Przekształcenie przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością a UKUR

Stan faktyczny

Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą będący właścicielem nieruchomości rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 1 UKUR podjął decyzję o zmianie formy organizacyjnoprawnej prowadzonej działalności poprzez przekształcenie w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W związku z tym przedsiębiorca rozpoczął proces przekształcenia – w formie aktu notarialnego sporządził plan przekształcenia, który zawierał również projekt oświadczenia o przekształceniu oraz projekt aktu założycielskiego sp. z o.o. Nieruchomości rolne zostały nabyte przez przedsiębiorcę 2 lata przed podjętą decyzją w sprawie przekształcenia, tj. już po wejściu w życie ograniczeń w zakresie zbywania nieruchomości rolnych wynikających ze znowelizowanej UKUR.

Pytania:

1. Czy przekształcenie przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą będącego właścicielem nieruchomości rolnych w sp. z o.o. jest „nabyciem nieruchomości rolnych” w rozumieniu UKUR i w związku z tym podlega reżimowi tej ustawy?
2. Czy taki przedsiębiorca, aby wnieść nieruchomości rolne do spółki przekształconej, musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR?
3. Jeżeli tak, czy chęć dokonania zmiany formy organizacyjnoprawnej prowadzonej działalności gospodarczej stanowi „ważny interes nabywcy”?
4. Czy w przypadku wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR przedsiębiorca jest zobowiązany uzyskać odrębną zgodę na nabycie gruntu wyrażoną w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR?

Analiza prawna

Ad 1.

Pojęcie „nabycia nieruchomości rolnej” w rozumieniu UKUR jest bardzo szerokie. Należy przez nie rozumieć zarówno zmiany dokonane w wyniku zawartych umów (np. sprzedaży czy darowizny), jak również przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej nabycie w wyniku dokonania innych czynności prawnych lub orzeczeń sądów albo organów administracji publicznej, a także w wyniku dokonania innego zdarzenia prawnego. Pomimo tego, że w rozumieniu KSH przekształcenie przedsiębiorcy w sp. z o.o. stanowi przejaw sukcesji uniwersalnej, to w rozumieniu UKUR mamy do czynienia z „nabyciem nieruchomości rolnej”, w ramach którego zbywcą jest przedsiębiorca przekształcany, zaś nabywcą spółka przekształcona. W związku z tym, „nabycie” nieruchomości rolnych w związku z przekształceniem  będzie podlegało reżimowi UKUR.

Ad 2.

Do nieruchomości rolnych, które stanowią własność przedsiębiorcy mają zastosowanie zakazy wynikające z art. 2b UKUR, w tym zakaz zbywania nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia. Żadne z wyłączeń wynikające z art. 2b ust. 4 UKUR nie dotyczy sytuacji przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę kapitałową. W związku z tym, jeżeli w odniesieniu do poszczególnych gruntów rolnych nie zachodzi żadne inne zwolnienie wynikające z ww. przepisu, to przedsiębiorca jest zobowiązany uzyskać zgodę na zbycie nieruchomości rolnej wyrażoną w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. 

Ad 3.

Zgodnie z art. 2b ust. 3 UKUR Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, tj. m.in. zbycia nieruchomości rolnej przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Ważny interes nabywcy to jakakolwiek istotna okoliczność, która przemawia za tym, że uzasadnione jest odstąpienie od realizacji zakazów wynikających z nabycia gruntu. Przez ważny interes dla jednostki rozumieć należy nie tylko obiektywne przesłanki, lecz także subiektywne spojrzenie jednostki na to, co jest jej ważnym interesem (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019, art. 2b). Podjęcie decyzji o zmianie formy prowadzonej działalności gospodarczej poprzez przekształcenie w sp. z o.o. stanowi taką okoliczność. Przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę kapitałową jest uzasadnione m.in. następującymi korzyściami:

1. lepszą pozycją na rynku z uwagi na zwiększenie zaufania kontrahentów i instytucji finansowych do spółki kapitałowej, w porównaniu z uważaną za mniej wiarygodną jednoosobową działalnością gospodarczą,
2. możliwością pozyskiwania dodatkowego kapitału na rozwój działalności poprzez przyjęcie nowych wspólników,
3. innym zorganizowaniem zarządzania poprzez możliwość wyznaczenia kilkuosobowego zarządu, odciążenie właściciela od podejmowania wszystkich decyzji związanych z przedsiębiorstwem, co wobec dużej skali działalności okazuje się często problematyczne,
4. innymi zasadami odpowiedzialności właściciela za zobowiązania, przyjęciem odpowiedzialności spółki, z subsydiarną odpowiedzialnością członków zarządu,
5. korzystniejszymi zasady związanymi z sukcesją po śmierci przedsiębiorcy, z uwagi na dziedziczność udziałów w spółce i niezakłóconą kontynuację działalności przez spółkę po śmierci przedsiębiorcy.

Ad 4.

Niezależnie od uzyskania pozytywnej decyzji w przedmiocie zgody na zbycie nieruchomości rolnej będzie istniała konieczność uzyskania odrębnej zgody na nabycie nieruchomości rolnej wyrażonej w trybie art. 2a ust. 4 UKUR. Niedopuszczalnym jest założenie, że zgoda wyrażona w trybie art. 2b ust. 3 zawiera sobie również domniemaną zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. W takiej sytuacji przedsiębiorca będzie musiał uzyskać dwie odrębne decyzje administracyjne, wydane w odrębnych postępowaniach.

Co prawda przepis art. 2a ust. 3 pkt 11 UKUR stanowi, że uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej nie jest konieczne w przypadku nabycia gruntu w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Wskazany przepis odnosi się wyłącznie do spółek, które jeszcze przed przekształceniem były już spółkami handlowymi (np. przekształcenie spółki osobowej w spółkę kapitałową). Nie obejmuje przekształceń przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą w spółki kapitałowe. W związku z tym po uzyskaniu pozytywnej decyzji administracyjnej wyrażonej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR, przedsiębiorca przekształcany będzie musiał wystąpić o uzyskanie kolejnej zgody wyrażonej w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR.

Wnioski

1. Przekształcenie przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą będącego właścicielem nieruchomości rolnych w sp. z o.o. jest „nabyciem nieruchomości rolnych” w rozumieniu UKUR i w związku z tym podlega reżimowi tej ustawy.
2. Przedsiębiorca przekształcany, aby wnieść nieruchomości rolne do spółki przekształconej, musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR.
3. Chęć dokonania zmiany formy organizacyjnoprawnej prowadzonej działalności gospodarczej stanowi „ważny interes nabywcy”.
4. W przypadku wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR przedsiębiorca jest zobowiązany uzyskać odrębną zgodę na nabycie gruntu wyrażoną w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR.