Stan faktyczny
Właściciel nieruchomości rolnej o powierzchni 1,23 ha postanowił ją sprzedać. Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży zostało opublikowane w mediach społecznościowych 25 czerwca 2021 r. Członkowie zarządu pewnej spółki z o.o. z siedzibą w Białymstoku zainteresowali się zakupem gruntu. Dowiedzieli się jednak, że zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego spółka handlowa nie może nabyć nieruchomości rolnej bez uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej na podstawie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR. Co więcej, po nabyciu gruntu na spółkę zostanie nałożony obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez okres 5 lat od dnia jej nabycia. Spółkę obejmie również zakaz zbycia nieruchomości i oddania w posiadanie innym podmiotom przez ten sam okres. Okazało się jednak, że nieruchomość rolną objęto decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z przedmiotowej decyzji wynika, że grunt miał zostać przeznaczony na cele nierolne. Decyzja stała się ostateczna 15 lutego 2016 r.
Pytania
- Czy do nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę niezbędne jest uzyskanie uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na podstawie przepisu art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR?
- Czy w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę, będą na niej ciążyły obowiązki określone w przepisie art. 2b ust. 1 i 2 UKUR?
Przepisy prawa
Zgodnie z przepisem art. 11 pkt 2 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw: „przepisów ustawy zmienianej w art. 7 [tj. UKUR] w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do: (…) nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy [30 kwietnia 2016 r.] w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne”. Obrót takimi nieruchomościami następuje z pominięciem przepisów UKUR. W konsekwencji ich nabywcą może być każdy podmiot (w tym spółka handlowa), nie tylko rolnik indywidualny. Ponadto na nabywcy nie będą ciążyły obowiązki związane z nabyciem gruntu określone w przepisie art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
Przepis art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
W związku z tym, decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzje o warunkach zabudowy nazywa się łącznie „decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. To są tzw. decyzje o charakterze lokalizacyjnym.
Rozbieżności w doktrynie
Przepis art. 11 pkt 2 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw budzi wątpliwości w nauce prawa. Przykładowo T. Czech wskazuje, że przedmiotowy przepis znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku, gdy w decyzji o warunkach zabudowy, która stała się ostateczna przed 30 kwietnia 2016 r., nieruchomość została przeznaczona na cele inne niż rolne. Autor podaje następujący przykład: „Jeżeli nieruchomość rolną objęto decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, nabycie tej nieruchomości zasadniczo podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie można wtedy stosować wyłączenia przewidzianego w art. 11 pkt 2 u.w.s.n. (ani wprost, ani per analogiam)” (T. Czech [w:] Komentarz do ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw [w:] Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 11, dostęp: LEX).
Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Jak wskazano powyżej, przepis odnosi się wprost do „decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, a jednym z rodzajów takiej decyzji jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Brak jest jakichkolwiek podstaw do tego, aby ograniczyć zastosowanie omawianego przepisu wyłącznie do ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy. (Tak również W. Gonet [w:] P. A. Blajer, W. Gonet, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw [w:] Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 11, dostęp: LEX.)
Wniosek
Należy zatem uznać, że w przedstawionym stanie faktycznym winno znaleźć zastosowanie wyłączenie określone w przepisie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Nieruchomość rolną w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego przeznaczono na cele inne niż rolne. Decyzja stała się ostateczna przed 30 kwietnia 2016 r. W związku z tym, spółka może nabyć nieruchomość rolną bez konieczności uzyskiwania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydanej na podstawie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR. Nabycie gruntu nie będzie wiązało się również z koniecznością realizacji przez spółkę obowiązków określonych w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
