W styczniu 2023 r. KOWR w siedmiu przypadkach złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu i prawa nabycia gruntów. W ten sposób powiększył areał Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa o 41,0558 ha. Warto zwrócić uwagę na kilka oświadczeń, które obrazują w jakich przypadkach ryzyko ingerencji KOWR jest wyższe.
Podział nieruchomości poniżej 1 ha
Pierwsze oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w 2023 r. dotyczyły dwóch teoretycznie odrębnych umów sprzedaży nieruchomości rolnych. Każda o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Analiza aktów notarialnych opublikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR wskazuje jednak na silne powiązanie transakcji. Strony dokonały podziału nieruchomości o łącznej powierzchni 1.0266 ha na dwie mniejsze nieruchomości i zawarły dwie odrębne umowy sprzedaży. Najprawdopodobniej miało to na celu uniknięcie konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym.
Tu dostępne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu pierwszej działki i drugiej działki.
Przedstawiciele KOWR na konferencjach deklarowali, że w przypadku geodezyjnego wyodrębnienia gruntu i sprzedaży go w ramach dwóch odrębnych transakcji, organ nie będzie wykonywał prawa pierwokupu lub nabycia. W przypadku, gdy w ten sposób zostałaby podzielona większa nieruchomość, np. 3 ha na 4 odrębne umowy, KOWR miał przeciwdziałać takim praktykom, które bez wątpienia mają na celu obejście przepisów UKUR.
Podział transakcji rodzi większe ryzyko ingerencji KOWR
Omawiane oświadczenia pokazują jednak, że podział transakcji na dwie lub więcej rodzi większe ryzyko ingerencji KOWR w zawarte umowy. Co do zasady bezpieczniejszym sposobem, który umożliwi sfinalizowanie transakcji nabycia gruntu przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym, jest zawarcie jednej umowy, na podstawie której zostanie przeniesiona własność całej nieruchomości większej niż 1 ha. Do zawarcia takiej umowy wymagane jest uzyskanie uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie gruntu. Postępowanie to nie jest długotrwałe, a dzięki przejściu tej procedury nabywca będzie miał pewność, że stanie się definitywnym właścicielem nieruchomości. Uzyskanie pozytywnej decyzji administracyjnej sprawi, że KOWR nie będzie mógł już ingerować w transakcje. Nie będzie mu przysługiwało ani prawo pierwokupu ani prawo nabycia gruntu. Obowiązki związane z nabyciem nieruchomości rolnej będą obciążały w takim samym stopniu właściciela nieruchomości, który nabył grunt za zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, jak i właściciela, który skorzystał, z któregokolwiek zwolnienia ustawowego i nabył grunt z ryzykiem skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu lub prawa nabycia.
Postępowanie egzekucyjne
KOWR po raz kolejny skorzystał z prawa nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym. Tym razem przedmiotem prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa własności był grunt o powierzchni 1,33 ha.
Osoby przystępujące do licytacji nieruchomości rolnych muszą pamiętać, że obrót tymi gruntami jest w szczególnym zainteresowaniu KOWR. Pomimo tego, że nabywcą może być każdy podmiot, to po prawomocnym przysądzeniu prawa własności KOWR może wstąpić w miejsce osoby, która wygrała licytację. Takie sytuacje po nowelizacji UKUR z 2019 r. zdarzały się wielokrotnie.
Postępowanie upadłościowe
KOWR ponownie złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości rolnych sprzedawanych przez syndyka masy upadłości. Dotyczyło to 26,53 ha gruntów. Wobec tego sytuacja wygląda podobnie, jak w przypadku gruntów nabywanych w postępowaniu egzekucyjnym. Nabywcą może być każdy podmiot, ale KOWR przygląda się takim transakcjom i ma instrumenty do tego, aby uniemożliwić nabycie prawa własności gruntu. Warto przypomnieć, że to już kolejny przypadek, gdy KOWR z tych instrumentów korzysta. W listopadzie 2022 r. KOWR skorzystał z prawa pierwokupu ponad 180 ha nieruchomości rolnych sprzedawanych przez syndyka masy upadłości.
Nabywając nieruchomości rolne w przypadkach, w których KOWR przysługuje prawo pierwokupu lub prawo nabycia, należy liczyć się z ryzykiem, że KOWR skorzysta ze swojego uprawnienia. Statystycznie rzecz biorąc KOWR nie korzysta z nich zbyt często. Analiza oświadczeń woli publikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR pozwala jednak zauważyć w jakich przypadkach ryzyko ingerencji KOWR jest wyższe.
