Prawo nabycia przez KOWR jest jednym z ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. W przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży albo dokonania jednostronnej czynności prawnej, do zawiadomienia o tym prawie, w poprzednim stanie prawnym, zobowiązany był nabywca gruntu (nowy właściciel). Obecnie obowiązek ten ciąży na notariuszu. Zawiadomienia należy dokonać niezwłocznie. Po zawarciu umowy należy złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Czy do tego wniosku należy załączać zawiadomienie? Czy można złożyć wniosek przed upływem terminu na skorzystanie z prawa nabycia?
W ostatnim czasie ciekawy stan faktyczny rozpoznawał Sąd Okręgowy w Kielcach. Strony zawarły umowę datio in solutum przenoszącą prawo własności nieruchomości o mieszanym charakterze – rolno-leśnym. Notariusz sporządzający umowę złożył wniosek o wpis do księgi wieczystej prawa własności nabywcy. Nie załączył do niego m.in. zawiadomienia o prawie nabycia, które przysługiwało zarówno Lasom Państwowym, jak i KOWR-owi. Sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek. Uznał, że zawarta umowa jest nieważna, gdyż z dokumentów załączonych do wniosku o wpis nie wynika, iż zawiadomiono o prawie nabycia. Zawiadomienie zostało dokonane dopiero po wydaniu postanowienia, tj. po upływie blisko 9 miesięcy od dnia zawarcia umowy i zostało załączone do apelacji (w formie kserokopii).
Sąd apelacyjny potwierdził ustalenia Sądu I instancji i uznał, że zawarta umowa jest nieważna. Stwierdził, że zawiadomienie było spóźnione, a ponadto, że nie jest władny rozpoznawać dokumenty przedłożone dopiero na etapie apelacji. Sąd potwierdził, że podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej powinny stanowić, oprócz umowy przeniesienia własności nieruchomości, także dowód doręczenia KOWR-owi i Lasom Państwowym zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia. W ocenie Sądu, wniosku wieczystoksięgowego nie należy składać co najmniej przed wypełnieniem obowiązku niezwłocznego zawiadomienia o zawarciu umowy i bez dowodu dokonania takiego zawiadomienia. Taka czynność bowiem „utrwala” skutek nabycia nieruchomości rolnej, w tym znaczeniu, że końcowo eliminuje niepewność co do tego czy zawarta umowa jest ważna czy nieważna (z powodu zawiadomienia/braku zawiadomienia). Stan faktyczny rozpoznawany przez Sąd był jednak nieco bardziej złożony, gdyż w tle było również postępowanie upadłościowe obejmujące przedmiotową nieruchomość, a dodatkowo zbywca nie uzyskał zgody na zbycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2b ust. 3 UKUR.
Stanowisko przedstawione przez sąd nie jest jednolicie postrzegane w nauce prawa. W doktrynie występują poglądy, iż sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do badania czy doszło do zawiadomienia KOWR-u o prawie nabycia. Biorąc jednak pod uwagę bezpieczeństwo transakcji zalecamy załączać do wniosku o wpis zarówno zawiadomienie oraz odpowiedź KOWR-u o nieskorzystaniu z uprawnienia albo – w przypadku braku odpowiedzi, składać wniosek po upływie terminu na wykonanie tego prawa.
Pełną treść orzeczenia, z zaznaczonymi najistotniejszymi fragmentami, przedstawiamy poniżej.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 6 listopada 2023 r. II Ca 1090/23, LEX nr 3636090
UZASADNIENIE
Skład orzekający
Przewodniczący: Sędzia SO Hubert Wicik.
Sentencja
Sąd Okręgowy w Kielcach, II Wydział Cywilny Odwoławczy po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2023 r. w Kielcach na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wniosku Gminy W. S. z siedzibą w S. z udziałem (…) Sp.z.o.o. z siedzibą w W. o wpis w księdze wieczystej (…) na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 28 kwietnia 2023 r., (…) postanawia:
oddalić apelację,
orzec, że wnioskodawczyni i uczestniczka ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.
Uzasadnienie faktyczne
Postanowieniem z dnia 28 kwietnia 2023 r., wydanym w sprawie (…), Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił wniosek Gminy W. S. z siedzibą w S. o wpis prawa własności w księdze wieczystej numer (…). W uzasadnieniu wskazał, że nieruchomość objęta przedmiotową księgą wieczystą stanowi nieruchomość rolną o powierzchni 6,95 ha, w tym 2,04 ha lasów. Nie w pełni zgodził się z argumentacją wnioskodawczyni, że fakt posiadania przez nią statusu związku wyznaniowego prowadzi do wniosku, że nie mają do niej zastosowania ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi przewidziane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie wynika bowiem, aby do związku wyznaniowego nie miała zastosowania cała ta ustawa, tylko taki związek nie musi uzyskiwać zgody Dyrektora (…) na nabycie nieruchomości rolnej. Zastosowanie ma natomiast instytucja prawa nabycia (art. 4 tej ustawy), bowiem jej wyłączenie dotyczy jedynie przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1d) tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. W świetle zaś art. 9 ust. 1 tej ustawy, w razie dokonania czynności bez powiadomienia (…) w przypadku określonym w art. 4 ust. 1, umowa jest bezwzględnie nieważna. Analogiczne przepisy zawiera ustawa o lasach, która przewiduje dla Lasów Państwowych uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej (art. 37a ust. 2 pkt 1). O treści takiej umowy notariusz niezwłocznie zawiadamia leśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu (art. 37b). Zgodnie zaś z art. 37h tej ustawy, czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a lub art. 37b, w szczególności bez zawiadomienia leśniczego, jest nieważna. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy na podstawie art. 6269 k.p.c. orzekł jak w sentencji.
Apelację od tego postanowienia wywiodła wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie: art. 6268 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6262 § 3 k.p.c. poprzez błędną wykładnię skutkującą uznaniem, iż wnioskodawca wnoszący o zmianę wpisu prawa własności jest zobowiązany do przedłożenia następujących dokumentów: zawiadomienia (…) o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości; zawiadomienia Lasów Państwowych o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości; art. 6269 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 2 k.p.c. i art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do badania z urzędu kwestii zawiadomienia (…) o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości jako warunku dokonania zmiany właściciela nieruchomości; art. 6269 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 2 k.p.c. i art. 4 ust. 5 pkt 1a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż zawiadomienie (…) o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości mogło być dokonane w dacie zawarcia aktu notarialnego, co stanowiło podstawę oddalenia przedmiotowego wniosku; art. 6269 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 2 k.p.c. i art. 37a ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do badania z urzędu kwestii zawiadomienia Lasów Państwowych o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości jako warunku dokonania zmiany właściciela nieruchomości; art. 6269 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 2 k.p.c. i art. 37b ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż zawiadomienie Lasów Państwowych o uprawnieniu prawa nabycia przedmiotowej nieruchomości musi zostać wspomniane w treści aktu notarialnego, co stanowiło podstawę oddalenia przedmiotowego wniosku.
W oparciu o te zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku o wpis Gminy W. S. w S. jako właściciela przedmiotowej nieruchomości oraz zasądzenie kosztów postępowania za drugą instancję według norm przepisanych. Z ostrożności procesowej wniosła także o uzupełnienie postępowania dowodowego o kserokopie dokumentów dołączonych do apelacji.
Uczestniczka nie zajęła stanowiska w postępowaniu apelacyjnym.
Uzasadnienie prawne
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Na wstępie odwołać się należy do utrwalonego stanowiska judykatury, zgodnie z którym zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym w obu instancjach określony został w art. 6268 § 2 k.p.c., który wskazuje, że rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Obowiązek badania treści wniosku i dokumentów mieści w sobie również ocenę, czy czynność materialnoprawna stanowiąca podstawę wpisu uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do księgi wieczystej lub z niej wykreślone (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2017 r., II CSK 546/16). Utrwalony w orzecznictwie jest także pogląd, że sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do dokonania wpisu w księdze wieczystej, jeżeli wnioskodawca we wniosku powołał jako jego podstawę dokument znajdujący się w innej księdze wieczystej i to nawet wówczas, gdyby obie księgi były prowadzone przez ten sam sąd i dotyczyły nieruchomości stanowiących własność tych samych osób, a dokument pozwalał na dokonanie analogicznego wpisu, jak w innej księdze wieczystej, w której był już podstawą wpisu (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2014 r., II CSK 221/13; z dnia 17 marca 2016 r., II CSK 122/15). W judykaturze wskazuje się także, że według art. 6268 § 2 k.p.c. nie jest dopuszczalne dokonanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie faktów znanych sądowi z urzędu, wynikających z dokumentów załączonych do akt innej księgi wieczystej, na które powołał się wnioskodawca we wniosku o wpis (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2020 r., II CSK 719/18). Tym bardziej musi to dotyczyć sytuacji, w której takiego dokumentu nie dołączono do żadnej z ksiąg wieczystych, a tylko został przywołany w treści aktu notarialnego stanowiącego podstawę wniosku wieczystoksięgowego, zaś notariusz w tym akcie odnotował okazanie mu takiego dokumentu. Nie da się zaakceptować stanowiska, że wystarczającą podstawą wpisu będą dokumenty okazane notariuszowi i opisane w treści aktu notarialnego (często w sposób dość ogólnikowy), bez ich przedstawienia sądowi wieczystoksięgowemu wraz z wnioskiem o wpis. Fakt, że notariusz jest osobą zaufania publicznego, nie zwalnia strony czynności prawnej od obowiązku dołączenia do wniosku wieczystoksięgowego dokumentów okazanych temu notariuszowi, jeśli mają one istotne znaczenie dla oceny tej czynności, jej podstaw materialnoprawnych, uprawnień osób uczestniczących w tej czynności do rozporządzania prawem, którego dotyczy ten akt notarialny. W ramach ogólnych rozważań wskazać także należy, że sąd może oddalić wniosek o wpis do księgi wieczystej, jeżeli istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania (tak w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15, OSNC 2016/7-8/81).
Specyfika postępowania wieczystoksięgowego niewątpliwie nie pozwala na uzupełnianie materiału dowodowego dopiero w postępowaniu apelacyjnym (co odnosi się do dokumentów dołączonych dopiero do apelacji Gminy W. S., w zasadzie do ich kserokopii). Nie można składając apelację powoływać się na dokumenty dołączone dopiero do niej, co wynika z utrwalonego dorobku judykatury. Postępowanie wieczystoksięgowe jest postępowaniem wysoce sformalizowanym. Stosownie do art. 6268 § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek o wpis do księgi wieczystej, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przepis ten wyznacza możliwy zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym, która jest znacznie zawężona, bowiem została zredukowana do analizy wyraźnie wymienionych elementów, co wynika z celu postępowania wieczystoksięgowego – prawidłowego ustalenia stanu prawnorzeczowego nieruchomości. Przepis art. 6268 § 2 k.p.c. określa także zakres kognicji sądu drugiej instancji rozpatrującego apelację. Takie stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Mianowicie wskazuje się, że specyfiką postępowania wieczystoksięgowego jest, ograniczona do zakresu wynikającego z art. 6268 § 2 k.p.c., kognicja sądu orzekającego w wpisie, w obu instancjach (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00, OSNC 2001/12/183; z dnia 15 września 2004 r., III CK 276/03; czy z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06). Oznacza to, że również sąd odwoławczy rozstrzyga wyłącznie, czy wpis (lub jego odmowa) dokonane przez sąd I instancji pozostają w zgodzie z prawem tylko w świetle treści zgłoszonego wniosku, treści i formy przedłożonych dokumentów, stanowiących podstawę wpisu oraz treści księgi wieczystej. Kontrola zaskarżonego orzeczenia (wpisu lub jego odmowy) dokonywana przez sąd drugiej instancji na skutek wniesionej apelacji powinna być zatem ograniczona do tego, czy dokumenty załączone do wniosku i którymi dysponował sąd pierwszej instancji dawały podstawę do dokonania bądź odmowy wpisu, zgodnie z wnioskiem o wpis (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2014 r., II CSK 225/13). Sąd drugiej instancji przy rozstrzyganiu sprawy nie może zatem brać pod uwagę dokumentów załączonych dopiero do apelacji. Art. 6268 § 2 k.p.c. stanowi przeszkodę do prowadzenia przez sąd drugiej instancji postępowania dowodowego wykraczającego poza wskazane we wniosku o wpis dokumenty, jeżeli miałyby one stanowić podstawę uwzględnienia wniosku, bądź podejmowania z urzędu działań w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości dla potrzeb uwzględnienia wniosku (por. też uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010/6/84). Dodać należy, że kserokopie dokumentów pozbawione są znaczenia w postępowaniu wieczystoksięgowym. Wysoki formalizm cechujący postępowanie wieczystoksięgowe potwierdza brzmienie art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. 2023.1984 t.j., dalej jako u.k.w.h., zgodnie z którym wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W judykaturze utrwalone jest stanowisko, że ze względu na wymagania określone w art. 31 u.k.w.h. podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być kserokopia dokumentu. Taka kserokopia dokumentu może być wykorzystana w postępowaniu wieczystoksięgowym jedynie w odniesieniu do dokumentów powołanych przez stronę dla uzasadnienia odmowy wpisu a nie jego uwzględnienia (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2019 r., V CSK 397/18 oraz z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10).
Ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są prawidłowe. Sąd Okręgowy podziela je i przyjmuje za własne. W szczególności dotyczy to charakteru nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…), potwierdzonego wypisem w rejestru gruntów z dnia 18 sierpnia 2022 r. (k. 580-583). Wszystkie działki wpisane do tej księgi mają charakter częściowo rolny, częściowo leśny. W takiej sytuacji nie budzi wątpliwości, że do rozważanej sytuacji znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz. U. 2022.2569 t.j. z późn. zm., dalej jako u.k.u.r. W literaturze przedmiotu i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.k.u.r. jest także nieruchomość częściowo przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (tak w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 93/12), a nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym należy zawsze uznawać w całości za nieruchomości rolne (w znaczeniu określonym w art. 2 pkt 1 u.k.u.r.). Jeżeli choćby część nieruchomości – niezależnie od jej udziału w całości – ma przeznaczenie rolne, nabycie całej nieruchomości podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tak Tomasz Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, WKP 2022, komentarz do art. 2 w części poświęconej nieruchomościom o przeznaczeniu mieszanym oraz podana tam literatura). Nawet gdyby kierować się w takim wypadku dominującym charakterem przeznaczenia nieruchomości, ten dominujący charakter należałoby odnosić do jej powierzchni, a w tym wypadku lasy stanowią jedynie 29,35% ogólnej powierzchni, zatem niewątpliwie nie można im przypisać charakteru dominującego. Spotykane jest także stanowisko, że mogą wystąpić sytuacje, w których określoną nieruchomość jednocześnie kwalifikuje się jako nieruchomość rolną (w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.k.u.r.) oraz las (w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, Dz. U. 2023.1356 t.j.), a w konsekwencji równocześnie powstanie prawo nabycia na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 4 u.k.u.r.) oraz ustawy o lasach (art. 37a) – por. np. G. M., P. B., Prawo pierwokupu oraz prawo nabycia przysługujące Skarbowi Państwa na podstawie ustawie o lasach, Rej. (…), s. 9 i n. Do tego ostatniego stanowiska, jak się wydaje, nawiązał Sąd Rejonowy, dokonując analizy prawa nabycia i skutków naruszenia obowiązku zawiadomienia odpowiedniego podmiotu na gruncie obu tych ustaw.
Nie budzi wątpliwości, że w związku z zawarciem przedmiotowego aktu notarialnego z dnia 13 września 2022 r., Rep. (…), doszło do naruszenia przepisu art. 4 ust. 5 u.k.u.r. w zw. z art. 598 § 1 k.c. (brak niezwłocznego zawiadomienia (…)) oraz art. 37b ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (brak niezwłocznego zawiadomienia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu). W pierwszym wypadku stanowi to zaniedbanie wnioskodawczyni (bo taki obowiązek spoczywał na nabywcy, przed zmianą art. 4 ust. 5 tej ustawy dokonaną ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. 2023.1933), w drugim zaś zaniedbanie notariusza (bo taki obowiązek spoczywa właśnie na notariuszu). Dokumenty dołączone do apelacji (k. 636-637), choć w świetle art. 381 k.p.c. oraz dodatkowo przy specyfice postępowania wieczystoksięgowego ewidentnie spóźnione, a dodatkowo złożone jedynie w formie niepoświadczonej kserokopii, zatem z pewnością nie odpowiadającej wymogom sformalizowanego postępowania wieczystoksięgowego, w istocie potwierdzają naruszenie tych przepisów. Nie można bowiem przyjąć, aby odpowiadało pojęciu „niezwłocznie”, dokonanie zawiadomienia (…) dopiero pismem z dnia 6 czerwca 2023 r. (zresztą ze złożonej kopii tego pisma nie wynika nawet jakiej dokładnie czynności dotyczy, nie wskazano w nim bowiem ani konkretnej nieruchomości, ani daty umowy, ani numeru aktu notarialnego) oraz zawiadomienia Nadleśnictwa Z. dopiero pismem z dnia 7 czerwca 2023 r. Dokumenty te, jako spóźnione i tak nie mogłyby stanowić podstawy uwzględnienia wniosku, a Sąd Rejonowy nimi nie dysponował (co oczywiste, bowiem pochodzą z okresu późniejszego niż zaskarżone postanowienie). Choć termin „niezwłocznie” jest nieostry, to jego dochowanie może budzić wątpliwości w sytuacjach na styku, nie zaś gdy czynność zawiadomienia jest dokonywania dopiero po upływie blisko 9 miesięcy od zawarcia umowy. W literaturze wskazuje się, że jest to termin bardzo krótki, w praktyce oznaczający kilka dni roboczych od daty zawarcia umowy (tak w kilkakrotnie przywoływanym przez skarżącą komentarzu Tomasza Czecha, op.cit., komentarz do art. 4). W tej sytuacji nie da się zakwestionować oceny Sądu I instancji, że w związku z zawarciem przedmiotowego aktu notarialnego doszło do naruszenia wskazanych wyżej przepisów.
Konsekwencje naruszenia tych przepisów zostały jasno określone w obu ustawach. Ich naruszenie prowadzi do nieważności czynności prawnej (tak w art. 9 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. oraz w art. 37h ustawy o lasach). Sąd Rejonowy przyjął właśnie taką nieważność, nie odnosząc się do kontrowersji jakie budzi w praktyce stosowanie tej sankcji, zwłaszcza na gruncie u.k.u.r. W apelacji dość szeroko nawiązano właśnie do tej problematyki, wywodząc wadliwość zaskarżonego postanowienia z ograniczonej kognicji sądu wieczystoksięgowego, odnoszonej do chwili złożenia wniosku o wpis i dokumentów istniejących w dacie złożenia wniosku. Argumentacja apelacji i jej uzasadnienie stanowi w znacznej mierze „przepisanie” stanowiska z komentarza autorstwa T. C., w którym bardzo obszernie wypowiedziano się w tym przedmiocie. Jego autor, będący też niekwestionowanym autorytetem w zakresie problematyki ksiąg wieczystych, w sposób przejrzysty wypunktował argumenty, mające przemawiać za tym, że sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony na etapie rozpoznawania wniosku o wpis zmiany właściciela do badania tego, czy po sporządzeniu aktu notarialnego zostały dokonane czynności zawiadomienia (…) (co w argumentacji apelacji ma dotyczyć także zawiadomienia nadleśniczego). Choć stanowisko to może wydawać się dość przekonujące, to nie można zapominać, że nie jest jedynym w tym przedmiocie. W kwestii tej Sąd Najwyższy wypowiedział się co najmniej dwukrotnie w odmienny niż T. C. sposób. Chodzi o postanowienie z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04 oraz postanowienie z dnia 10 listopada 2005 r., V CK 249/05. W obu tych postanowieniach wyraźnie rozróżniono prawo pierwokupu i prawo nabycia, z zastrzeżeniem, że umowa inna niż sprzedaż powinna być umową bezwarunkową. Wskazano jednak, że podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej powinny stanowić, oprócz umowy przeniesienia własności nieruchomości, także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie. Choć w uzasadnieniach tych orzeczeń nie rozwinięto wątku postępowania wieczystoksięgowego, to przyjąć należy, że stanowisko wyrażone w tych postanowieniach może stanowić argument przemawiający za takim procedowaniem, zgodnie z którym nie powinno się składać wniosku wieczystoksięgowego co najmniej przed wypełnieniem obowiązku niezwłocznego zawiadomienia (…) o zawarciu umowy i bez dowodu dokonania takiego zawiadomienia. Taka czynność „utrwala” skutek nabycia nieruchomości rolnej, w tym znaczeniu, że końcowo eliminuje niepewność co do tego czy zawarta umowa jest ważna czy nieważna (z powodu zawiadomienia/braku zawiadomienia). Przyjmuje się, że nieważność, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.k.u.r., wykazuje wszelkie cechy nieważności bezwzględnej wyróżniane w doktrynie prawa cywilnego. Występuje z mocy ustawy, pozbawia czynność prawną wszystkich skutków prawnych (zob. art. 56 k.c.), działa ex tunc, w sposób definitywny, powinna zostać uwzględniona z urzędu przez sąd oraz inny właściwy organ władzy państwowej. Nietypowość rozwiązania przyjętego w art. 9 ust. 1 u.k.u.r., utrzymana przez ustawodawcę mimo licznych postulatów de lege ferenda niezwłocznej nowelizacji oraz kilku okazji do dokonania takiej nowelizacji, zdaniem Sądu Okręgowego skutkuje koniecznością poszukiwania przez praktykę najtrafniejszego rozwiązania, które jednak musi być zgodne z założeniami prawodawcy. Można zatem poszukując najwłaściwszego rozwiązania bronić tezy, że kognicja sądu wieczystoksięgowego sięga także tego, czy zostały spełnione przesłanki ważności nabycia łączone z zawiadomieniem (…) przewidzianym w art. 4 ust. 5 u.k.u.r. Niespójność uregulowań ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w tym zakresie (to, że czynność następcza w stosunku do umowy nabycia, w postaci zawiadomienia (…) o tym nabyciu, ostatecznie decyduje o ważności/nieważności czynności prawnej i-w przypadku braku zawiadomienia-prowadzi do klasycznej nieważności, istniejącej od początku, a nie do następczego „unieważnienia” tej czynności) może być przełamana taką właśnie praktyką postępowania, w której wniosek wieczystoksięgowy składa się dopiero po wypełnieniu obowiązku zawiadomienia (…) o nabyciu. Wówczas w pełni znajdą zastosowanie zasady, że w postępowaniu wieczystoksięgowym ocenia się stan faktyczny na chwilę wpływu wniosku (zob. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego-zasada prawna z dnia 16 rudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010/6/84), a dokument stanowiący podstawę wpisu powinien istnieć w chwili złożenia wniosku o wpis (zob. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1997 r., II CKN 484/97, OSNC 1998/6/98 i z dnia 9 września 2016 r., V CSK 81/16). Zestawienie obowiązku wynikającego z art. 4 ust. 5 u.k.u.r. w zw. z art. 598 § 1 k.c. z sankcją za jego niewykonanie wynikającą z art. 9 ust. 1 u.k.u.r., zdaniem Sądu Okręgowego, w praktyce najbliższe jest bezskuteczności zawieszonej dokonanej czynności, która nie jest czynnością dokonaną pod warunkiem, tylko uzyskującą pełną skuteczność z chwilą zaistnienia w przyszłości określonego zdarzenia (zawiadomienia (…)), a w przypadku jego niezaistnienia okazuje się nieważna od początku. Ważność umowy nabycia nieruchomości rolnej zależy bowiem od późniejszego zdarzenia jakim jest właśnie to zawiadomienie. W klasycznym ujęciu stan bezskuteczności zawieszonej, określany także jako „zawieszona nieważność” dotyczy umów niezupełnych (najczęściej wymagających zgody innej osoby np. przedstawiciela ustawowego – art. 18 k.c.). Przeważa stanowisko, że „bezskuteczność” oznacza, iż czynność nie jest od razu nieważna, lecz nie wywołuje skutków prawnych, może natomiast przekształcić się w nieważność czynności prawnej. Skutki tej czynności mogą powstać, pozostają jednak w zawieszeniu do czasu zaistnienia w przyszłości określonego zdarzenia. W ślad za stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w ww. postanowieniach zapadłych w sprawach IV CK 121/04 i V CK 249/05, zdaniem Sądu Okręgowego w niniejszym składzie, można przyjąć, że skutki czynności prawnej innej niż sprzedaż nieruchomości rolnej następują dopiero z chwilą wypełnienia obowiązku niezwłocznego zawiadomienia (…) o nabyciu (zatem do wniosku wieczystoksięgowego należy dołączyć, oprócz dokumentu tej czynności prawnej, także dowód wypełnienia obowiązku zawiadomienia (…) o nabyciu). Na przeszkodzie takiej interpretacji nie stoi regulacja art. 157 § 1 k.c., bowiem dotyczy ona warunku formułowanego przez strony umowy (zastrzegania przez strony takiego warunku), nie zaś uregulowań ustawowych, od których spełnienia uzależnione jest przeniesienie własności. Przepis ten nie dotyczy warunków prawnych (conditio iuris) – tak też M. F., M. H. (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, (…) 2018, komentarz do art. 157 k.c.). W aktualnym stanie prawnym jest to tym łatwiejsze do obrony, że obecnie to notariusz dokonuje zawiadomienia (podobnie jak powinien zawiadomić nadleśniczego), zatem tym łatwiej może „dopilnować” wypełnienia tego obowiązku. Taka zakładana kolejność czynności z pewnością daje większe bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami niż wpisywanie jako właściciela nabywcy nieruchomości rolnej w oparciu o wniosek złożony przez notariusza już w dniu sporządzenia aktu notarialnego, bez sprawdzenia przez sąd wieczystoksięgowy wypełnienia następczego obowiązku zawiadomienia (…), opatrzonego jednak rygorem bezwzględnej nieważności czynności prawnej. Eliminuje bowiem ryzyko dokonywania wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym, gdy doszło do zawarcia nieważnej umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej, przy czym pamiętać należy, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni przed nieważnością umowy. Zamiast zatem zobowiązywać notariusza do złożenia wniosku wieczystoksięgowego (tak w § 17.1 przedmiotowego aktu notarialnego), skarżąca Gmina W. mogła po zawarciu przedmiotowej umowy najpierw wypełnić obowiązek wynikający z art. 4 ust. 5 u.k.u.r. w zw. z art. 598 § 1 k.c. oraz zobowiązać notariusza do wypełnienia obowiązku z art. 37b ust. 1 ustawy o lasach i dopiero po dokonaniu tych czynności, dysponując dowodami zawiadomień, złożyć wniosek wieczystoksięgowy. Dodać należy, że przy takim założeniu notariusz nie miałby obowiązku złożenia wniosku wieczystoksięgowego wcześniej niż po uzyskaniu dowodu tych zawiadomień, zatem nie składając tego wniosku w dniu sporządzenia przedmiotowego aktu notarialnego nie naruszałby obowiązku wynikającego art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, Dz. U. 2022.1799 t.j. Przepis ten nawiązuje do aktu notarialnego zawierającego przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmującego czynność przenoszącą własność nieruchomości, co można rozumieć jako czynność ważną, w pełni skuteczną, która już z chwilą zawarcia tego aktu notarialnego doprowadziła do przesunięcia własności nieruchomości bez dalszych „warunków”. Tymczasem przeniesienie własności nieruchomości rolnej, z uwagi na obowiązek niezwłocznego zawiadomienia (…) o tej czynności, opatrzony rygorem jej nieważności, może być rozumiane jako umowa wprawdzie nie warunkowa (co przesądził Sąd Najwyższy w przywołanych postanowieniach), ale wywołująca zakładany skutek prawny dopiero w przypadku zawiadomienia (…) o nabyciu.
Nawet gdyby w mogących budzić wątpliwości kwestiach wynikających z przeanalizowanych wyżej przepisów, dotyczących zawiadomienia (…) i nadleśniczego o nabyciu oraz kognicji sądu wieczystoksięgowego, wyrazić stanowisko odmienne od zaprezentowanego przez Sąd Okręgowy w niniejszym uzasadnieniu, to nie skutkowałoby to uwzględnieniem apelacji i dokonaniem wnioskowanych wpisów w przedmiotowej księdze wieczystej. Zaszła bowiem w tej sprawie dalej idąca (bo nie podlegającą tego rodzaju wątpliwościom) przyczyna nieważności przedmiotowej umowy datio in solutum, polegająca na naruszeniu art. 2b ust. 2 u.k.u.r., czego Sąd Rejonowy nie dostrzegł, ale co Sąd Okręgowy zobowiązany był uwzględnić z urzędu w ramach obowiązku stosowania z urzędu przepisów prawa materialnego, w szczególności tych świadczących o nieważności czynności prawnej. Nie budzi wątpliwości, że sąd wieczystoksięgowy, oceniając zasadność wniosku o dokonanie zmiany właściciela na podstawie przedłożonej do wniosku umowy, musi dokonać oceny czynności prawnej z perspektywy jej ważności (zgodności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami). W granicach swojej kognicji (art. 6268 § 2 k.p.c.) sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym bada, czy nie doszło do naruszenia zakazu określonego w art. 2b ust. 2 u.k.u.r., a w rezultacie – do nieważności czynności prawnej (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.). Opiera się na treści księgi wieczystej (z uwzględnieniem informacji o podstawie nabycia nieruchomości i jej dacie) oraz treści dokumentów załączonych do wniosku. Jeżeli spełniono przesłanki określone w art. 2b ust. 3 lub 4 u.k.u.r., wnioskodawca powinien je wykazać w postępowaniu wieczystoksięgowym za pomocą dokumentów załączonych do wniosku, ewentualnie – wyjątkowo – oświadczeń złożonych w akcie notarialnym, chyba że okoliczności te można wywieść z treści księgi wieczystej. Jeśli po tej analizie sąd dojdzie do wniosku, że doszło do naruszenia zakazu określonego w art. 2b ust. 2 u.k.u.r., to w konsekwencji powinien oddalić wniosek, ponieważ brakuje odpowiedniej podstawy wpisu (art. 6269 k.p.c.) – (tak też Tomasz Czech, op. cit.). (…) sp. z o.o. z siedzibą w W. nabyła własność przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości tytułem aportu, objętej aktem notarialnym z dnia 16 kwietnia 2020 r., Rep. A Nr 555/2020, wymienionym także w § 10.2 (i) aktu notarialnego z dnia 13 września 2022 r. (por. też zawiadomienie o zmianie właściciela k. 261-262). Skoro tak, to stając do umowy zbycia tej nieruchomości w dniu 13 września 2022 r. powinna dysponować decyzją administracyjną stanowiącą zgodę Generalnego Dyrektora (…) na to zbycie, a składając wniosek o wpis skarżąca nie wykazała posiadania takiej zgody, skoro nie wymieniono jej ani w treści przedmiotowego aktu notarialnego, ani też nie dołączono do wniosku wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu właściciela (przy czym z kopii dokumentu dołączonego do pisma syndyka T. S. datowanego na 16 grudnia 2022 r. wynika, że (…) Sp. z o.o. nie była stroną postępowania administracyjnego, o którym mowa w art. 2b ust. 3 u.k.u.r. i nie występowała o wydanie decyzji administracyjnej w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie m.in. nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) – por. kopia pisma Departamentu Kształtowania Ustroju Rolnego z dnia 13 grudnia 2022 r. – k. 541). Zgodnie z art. 2b ust. 1 u.k.u.r., nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Z art. 2b ust. 2 u.k.u.r. wynika, że w okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Wreszcie, z art. 2b ust. 3 u.k.u.r. wynika, że Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Wymóg uzyskania zgody Dyrektora Generalnego na zbycie nie dotyczy jedynie ściśle określonych przypadków, nie podlegających wykładni rozszerzającej (obecnie art. 2b ust. 4 i 5 u.k.u.r., a w dacie nabycia przez Gminę W. art. 2b ust. 4 tej ustawy). Wśród tych wyjątków nie ma przypadku zbycia nieruchomości osobie prawnej działającej na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła (…) w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania. Taka osoba prawna jest wprawdzie na gruncie tej ustawy w pewien sposób uprzywilejowana, bowiem nie musi spełniać wymogów określonych w art. 2a ust. 1 i 2 u.k.u.r. (por. art. 2a ust. 3 pkt 1d, odwołujący się wyłącznie do ust. 1 i 2), ale na tym się kończą te uprzywilejowania w rozważanej obecnie sprawie. To, że osoba prawna będąca związkiem wyznaniowym nie musi uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego na nabycie nieruchomości, nie oznacza, że zbywca nieruchomości rolnej nie musi uzyskiwać zgody na zbycie, w przypadku gdy planuje tę czynność przed upływem 5 lat od nabycia tej nieruchomości. Takie stanowisko, wyraźnie rozróżniające zgodę na zbycie od zgody na nabycie jest utrwalone w judykaturze i w piśmiennictwie (tak choćby Tomasz Czech, op. cit., por. pkt 158 i 159 komentarza do art. 2b). Autor tego komentarza trafnie wskazał, że możliwość nabycia nieruchomości przez nabywcę, ustalana zgodnie z art. 2a ustawy, oraz możliwość jej zbycia przez zbywcę ustalana na gruncie art. 2b ustawy, podlegają przy każdej transakcji odrębnemu rozstrzyganiu. Stąd także wydana przez Dyrektora Generalnego (…) w trybie art. 2b ust. 3 ustawy zgoda na zbycie nieruchomości oraz wydana przez niego w trybie art. 2a ust. 4 ustawy zgoda na nabycie nieruchomości, mimo wydawania ich przez ten sam organ, stanowią osobne instrumenty ustawowe wydawane wedle odmiennych procedur i przesłanek. W konsekwencji, jeśli w danym wypadku wymagana jest zarówno zgoda na nabycie, jak też na zbycie, konieczne jest uzyskanie dwóch zgód. Niemożliwe jest uznanie, że jedna z przywołanych zgód „zastępuje” drugą (tak też Wspólne S…., pkt IV.1). Oznacza to także, że brak obowiązku uzyskania zgody na jedną z tych czynności (na nabycie lub na zbycie) nie prowadzi do braku obowiązku uzyskania zgody na drugą z nich. Również same sprawy, które dotyczą wydania obu powyższych zgód, są odrębnymi sprawami administracyjnymi. Rozpatrywane są w osobnych postępowaniach, które zasadniczo wieńczy wydanie dwóch odrębnych decyzji administracyjnych.
Użyte w art. 2b ust. 2 określenie „zbyta” jest pojęciem szerokim. Niewątpliwie mieszczą się w nim nie tylko takie najczęściej spotykane umowy jak sprzedaż, darowizna, czy zamiana; ale i umowy spółek kapitałowych z wniesieniem nieruchomości rolnej jako aportu; czy umowa datio in solutum (tak wprost P. B. (2), W. G., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, (…) 2020). W literaturze trafnie podnosi się, że na potrzeby stosowania art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. zasadniczo nie ma znaczenia status nabywcy nieruchomości rolnej (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w art. 2b ust. 4 u.k.u.r.). Przyjmuje się, że komentowany przepis zostaje naruszony również wtedy, gdy nabytej nieruchomości nie włączono do gospodarstwa rolnego nabywcy albo nie wykorzystuje się jej do prowadzenia działalności rolniczej. Wskazuje się także, że notariusz, który sporządza akt notarialny obejmujący zbycie nieruchomości rolnej albo czynność prawną, w wyniku której następuje przeniesienie jej posiadania na inną osobę, powinien – z zachowaniem szczególnej staranności – sprawdzić, czy czynność taka nie narusza zakazu wypływającego z komentowanego przepisu. W związku z tym ma obowiązek m.in. ustalić podstawę prawną oraz datę, w której aktualny właściciel nabył nieruchomość. Jeżeli planowana czynność naruszałaby omawiany zakaz, notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego (art. 81 Prawa o notariacie). Podkreśla się również, że w granicach swojej kognicji (art. 6268 § 2 k.p.c.) sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym bada, czy nie doszło do naruszenia zakazu określonego w art. 2b ust. 2 u.k.u.r., a w rezultacie – do nieważności czynności prawnej (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.). Utrwalone jest także stanowisko, że art. 2b ust. 4 u.k.u.r. ma charakter wyjątkowy. Nie powinien podlegać wykładni rozszerzającej (arg. exceptiones non sunt extendae) – por. T. C., op. cit., komentarz do art. 2b u.k.u.r.
Skoro w tym wypadku obowiązywał zakaz zbycia przedmiotowej nieruchomości wynikający z art. 2b ust. 2 w zw. z ust. 1 u.k.u.r., a nie wykazano, aby zbywczyni ((…) Sp. z o.o. w W.) uzyskała zgodę Dyrektora Generalnego, o której mowa w art. 2b ust. 3 u.k.u.r., to przedmiotowa umowa przeniesienia własności z dnia 13 września 2022 r. jest nieważna w całości, co wykluczało możliwość uwzględnienia wniosku o dokonanie w oparciu o nią wpisu skarżącej Gminy W. jako właściciela.
Dla kompletności wywodów dotyczących przeszkód do dokonania wpisu należy wreszcie odnieść się do braków dowodowych innej natury, związanych z ograniczeniem się przez notariusza do nadesłania oprócz przedmiotowego aktu notarialnego jedynie trzech dokumentów wymienionych w elektronicznym wniosku o wpis (por. kopia tego wniosku k. 701-703 i przesłane w ślad za nim dokumenty k. 705, których oryginały znajdują się w aktach księgi wieczystej nr (…)), tj. zaświadczenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 5 kwietnia 2022 r., dekretu o powołaniu Gminy W. S. w S. i zaświadczenia o numerze identyfikacji REGON – wszystkich dotyczących tej Gminy W. W podstawie faktycznej wniosku wieczystoksięgowego zabrakło dokumentów uchwał nr 3 i nr 6 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Wspólników (…) Sp. z o.o. w W., objętych aktami notarialnymi wymienionymi na stronie 7 aktu notarialnego Rep. (…), a które to uchwały miały stanowić podstawę materialnoprawną dokonanego przesunięcia majątkowego. Podkreślić należy, że zapis § 11.1 przedmiotowego aktu notarialnego w zakresie causae tej czynności prawnej jest lakoniczny, bowiem ogranicza się do określenia „w celu zwolnienia się z zobowiązania z tytułu zapłaty wynagrodzenia na rzecz wspólnika, w związku z dobrowolnym umorzeniem udziałów (zgodnie z art. 453 k.c.)”. Z aktu tego nie wynika jednoznacznie treść tego zobowiązania, źródło jego istnienia, dokonanie tych czynności w sposób zgodny z przepisami umów obu spółek oraz k.s.h. Kwestii tych prawdopodobnie dotyczyły uchwały nr 3 i nr 6, których treść nie jest znana sądowi wieczystoksięgowemu, bowiem nie dołączono ich odpisów do akt księgi wieczystej KI1L/00045945/0. Uchwała nr 3 miała dotyczyć wyrażenia zgody przez Zgromadzenie Wspólników (…) Sp. z o.o. w W. na nabycie udziałów w celu umorzenia, zaś uchwała nr 6 zgody Zgromadzenia Wspólników tej Spółki na umorzenie udziałów i obniżenie kapitału zakładowego. Również umowy nabycia udziałów w celu umorzenia, przywołanej na stronie 7 tego aktu notarialnego in fine, nie złożono wraz z wnioskiem wieczystoksięgowym. W aktach księgi wieczystej nie ma też (…) Sp. z o.o. w W., przywołanego w § 10.1d), z którego-wedle oświadczenia zbywczyni-miało wynikać umocowanie Zarządu tej Spółki do dokonania czynności zbycia nieruchomości bez uchwały Zgromadzenia Wspólników. Co istotne, fakt podjęcia uchwał, zawarcia umowy nabycia udziałów w celu umorzenia, czy umocowania do dokonania czynności zbycia nieruchomości zostały wedle tego aktu notarialnego objęte jedynie oświadczeniami i zapewnieniami stron tego aktu (por. § 3, § 5-10). Z § 10.2 wynika wprawdzie, że notariuszowi okazano pewne dokumenty, w tym uchwały nr 3 i 6, umowę zbycia udziałów w celu umorzenia, Akt Założycielski Spółki, czy wypisy z rejestru gruntów, jednakże oczywistym jest, że z tego okazania nie można wyprowadzać wniosku o urzędowym potwierdzeniu przez notariusza zgodności tych oświadczeń i zapewnień stron z prawdą. Potwierdza to zresztą już choćby proste zestawienie oświadczeń i zapewnień zbywczyni dotyczących przedmiotowej nieruchomości, że nieruchomość nie stanowi lasu w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach z treścią wypisu z rejestru gruntów dotyczącego tej nieruchomości, z którego niewątpliwie wynika, że każda z działek stanowi w części las w rozumieniu tej ustawy – por.k. 580-583 i pkt 10.2. (g) przedmiotowego aktu notarialnego. Podkreślić należy, że charakter dokumentu urzędowego (i domniemania z tego wynikające – art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c.) przypisuje się aktom notarialnym w części opisowej wyłącznie w takim zakresie, w którym stanowią oświadczenia wiedzy wystawcy tego dokumentu, wobec czego nie obejmują one oświadczeń wiedzy osób stawających przed wystawcą dokumentu, które on utrwala. Oznacza to, że dokument urzędowy stanowi dowód tego, co w nim urzędowo zaświadczono (art. 244 § 1 k.p.c.), tylko w granicach, w których o czymś zaświadcza i tylko w odniesieniu do stanowiącego treść tego zaświadczenia oświadczenia wiedzy wystawcy dokumentu. W tych wyłącznie granicach – w odniesieniu do prawdziwości oświadczenia wiedzy wystawcy dokumentu – działa reguła ciężaru dowodu, którą określa art. 252 k.p.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 340/09, OSNC-ZD 2010, nr C, poz. 97; z dnia 4 czerwca 2014 r., II CSK 460/13; z dnia 18 września 2014 r., V CSK 563/13 oraz z dnia 9 sierpnia 2019 r., II CSK 341/18). W tym zatem wypadku domniemaniem tym nie są objęte oświadczenia wiedzy pochodzące od stron tego aktu notarialnego, w tym zawarte w § 3 i dalszych, zawierających oświadczenia i zapewnienia stron. Z tych przyczyn przywołanie w treści tego aktu notarialnego takich oświadczeń i zapewnień, a nawet okazanie pewnych dokumentów notariuszowi, nie prowadzi do urzędowego potwierdzenia przez notariusza, że takie czynności zostały dokonane i to zgodnie z obowiązującymi przepisami (co dotyczy w szczególności wspomnianych uchwał czy umowy nabycia udziałów w celu umorzenia). Podkreślić przy tym należy, że w ramach obowiązku oceny przez sąd wieczystoksięgowy czy czynność prawna wywołała skutek materialnoprawny przeniesienia własności mieści się także badanie causae czynności prawnej. Na potwierdzenie tego stanowiska można przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2006 r., II CSK 99/06, w którym stwierdzono, że umowa o przeniesieniu prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z braku ważnej kauzy jest nieważna i tym samym nie stanowi materialnoprawnej podstawy wpisu, a badanie tej kauzy mieści się w ramach przysługującej sądowi wieczystoksięgowemu kognicji na podstawie art. 6268 § 2 k.p.c. (por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., III CSK 256/16). Zgodnie z regulacją art. 156 k.c., jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Specyfika postępowania wieczystoksięgowego oznacza, że tę kauzalność (w tym samo istnienie zobowiązania) ocenia się w oparciu o dołączone dokumenty, a jeśli ze złożonych dokumentów takie zobowiązanie nie wynika, to sąd powinien odmówić wpisu. W tym wypadku tym „zobowiązaniem” jest przywołane w treści przedmiotowego aktu notarialnego „rozliczenie” występującego wspólnika (który zbył udziały na rzecz spółki). Prawidłowość kauzy dotyczy zarówno przypadków, w których przyczyna prawna przysporzenia umowy o podwójnym skutku, tj. umowy zobowiązująco-rozporządzającej, wynika z treści tej umowy, jak i takich gdy umowa zobowiązująca i umowa rozporządzająca zostały wolą stron rozdzielone w czasie. Do tej drugiej grupy bliżej jest umowie datio in solutum, której podstawą jest istniejące wcześniej zobowiązanie, którego wykonanie następuje w sposób odmienny od treści tego zobowiązania (w tym wypadku nie przez zapłatę określonej kwoty pieniężnej, tylko przez przeniesienie własności nieruchomości). W takiej sytuacji zrozumiałym jest, że od ważności tego zobowiązania zależy też byt końcowego przeniesienia własności nieruchomości. Nieprzedłożenie przez wnioskodawczynię dokumentów mających stanowić o prawidłowości kauzy przedmiotowej umowy datio in solutum, stanowiło dodatkową okoliczności wykluczającą uwzględnienie wniosku o wpis. Sąd wieczystoksięgowy nie mógł bowiem przyjąć prawidłowości tej kauzy, ogólnikowo tylko przywołanej w § 11.1 przedmiotowego aktu notarialnego. Nie dysponując uchwałami Zgromadzenia Wspólników z dnia 13 września 2022 r. sąd wieczystoksięgowy nie mógł ustalić kto brał udział w tym Zgromadzeniu, czy zostało prawidłowo zwołane, czy uchwała została w ogóle podjęta i to wymaganą większością głosów, co nie jest bez znaczenia w kontekście zarzutów znajdujących się w pismach syndyka masy upadłości (…) sp. z o.o. o braku udziału w tym Zgromadzeniu, wynikającym z braku powiadomienia go o jego terminie (a to w odwołaniu do art. 186 Prawa upadłościowego, zgodnie z którym po ogłoszeniu upadłości wszelkie uprawnienia upadłego związane z uczestnictwem w spółkach wykonuje syndyk – por. zwłaszcza pismo syndyka z dnia 23 listopada 2022 r. k. 433-436). Z kolei nie dysponując umową zbycia udziałów w celu umorzenia nie sposób ustalić jej treści, prawidłowości jej zawarcia, w tym choćby tego czy jej strony były prawidłowo reprezentowane. Dodać należy, że sąd wieczystoksięgowy nie może prowadzić postępowania dowodowego charakterystycznego dla postępowania procesowego, bowiem swoje rozstrzygnięcie może oprzeć wyłącznie na treści wniosku, załączonych doń dokumentach oraz treści księgi wieczystej. Jeżeli zatem z przedstawionych przez wnioskodawcę (czy uczestników) dokumentów wynikają szczątkowe czy niezupełne informacje, nie dające pełnego obrazu stanu prawnego nieruchomości, dokonywanej czynności, to nie jest możliwe uwzględnienie wniosku.
Uzasadnieniem rygoryzmu postępowania wieczystoksięgowego jest zachowanie pewności obrotu nieruchomościami, jako dobrami podlegającymi szczególnej ochronie prawnej, co wynika z odmienności jego regulacji prawnych od regulacji dotyczącej obrotu rzeczami ruchomymi zawartych czy to w kodeksie cywilnym, czy to w ustawie o księgach wieczystych i hipotece czy też w innych ustawach szczególnych. Sąd wieczystoksięgowy musi mieć zatem pewność co do prawidłowości danych wpisywanych do ksiąg wieczystych i jakiekolwiek wątpliwości w tym zakresie powinny powodować oddalenie wniosku o wpis (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2021 r., IV CSKP 182/21).
Uwypuklić przy tym należy, że sprawdzenie istnienia kauzy było w tym wypadku tym istotniejsze, że z akt księgi wieczystej wynika, że toczy się postępowanie upadłościowe obejmujące także przedmiotową nieruchomość (por. liczne pisma syndyka masy upadłości (…) Sp. z o.o. w upadłości oraz złożone przez niego dokumenty). Wymienić należy przede wszystkim uznanie za bezskuteczne w stosunku do masy upadłości (…) Sp. z o.o. (następca prawny Drogowiec-PL (…). z o.o.) czynności z dnia 16 kwietnia 2020 r., tj. oświadczenia złożonego przez K. o przystąpieniu do spółki (…). o.o. z siedzibą w W. i pokryciu obejmowanych udziałów wkładem niepieniężnym (aportem) w postaci m.in. nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) oraz umowy przeniesienia własności tej nieruchomości (por. postanowienie sędziego komisarza Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 1 grudnia 2020 r., V GUp 285/20 wraz z postanowieniem tego Sądu z dnia 9 marca 2021 r. oddalającym zażalenie uczestnika (…) Sp. z o.o. w W.). W wyniku tej stwierdzonej prawomocnie bezskuteczności, (…) Sp. z o.o. w W. powinna przekazać przedmiotową nieruchomość do masy upadłości, zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, Dz. U. 2022.1520 t.j., a tym samym powstrzymać się od czynności, które mogłyby utrudnić prowadzone postępowanie upadłościowe. Skutek wyroku orzekającego bezskuteczność względną (a obecnie skutek postanowienia sędziego komisarza) jest ściśle egzekucyjny: można prowadzić egzekucję, mimo że rzecz lub prawo, które zostało z pokrzywdzeniem wierzyciela przeniesione na osobę trzecią pozostaje własnością tej osoby. Dla potrzeb toczącego się postępowania egzekucyjnego ta rzecz lub prawo jest traktowana jako majątek dłużnika. Brak upadku skutku rzeczowego między stronami umowy uznanej za bezskuteczną powoduje, że przewidziany w art. 134 Prawa upadłościowego powrót do masy upadłości nie oznacza i oznaczać nie może powstania po stronie syndyka roszczenia o zobowiązanie nabywcy do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 września 2013 r., V CSK 454/12; z dnia 4 września 2014 r., II CSK 609/13; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2017 r., V CSK 297/16). Okoliczność, że umowa z dnia 13 września 2022 r. nawet słowem nie wspomniała o roszczeniach osób trzecich wynikających z toczącego się postępowania upadłościowego, mimo że zbywczyni doskonale o nich wiedziała, skoro skarżyła postanowienie sędziego komisarza z dnia 1 grudnia 2020 r., tym bardziej nakazywała sądowi wieczystoksięgowemu ostrożność w badaniu prawidłowej kauzy dokonanej czynności oraz oceny jej ważności także z tej perspektywy. Na zamiar utrudnienia tego postępowania upadłościowego konsekwentnie powoływał się syndyk w licznych pismach złożonych do akt przedmiotowej księgi wieczystej, podkreślając m.in. rolę T. D., Przełożonego Gminy W. S., jaką pełnił w przeszłości m.in. w Spółce (…) i innych spółkach (por. pismo syndyka z dnia 23 listopada 2022 r. k. 433-436 i dołączone do niego dokumenty potwierdzające funkcje T. D.). Dodać należy, że do świadczenia w miejsce wykonania mają zastosowanie ogólne przesłanki ważności czynności prawnych. Umowa co do świadczenia w miejsce wykonania może być więc w konkretnych okolicznościach nieważna, m.in. z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego lub dlatego, że miała na celu obejście ustawy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r., III CKN 84/00).
Z uwagi na to, że każda z działek objętych przedmiotową księgą wieczystą jest w części działką rolną a w części leśną, a jak wyżej wskazano nieruchomość o przeznaczeniu mieszanym powinna być w całości traktowana jako objęta ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i wynikającymi z niej ograniczeniami, naruszenie wskazanych przepisów tej ustawy skutkowało niemożnością uwzględnienia wniosku o wpis w całości, zatem i w zakresie części o przeznaczeniu leśnym. Zresztą uwagi poczynione na gruncie braków dowodowych i niewykazania prawidłowej kauzy czynności prawnej zachowują pełną aktualność także w odniesieniu do części leśnej przedmiotowych działek. Podobnie aktualna na gruncie art. 37b ustawy o lasach byłaby wykładnia prawa nabycia dokonana na gruncie art. 4 ust. 5 u.k.u.r., nawet gdyby próbować „wydzielić” te części leśne (co z uwagi na specyfikę postępowania wieczystoksięgowego oczywiście nie było możliwe, tym bardziej, że musiałoby się łączyć z fizycznym podziałem każdej z działek ewidencyjnych i wydzieleniem z niej części leśnej przed sporządzeniem przedmiotowego aktu notarialnego).
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł o oddaleniu apelacji na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego oparto na regulacji art. 520 § 1 k.p.c.
