki czas obowiązuje zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnych?
Obecnie zakaz zbycia i oddania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej obowiązuje przez 5 lat od dnia jej nabycia. Okres ten do 26 kwietnia 2019 r. był dłuższy i wynosił 10 lat. Zgodnie z przepisami przejściowymi, tj. art. 7 ustawy nowelizującej UKUR z 2019 r., do wszystkich nieruchomości rolnych, także tych nabytych przed dniem wejścia w życie przedmiotowej noweli, stosuje się̨ 5-letni obowiązek zakazu zbycia oraz oddania w posiadanie nabytych nieruchomości rolnych innym podmiotom.
Sprzedaż nieruchomości dzierżawionych
Ciekawym problemem, który pojawia się przy analizie obowiązków określonych w przepisach
art. 2b ust. 1 i 2 UKUR jest możliwość sprzedaży nieruchomości dzierżawionych. Biorąc pod uwagę obszerność tego zagadnienia, przeanalizujemy tę kwestię w odrębnej opinii.
