Stan faktyczny
Spółka zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej, co do której KOWR przysługiwało zgodnie z UKUR prawo pierwokupu. KOWR złożył oświadczenie o wykonaniu przedmiotowego prawa. Umowa sprzedaży określała, że wydanie gruntów rolnych nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży. Jednocześnie KOWR nie uiścił należności wynikającej z umowy, gdyż wystąpił do sądu o ustalenie wysokości ceny, kwestionując jej wysokość jako rażąco odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości. Spółka została mimo to zobowiązana przez KOWR do wydania nieruchomości rolnej w zakreślonym terminie.
Pytanie
W jakim terminie Spółka obowiązania jest wydać nieruchomość rolną nabytą przez KOWR w związku ze złożeniem oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu?
Analiza prawna
Zgodnie z art. 600 § 1 KC przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. UKUR, będący podstawą prawa pierwokupu wykonanego przez KOWR w analizowanym stanie faktycznym nie zawiera regulacji szczególnych dotyczących modyfikacji treści umowy sprzedaży w zakresie terminu wydania nieruchomości objętej prawem pierwokupu. KOWR jest zatem związany postanowieniami umowy warunkowej zawartej przez Spółkę, z której wynika, że wydanie gruntów rolnych nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży. KOWR nie uiścił należnej ceny, z uwagi na fakt, iż na podstawie art. 3 ust. 8 Ustawy wystąpił do sądu o ustalenie wysokości ceny. Obowiązek wydania nieruchomości rolnej powstanie dopiero po spełnieniu przez KOWR warunku w postaci zapłaty całej ceny.
Należy zaznaczyć, że zgodnie ze zmienioną od dnia 26 czerwca 2019 r. regulacją UKUR i dodanym ust. 8a do art. 3, KOWR może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Należy jednak wskazać, że to nie wyczerpuje wynikającego z umowy warunku powstania zobowiązania do wydania nieruchomości, gdyż dotyczy on zapłaty „całej ceny”. W analizowanym stanie faktycznym „całą ceną” będzie cena ustalona przez sąd, odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego, nawet zapłata niespornej ceny to nie zapłata „całej ceny”, zatem zobowiązanie do wydania nieruchomości zaktualizowałoby się dopiero po zapłacie całej ceny ustalonej przez sąd.
Wniosek
Zobowiązanie Spółki do wydania nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR wykonał prawo pierwokupu, aktualizuje się z momentem zapłaty przez KOWR całej ceny sprzedaży, po ustaleniu jej przez sąd.
