Ostatnia nowelizacja UKUR zmieniła sposób wykazania statusu rolnika indywidualnego w umowach w wyniku których następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej. Na co uważać?
Status rolnika indywidualnego
Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu UKUR jest osoba fizyczna spełniająca szereg warunków określonych w art. 6 ust. 1 UKUR – Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Dowody potwierdzające status rolnika indywidualnego
Dowody potwierdzające spełnienie wszystkich warunków przypisania statusu rolnika indywidualnego określa art. 7 UKUR.
Po nowelizacji, która weszła w życie 5 października 2023 r., zmienił się sposób przedstawienia dowodów w umowie w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej.
Zgodnie z art. 7 ust. 6 UKUR Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w ust. 1, 4, 5 i 9 oraz przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.
A zgodnie z nowym brzmieniem art. 7 ust. 7 UKUR Oświadczenia, o których mowa w ust. 1, 5 i 6, są składane w umowie, o której mowa w ust. 6, a dowody, o których mowa w ust. 4 i 9 oraz w przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, po ich przywołaniu w umowie, o której mowa w ust. 6, stanowią do niej załączniki.
Dotychczas wszystkie dowody, w tym oświadczenia rolnika indywidualnego stanowiły załączniki do umowy w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnika. Teraz oświadczenia rolnika indywidualnego należy złożyć w samej umowie czyli w jej treści. Pozostałe dokumenty po ich przywołaniu w umowie, stanowią do niej załączniki. To notariusz sporządzający akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości rolnej powinien czuwać nad zgodnością aktu z powołaną regulacją.
Sankcje za nieprawidłowe wykazanie statusu rolnika indywidualnego
Pozornie to kosmetyczna zmiana przepisów, ale czy na pewno? Jakie skutki może mieć nieprawidłowe wykazanie statusu rolnika indywidualnego w umowie przenoszącej własność nieruchomości rolnej?
Sankcje za naruszenie przepisów UKUR określa art. 9 ust. 1: Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, o której mowa w art. 3a ust. 1, dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.
Niezgodne z przepisami UKUR będzie np. załączenie oświadczenia rolnika indywidualnego o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego, jako osobnego dokumentu, zamiast zawarcia tego oświadczenia wprost w tekście umowy. Nawet jeżeli rolnik indywidualny zgodnie z prawdą oświadczył o spełnieniu przesłanki do wykazania statusu rolnika indywidualnego, ale notariusz nie zawarł tego oświadczenia w treści umowy w akcie notarialnym, dochodzi do formalnej niezgodności z przepisami UKUR. Strony umowy obciążone są doniosłą sankcją nieważności. Własność nieruchomości rolnej nie jest przeniesiona. Zbywający musi w konsekwencji zwrócić niedoszłemu nabywcy wszystko to co, na podstawie umowy dostał w zamian za grunt.
Uważam, że dochodzenie w tej sytuacji stwierdzenia nieważności nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR, czy inne zainteresowane osoby, byłoby wysoce niesprawiedliwe, ale formalnie możliwe. Dochodzi rzeczywiście do niezgodności z UKUR, a to zgodnie z powołanym przepisem powoduje nieważność nabycia własności nieruchomości rolnej.
Można mieć wątpliwości co do zgodności z Konstytucją normy prawnej prowadzącej do nieważności nabycia własności nieruchomości rolnej w opisanej sytuacji. Argumenty o niekonstytucyjności warto też podnosić w ewentualnym postępowaniu sądowym dotyczącym stwierdzenia nieważności czynności prawnej nabycia własności nieruchomości rolnej, gdy niezgodność z UKUR dotyczyła formalnych przesłanek nieprawidłowego wykazania statusu rolnika indywidualnego.
Podsumowanie
Po 5 października 2023 r. wymagane przez UKUR oświadczenia rolnika indywidualnego wykazujące spełnienie przesłanek statusu rolnika indywidualnego są składane w umowie, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, a pozostałe dowody, po ich przywołaniu w umowie, stanowią do niej załączniki. Formalny brak zgodności z przepisami UKUR także może prowadzić do nieważności nabycia własności nieruchomości rolnej. Sankcja za pozornie niewielkie uchybienie może być więc doniosła.
