Fundacje rodzinne przez krótki czas korzystały z uprzywilejowania w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Jak jest obecnie? Czy fundacje rodzinne mogą nabywać nieruchomości rolne? Czy mogą swobodnie zbywać je na rzecz swoich beneficjentów?
Od 22 maja do 4 października 2023 r.
Pierwotnie ustawodawca przewidział szereg wyłączeń od restrykcji, które zawiera UKUR w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości rolnych przez fundację rodzinną. Przepisy:
- zawierały wyłączenia od zasady nabycia nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolnika indywidualnego tj. reguły tej nie stosowało się do nabycia nieruchomości rolnej przez:
a)fundację rodzinną od jej fundatora,
b)beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, od fundacji rodzinnej;
- przewidywały zwolnienie, w myśl którego obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnych (art. 2b ust. 1 i 2 UKUR) nie stosowało się do nieruchomości rolnych zbywanych lub oddawanych w posiadanie beneficjentowi fundacji rodzinnej, będącemu osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna,
- zawierały wyłączenie od prawa nabycia nieruchomości rolnej przysługującego KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następowało przez beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna.
W uzasadnieniu projektu FundRodzU podkreślano, iż przedmiotowe zwolnienia mają na celu „ochronę gospodarstwa rolnego przed ryzykiem podziału i zminimalizowanie problemów wynikających z obowiązku spłat pomiędzy spadkobiercami” (Uzasadnienie rządowego projektu ustawy o fundacji rodzinnej, druk 2798, s. 62).
Od 5 października 2023 r.
Powyższe przepisy uchyliła ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Zrezygnowano z uprzednio zakładanego uprzywilejowania fundacji rodzinnych w obrocie nieruchomościami rolnymi. Fundacje rodzinne wykluczono zatem z kręgu podmiotów uprzywilejowanych.
Obecnie obrót nieruchomościami rolnymi przez fundacje rodzinne następuje na podstawie ogólnych reguł przewidzianych w UKUR.
Nabycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną
Fundacji rodzinnej w żadnym wypadku, nawet jeżeli prowadzi gospodarstwo rolne, nie można uznać za rolnika indywidualnego. Status ten ustawodawca przewidział wyłącznie dla osób fizycznych, zaś fundacja rodzinna jest osobą prawną.
Zasadą jest, iż nabycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną od jej fundatora (np. tytułem wniesienia nieruchomości rolnej na pokrycie funduszu założycielskiego lub w drodze zawarcia umowy darowizny) lub od jakiekolwiek innej osoby (np. w toku prowadzonej działalności w drodze zawarcia umowy sprzedaży) może nastąpić za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 2a ust. 4 UKUR, chyba że zastosowanie znajdzie którekolwiek ze zwolnień, o których mowa w art. 2a ust. 3 UKUR (np. przedmiotem obrotu będzie nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha). W takich przypadkach kontrola transakcji będzie odbywała się jednak w drodze innych uprawnień przysługujących KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. I tak w przypadku zawarcia umowy sprzedaży KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu. Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży, np. wniesienie nieruchomości przez fundatora na pokrycie funduszu założycielskiego, KOWR przysługuje prawo nabycia. KOWR może skorzystać z tych możliwości, o ile nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidziane w przepisach.
Podobnie będzie wyglądało przeniesienie prawa własności nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną na rzecz jej beneficjenta. Należy tu zastrzec, że beneficjent może – na zasadach ogólnych – nabyć grunt, jeżeli spełnia przesłanki do uznania go za rolnika indywidualnego i nie przekracza dopuszczalnych norm obszarowych posiadanych użytków rolnych (art. 2a ust. 1 i 2 UKUR).
Zbycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną
W przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną będzie ona na zasadach ogólnych związana:
- obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość oraz
- zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej innym podmiotom
– przez okres 5 lat od dnia nabycia, chyba że zastosowanie znajdzie którekolwiek z wyłączeń przewidzianych w art. 2b ust. 4 UKUR. Będzie to niezależne od tego, na jakiej podstawie prawnej fundacja rodzinna nabyła nieruchomość (tj. czy została wniesiona na pokrycie funduszu założycielskiego, czy nabyła ją w trakcie prowadzonej działalności od osoby trzeciej, np. w drodze zawarcia umowy sprzedaży). W innych przypadkach wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej będzie możliwe wyłącznie za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym, Dyrektor może wydać taką zgodę w drodze decyzji administracyjnej.
Przykład
Fundator wniósł do fundacji rodzinnej w 2023 r. nieruchomość rolną o powierzchni 7 ha na pokrycie funduszu założycielskiego. Fundacja rodzinna w następnym roku, w ramach spełnienia świadczeń, chciałaby przenieść prawo własności części tej nieruchomości – 1,5 ha, na jednego z beneficjentów (syna jedynego fundatora). Aby to zrobić fundacja rodzinna będzie musiała uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. Dodatkowo, jeżeli beneficjent nie będzie rolnikiem indywidualnym i nie znajdzie zastosowania żadne z wyłączeń z art. 2a ust. 3 UKUR, do nabycia będzie wymagana dodatkowo zgoda na nabycie gruntu wyrażona na podstawie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR. Beneficjent, który nabył nieruchomość rolną od fundacji rodzinnej, na zasadach ogólnych będzie związany obowiązkami wynikającymi z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.
Podsumowując, fundacje rodzinne nie korzystają obecnie z ułatwień w obrocie nieruchomościami rolnymi. Nie oznacza to jednak, że wyłączono je z obrotu. Fundacje rodzinne nadal będą mogły nabywać i zbywać nieruchomości rolne, jednak będzie to nieco bardziej złożony proces.
