Nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny i podmioty uprzywilejowane, objęte włączeniami ustawowymi, uwarunkowane jest uzyskaniem zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Co w sytuacji, kiedy organ takiej zgody nie wyrazi?
Zobowiązania KOWR, uprawnienia zbywcy
Brak takiej zgody rodzi po stronie KOWR zobowiązanie do zakupu nieruchomości rolnej. Musi je zrealizować na żądanie zbywcy, złożone w formie pisemnej, w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna. Cena natomiast musi odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości a określa ją KOWR. Organ ma obowiązek ustalić cenę gruntu, i w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym wpłynęło żądanie, zawiadomić zbywcę o jej wysokości. W przypadku, gdy zbywca nie będzie usatysfakcjonowany wysokością ustalonej ceny, w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o cenie, może:
- wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez KOWR;
- złożyć w formie pisemnej oświadczenie o cofnięciu żądania. Wówczas jednak, zgodnie z przepisem art. 2a ust. 10 UKUR, zbywca będzie zobligowany, na żądanie KOWR, do zwrotu poniesionych kosztów ustalenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej.
Przed nowelizacją
Przed nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 r. zbywca był uprawniony do wystąpienia z analizowanym roszczeniem w każdym przypadku, w którym Dyrektor Generalny KOWR nie wyraził zgody na nabycie nieruchomości rolnej w trybie przepisu art. 2a ust. 4 UKUR. Co ciekawe, w 2017 r. około 22 % uprawnionych wystąpiło do KOWR z tym roszczeniem, a w 2018 r. około 12 %.
Nowelizacja
Zgodnie z dodanym w drodze nowelizacji przepisem art. 2a ust. 6a UKUR, istotnie ograniczono możliwość wystąpienia z takim roszczeniem. Obecnie KOWR będzie obowiązany do nabycia gruntu rolnego wyłącznie w sytuacji, gdy z wnioskiem o nabycie nieruchomości rolnej wystąpi zbywca w trybie przepisu art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR, a negatywną decyzję Dyrektor Generalny KOWR wyda ze względu na niespełniony warunek, w postaci zobowiązania się przez nabywcę nieruchomości rolnej do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie. Spełnienie tego warunku nie powinno nastręczać specjalnych trudności. Następuje wyłącznie poprzez złożenie stosownego oświadczenia przez nabywcę i nie podlega ocenie merytorycznej przez KOWR.
Należy założyć, że strony postępowania działają racjonalnie, a ich celem jest zgoda na nabycie nieruchomości rolnej. Trudno zatem wyobrazić sobie sytuacje, w których dojdzie do oddalenia wniosku z powodu niedołączenia oświadczenia nabywcy. W takiej sytuacji, uznać trzeba, że roszczenie o wykup przez KOWR gruntu po negatywnej decyzji na skutek nowelizacji ma marginalne znaczenie i nie będzie w praktyce wykorzystywane.
