Sprzedaż nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miasta

Stan faktyczny

Pan Józef w listopadzie 2019 r. nabył nieruchomość rolną o powierzchni 0,98 ha położoną w granicach administracyjnych miasta Białystok. Nie oddał nieruchomości w dzierżawę. Nieruchomością pana Józefa zainteresował się natomiast pewien przedsiębiorca, który prowadził działalność deweloperską w formie spółki z o.o. Chciał nabyć grunt w drodze umowy sprzedaży, w celu wybudowania na nim bloku.

Pytania

1. Czy pan Józef jest uprawniony do zbycia nieruchomości rolnej?
2. Czy przedsiębiorca jest uprawniony do swobodnego nabycia nieruchomości rolnej?

Analiza prawna

Ad 1.

Pan Józef jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnej (art. 2b ust. 1 i 2 UKUR) nie stosuje się do gruntów o powierzchni mniejszej niż 1 ha, położonych w granicach administracyjnych miasta. Tak więc, nabywca nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość oraz nie obowiązuje zakaz jej zbycia lub oddania w posiadanie osobie trzeciej przez okres 5 lat od dnia nabycia.

Ad 2.

Przedsiębiorca jest uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej. Nie ma konieczności występowania o zgodę do Dyrektora Generalnego KOWR, pomimo tego, że nie jest rolnikiem indywidualnym. Zgodnie z przepisem art. 2a ust. 3 pkt 1a UKUR nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha może nabyć każdy pomiot, a więc również osoby prawne, w tym spółki z o.o. które nie są związane z rolnictwem. Niezależnie od tego, nabycie nie będzie w pełni swobodne. KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa będzie uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu gruntu. To znaczy, że umowa zawarta między panem Józefem, a spółką z o.o. będzie miała charakter warunkowy. Dopiero w momencie, gdy KOWR, w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia go o treści zawartej umowy sprzedaży, nie skorzysta ze swojego uprawnienia, strony mogą przenieść własności nieruchomości rolnej w sposób definitywny.

Niezależnie od tego, należy pamiętać, że przepisów UKUR, co do zasady, nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli:

• w stosunku do tych nieruchomości podjęto:
  – uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
  – uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej;
• zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.