Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa na podstawie przepisów UKUR przysługuje prawo złożenia oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu lub prawa nabycia nieruchomości rolnych. W praktyce terminy te często są mylone. W tym artykule wyjaśnię podstawowe różnice pomiędzy tymi instytucjami.
Czym jest prawo pierwokupu oraz prawo nabycia nieruchomości rolnych przez KOWR w rozumieniu UKUR?
Najogólniej, prawo pierwokupu oraz prawo nabycia to szczególne uprawnienia przysługujące KOWR, które umożliwiają „wstąpienie” w miejsce nabywcy nieruchomości rolnej. Dzięki nim, KOWR może nabyć nieruchomości rolne za zapłatę określonej ceny. Choć skutki tych uprawnień są podobne, różnią się w wielu aspektach. Poniżej przedstawiam podstawowe różnice pomiędzy prawem pierwokupu a prawem nabycia przysługującemu KOWR.
Katalog zdarzeń aktywujących prawa przysługujące KOWR
Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu przysługujące KOWR powstaje wyłącznie w przypadku umowy sprzedaży.
Prawo nabycia
Odmiennie ukształtowano katalog zdarzeń, które mogą uruchomić prawo nabycia przez KOWR. Przepis art. 4 ust. 1 UKUR wskazuje przykładowe zdarzenia, które umożliwiają złożenie przez KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości. Nie jest to jednak katalog zamknięty, ustawa pozostawia wiele możliwości Krajowemu Ośrodkowi.
KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie następuje w wyniku:
- zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
- jednostronnej czynności prawnej lub
- orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
- innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w szczególności: zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału albo łączenia spółek handlowych, przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową).
Uznać należy, więc że jakakolwiek zmiana własnościowa może wywołać prawo nabycia przez KOWR.
Najczęściej, prawo nabycia znajduje zastosowanie w przypadku zawarcia umów takich jak: darowizna, zamiana, dział spadku, czy też zniesienie współwłasności bądź też wydania postanowień sądu o: dziale spadku, zniesieniu współwłasności, przysądzeniu prawa własności [J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024, Nb. 9, 10.].
Sposób zawarcia umowy
Prawo pierwokupu
W przypadku prawa pierwokupu, zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży. Nie dochodzi od razu do umowy przenoszącej własność. Właściwą umowę przenoszącą własność zawiera się dopiero, gdy KOWR nie skorzysta z przysługującego mu prawa w ustawowym terminie lub poinformuje pisemnie o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.
Prawo nabycia
W tym przypadku sytuacja wygląda inaczej. Prawo nabycia przysługuje KOWR już po nabyciu prawa własności, np. po wydaniu postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności lub po zawarciu umowy darowizny. Umowa (inna niż umowa sprzedaży) nie musi być opatrzona warunkiem, co sprawia, że prawo nabycia czasem nazywa się „prawem wykupu”. Skorzystanie z tego prawa przez KOWR „niweczy” zawartą umowę, a własność przechodzi na Skarb Państwa.
Kto zawiadamia KOWR o zawarciu umowy?
Prawo pierwokupu
O zawarciu warunkowej umowy sprzedaży KOWR niezwłocznie zawiadamia notariusz sporządzający akt notarialny.
Prawo nabycia
Ze względu na różnorodność czynności i zdarzeń prowadzących do nabycia nieruchomości, zgłoszenia mogą dokonywać różne podmioty. Zawiadomienia dokonuje, w zależności od podstawy nabycia, notariusz, nabywca nieruchomości rolnej, sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny.
Podsumowanie
Właściwe rozróżnienie przysługującego KOWR prawa pierwokupu od prawa nabycia jest kluczowe w obrocie nieruchomościami rolnymi. Przede wszystkim warto zapamiętać, że z prawem pierwokupu mamy do czynienia przy umowie sprzedaży, natomiast o prawie nabycia mówić będziemy przy innych czynnościach i zdarzeniach prawnych przenoszących własność nieruchomości rolnych.
aplikantka radcowska Aneta Okurowska
