Zasadą jest, że nabycie nieruchomości rolnej wiąże się z powinnością realizacji szeregu obowiązków określonych w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Wątpliwości pojawiają się, kiedy nieruchomość nabywa osoba bliska.
Zasada i wyjątek
Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR do obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej należy:
- prowadzenie gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez okres 5 lat od dnia jej nabycia oraz
- zakaz zbycia i oddania w posiadanie nabytego gruntu innym podmiotom przez wyżej wskazany okres.
Od wskazanej zasady ustanowiono jednak szereg wyłączeń ustawowych, które określa przepis art. 2b ust. 4 UKUR. Do tych wyjątków zalicza się właśnie zbywanie lub oddawanie w posiadanie nieruchomości rolnej osobie bliskiej.
W rozumieniu przepisów UKUR przez osobę bliską należy rozumieć:
- zstępnych,
- wstępnych,
- rodzeństwo,
- dzieci rodzeństwa,
- rodzeństwo rodziców,
- małżonka,
- osoby przysposabiające,
- przysposobione oraz pasierbów.
Spór w doktrynie
Interpretacja przepisów w tym zakresie niestety nie jest jednoznaczna. Większość przedstawicieli doktryny wskazuje, że w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską, na nabywcy nie ciążą obowiązki wskazane powyżej (odesłanie do literatury pod artykułem). Zgodnie z tym stanowiskiem 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna oraz zakaz zbycia i oddania w posiadanie nabytego gruntu nie powstaje, w przypadku, gdy nabywcą jest osoba bliska.
Stanowisko KOWR
Przeciwne stanowisko w tym zakresie zajmuje KOWR. Organ na oficjalnej, rządowej stronie internetowej wskazuje: „Ustawodawca postanowił, że przepisów art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. nie będzie się stosować w przypadkach zbycia lub oddania posiadania nabytej nieruchomości rolnej: na rzecz osoby bliskiej(…)” (https://www.kowr.gov.pl/ukur/zgody-na-zbycie-nieruchomosci-rolnych). KOWR uznaje, że przedmiotowe wyłączenie należy odnosić wyłącznie do konkretnej czynności zbycia lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości, dokonywanej na rzecz określonego podmiotu, tj. na rzecz osoby bliskiej. a nie, jak to wynika z rzeczywistej treści omawianego przepisu, do nieruchomości rolnej o konkretnej cesze – zbytej lub oddanej w posiadanie osobie bliskiej. W związku z tym w ocenie KOWR osoba bliska, która nabyła nieruchomość rolną, co do zasady jest zobowiązana do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od dnia jej nabycia i nie może przez ten okres jej zbyć ani oddać w posiadanie, chyba że zastosowanie znajdzie wyłączenie z przepisu art. 2b ust. 4 UKUR.
W celu zobrazowania interpretacji KOWR posłużmy się przykładem. Syn w 2020 r. nabył nieruchomość rolną na podstawie umowy darowizny zawartej ze swoimi rodzicami. Obecnie mógłby tę nieruchomość swobodnie zbyć na rzecz swojej córki. W przypadku, gdyby chciał zbyć grunt na rzecz osoby niebędącej osobą bliską, na dokonanie takiej czynności musiałby natomiast uzyskać uprzednią zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
Podsumowanie
Jak widać, interpretacji KOWR nie można uznać za słuszną, gdyż jest sprzeczna z literalnym brzmieniem przepisu art. 2b ust. 4 UKUR. Należy jednak pamiętać, że to KOWR jest uprawniony do dokonywania kontroli przestrzegania obowiązków nałożonych na nabywców nieruchomości rolnych oraz stosowania sankcji związanych z ich naruszeniem.
J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, C. H. BECK, Warszawa 2019, wyd. 2, s. 186-187, T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, WKP, Warszawa 2020, art. 2(b), dostęp: LEX, K. Maj, Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązujące od dnia 30 kwietnia 2016 r., „Krakowski Przegląd Notarialny”, 2016, nr 2, s. 46-47, W. Fortuński, M. Kupis, Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zarys wykładu, cz. 2 „Nowy Przegląd Notarialny” 2019. Nr 3, s. 32-34).
